Vor- und Nachteile der Vermietung des eigenen Hauses | Ablauf und wichtige Hinweise

Wenn Sie Ihr Zuhause wegen einer Versetzung oder eines Auslandseinsatzes längere Zeit verlassen, kann es sinnvoll sein, es nicht zu verkaufen, sondern zu vermieten. Wenn Sie Ihr Haus als Mietobjekt nutzen, können Sie Mieteinnahmen erzielen und sich zugleich die Möglichkeit offenhalten, später wieder zurückzukehren. In diesem Artikel erläutern wir die Vor- und Nachteile, den konkreten Ablauf und die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten.

Wann sollte man die Vermietung des eigenen Hauses in Betracht ziehen?

Der beste Zeitpunkt für die Vermietung des eigenen Hauses ist eine Phase, in der Sie oder Ihre Familie vorübergehend umziehen. Besonders in den folgenden Fällen wird diese Option häufig geprüft.

Wenn eine Versetzung in eine entfernte Region oder ein Auslandseinsatz feststeht

Wenn eine Versetzung in eine entfernte Region oder ein Auslandseinsatz beschlossen wurde und Sie später zurückkehren möchten, ist Vermieten oft sinnvoller als Verkaufen. Sie behalten das Haus, erzielen Mieteinnahmen und können so Ihr Vermögen schützen und zugleich wirtschaftliche Vorteile nutzen.

Wenn sich das familiäre Umfeld durch Pflege oder Kinderbetreuung verändert

Wenn Sie wegen Pflegeaufgaben oder einer Geburt vorübergehend mit Ihrer Familie im Elternhaus zusammenleben, kann die Vermietung Ihres leerstehenden Hauses die Belastung durch die Rückzahlung des Wohnungsdarlehens mindern. Wenn eine spätere Rückkehr möglich ist, ist Vermieten häufig die vernünftigere Entscheidung als Verkaufen.

Wenn Sie das Elternhaus erben

Wenn Sie das Elternhaus nach dem Tod Ihrer Eltern oder nach deren Einzug in eine Pflegeeinrichtung erben und nicht sofort dort wohnen möchten, können Sie es als Mietobjekt nutzen. So bleibt ein Haus voller Erinnerungen erhalten und kann gleichzeitig Erträge erwirtschaften, was auch Ihre künftigen Nutzungsmöglichkeiten erweitert.

Wenn Sie nur für einen bestimmten Zeitraum an einem anderen Ort leben möchten

Auch bei einem vorübergehenden Umzug, etwa für einen längeren Aufenthalt im Ausland oder ein Leben auf dem Land, kann die Vermietung sinnvoll sein. Die Mieteinnahmen können zur Deckung der Aufenthaltskosten genutzt werden, und zugleich bleibt die Sicherheit, am Ende wieder in das vertraute Zuhause zurückkehren zu können.

Welche Vorteile hat es, das eigene Haus zu vermieten?

Der größte Vorteil der Vermietung des eigenen Hauses besteht darin, laufende Mieteinnahmen und den Erhalt des Vermögenswerts miteinander zu verbinden.

Laufende Mieteinnahmen erzielen

Der größte Vorteil der Vermietung des eigenen Hauses ist, dass Sie jeden Monat stabile Mieteinnahmen erzielen können. Selbst wenn noch ein Wohnungsdarlehen läuft, können die Mieteinnahmen die Belastung teilweise ausgleichen.

Sie müssen den Vermögenswert nicht aufgeben

Wenn Sie das Haus verkaufen, geben Sie es aus der Hand. Bei einer Vermietung können Sie Eigentümer bleiben. Sie können später wieder selbst einziehen oder das Haus an Ihre Kinder weitergeben.

Kann helfen, die Alterung des Gebäudes zu verhindern

Wenn ein Haus leer steht und ungenutzt bleibt, verschlechtert sich sein Zustand schnell. Mit Mietern wird regelmäßig gelüftet und gereinigt, was dazu beiträgt, den Zustand des Gebäudes zu erhalten.

Steuerliche Entlastung durch anrechenbare Kosten

Reparaturkosten, Verwaltungsgebühren,Zinsen für das Wohnungsdarlehenund ähnliche Aufwendungen können als Kosten geltend gemacht werden, was eine steuerliche Entlastung bei der Einkommensteuer erwarten lässt.

Nach Ende der Versetzung wieder einziehen können

Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag nutzen, können Sie Ihr Haus nach Ablauf der Vertragsdauer sicher zurückerhalten. Das ist besonders sinnvoll, wenn der Zeitpunkt Ihrer Rückkehr feststeht.

Welche Nachteile hat es, das eigene Haus zu vermieten?

Neben den Vorteilen bringt die Vermietung auch Risiken und Aufwand mit sich. Es ist wichtig, diese im Vorfeld zu kennen und geeignete Maßnahmen zu treffen.

Es fallen Anfangskosten an

Um das Haus als Mietobjekt anzubieten, sind Anfangskosten für Reinigung, Renovierung oder Reparaturen an der Ausstattung erforderlich. Bei älteren Immobilien fallen diese Kosten tendenziell höher aus.

Risiko von Problemen mit Mietern

Risiken im Zusammenhang mit Mietern, etwa Mietrückstände, Lärmbelästigung oder Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug, lassen sich nicht vollständig vermeiden. Deshalb ist die Auswahl eines verlässlichenMietverwaltungsunternehmensbesonders wichtig.

Es gibt ein Leerstandsrisiko

Je nach Lage und Zustand der Immobilie kann es dauern, einen Mieter zu finden. Während des Leerstands müssen Sie Darlehensraten und laufende Kosten selbst tragen.

Möglicherweise entfällt die Steuervergünstigung für das Wohnungsdarlehen

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, kann es sein, dass die Steuervergünstigung für das Wohnungsdarlehen nicht mehr gilt. Klären Sie das vorab mit Ihrer Bank oder einem Steuerberater.

Eine Steuererklärung wird erforderlich

Sobald Mieteinnahmen anfallen, ist eine Steuererklärung als Einkünfte aus Vermietung erforderlich. Der zusätzliche Aufwand für die Erfassung von Kosten und die Buchführung ist ein weiterer Nachteil.

Wie läuft es ab, das eigene Haus als Mietobjekt zu nutzen?

Wenn Sie Ihr Haus tatsächlich vermieten, wird in der Regel nach den folgenden Schritten vorgegangen. Bereiten Sie alles planvoll vor.

Schritt 1: Beratung durch ein Immobilienunternehmen und Bewertung

Zunächst sollten Sie ein Immobilienunternehmen konsultieren und eine Mietpreisbewertung für die Immobilie anfordern. Es empfiehlt sich, mehrere Unternehmen zu vergleichen.

Schritt 2: Festlegung des Verwaltungsmodells

Entscheiden Sie, ob Sie die Verwaltung selbst übernehmen oder an einen Dienstleister vergeben. Wenn die Betreuung während einer Versetzung schwierig ist, sollten Sie eine Verwaltungsbeauftragung oder einen Sublease-Vertrag prüfen.

Schritt 3: Renovierung und Reinigung

Um bei Mietinteressenten einen guten Eindruck zu hinterlassen, sollten notwendige Renovierungs- und Reinigungsarbeiten durchgeführt werden. Der Umfang sollte dabei unter Berücksichtigung der Kosten-Nutzen-Relation angemessen gewählt werden.

Schritt 4: Mietersuche und Vertragsabschluss

Über ein Immobilienunternehmen werden Mieter gesucht, geprüft und anschließend wird der Mietvertrag abgeschlossen. Treffen Sie Ihre Wahl erst, nachdem Sie den Unterschied zwischen einem befristeten und einem regulären Mietvertrag verstanden haben.

Worauf sollte man bei der Vermietung des eigenen Hauses achten?

Um Probleme zu vermeiden und die Vermietung reibungslos zu gestalten, sollten Sie auf die folgenden Punkte achten.

Den Inhalt des Wohnungsdarlehensvertrags prüfen

Ein Wohnungsdarlehen ist grundsätzlich für die Eigennutzung vorgesehen. Wenn Sie vermieten möchten, ist eine vorherige Abstimmung mit der Bank zwingend erforderlich. Eine Vermietung ohne Zustimmung kann als Vertragsverstoß gewertet werden.

Die Vertragsform sorgfältig wählen

Bei einem regulären Mietvertrag sind die Rechte des Mieters stark geschützt, und eine Kündigung aus Gründen des Eigentümers ist schwierig. Wenn eine Rückkehr geplant ist, können Sie mit einem befristeten Mietvertrag die Rückgabe bei Vertragsende verlässlich sichern.

Feuer- und Haftpflichtversicherung überprüfen

Eine für selbst genutzte Häuser abgeschlossene Feuerversicherung deckt Mietobjekte unter Umständen nicht ab. Wechseln Sie daher in eine Versicherung für Vermietungsobjekte und prüfen Sie außerdem den Abschluss einerBetriebshaftpflichtversicherung für Einrichtungen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Was passiert mit dem Wohnungsdarlehen, wenn ich mein Haus vermiete?

Da ein Wohnungsdarlehen grundsätzlich für die Eigennutzung gedacht ist, müssen Sie bei einer Vermietung vorab mit Ihrer Bank sprechen. Je nach Fall kann eine Umschuldung in ein Darlehen für Kapitalanlagen erforderlich sein.

Q. Worin besteht der Unterschied zwischen einem befristeten und einem regulären Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der Vertragsdauer verlässlich. Bei einem regulären Mietvertrag hat der Mieter ein Recht auf Verlängerung, und eine Kündigung aus Gründen des Eigentümers setzt einen berechtigten Grund voraus.

Q. Wie sollte die Mietverwaltung während einer Versetzung organisiert werden?

Üblicherweise wird dafür eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt. Sie übernimmt die Kommunikation mit den Mietern und koordiniert Wartungsarbeiten, sodass Sie auch aus der Ferne beruhigt sein können.

Q. Wie hoch sind die Anfangskosten bei der Vermietung des eigenen Hauses?

Das hängt vom Zustand der Immobilie ab, aber als grober Richtwert gelten Reinigungskosten von 50.000 bis 100.000 Yen und für kleinere Renovierungen etwa 200.000 bis 500.000 Yen. Bei älteren Immobilien können die Kosten noch höher ausfallen.