전근이나 해외 파견으로 장기간 자택을 비워야 하는 경우에는 매각 대신 임대로 내놓는 선택지가 있습니다. 자택을 임대 주택으로 활용하면 임대 수입을 얻으면서도 장래에 다시 돌아와 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 이 글에서는 자택을 임대할 때의 장단점, 구체적인 절차, 유의사항을 설명합니다.
자택 임대를 검토해야 하는 시점은 언제일까요?
자택을 임대하기에 가장 좋은 시점은 본인이나 가족이 일시적으로 이사해야 하는 때입니다. 다음과 같은 경우에 검토되는 일이 많습니다.
먼 지역 전근이나 해외 파견이 결정되었을 때
먼 지역 전근이나 해외 파견이 결정되었고 장래에 다시 돌아올 예정이 있다면 매각보다 임대가 더 적합합니다. 집을 보유한 채 임대 수입을 얻을 수 있어 자산을 지키면서 경제적 이점도 누릴 수 있습니다.
돌봄이나 육아로 가정환경이 바뀌었을 때
돌봄이나 출산을 계기로 일시적으로 본가에서 함께 살게 되는 경우, 비어 있는 자택을 임대하면 주택담보대출 상환 부담을 줄일 수 있습니다. 장래에 다시 돌아올 가능성이 있다면 매각보다 임대가 더 합리적인 선택입니다.
본가를 상속받았을 때
부모의 사망이나 요양시설 입소로 본가를 상속받았고 당장 거주할 계획이 없다면 임대 물건으로 활용할 수 있습니다. 추억이 담긴 집을 남겨 두면서 수익화할 수 있고, 장래 활용의 폭도 넓어집니다.
일정 기간만 다른 곳에서 살고 싶을 때
해외 장기 체류나 전원생활처럼 일시적으로 거처를 옮길 때도 임대를 고려할 시점입니다. 임대 수입을 체류 비용에 보탤 수도 있고, 결국에는 익숙한 집으로 돌아올 수 있다는 안도감도 있습니다.
자택을 임대로 내놓는 장점은 무엇일까요?
자택을 임대로 내놓는 가장 큰 장점은 지속적인 임대 수입과 자산 보전을 함께 달성할 수 있다는 점입니다.
지속적으로 임대 수입을 얻을 수 있다
자택 임대의 가장 큰 장점은 매달 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있다는 점입니다. 아직 주택담보대출 상환이 남아 있더라도 임대 수입으로 상쇄할 수 있는 가능성이 있습니다.
자산을 처분하지 않아도 된다
매각하면 자택을 손에서 놓게 되지만, 임대라면 계속 소유할 수 있습니다. 장래에 다시 돌아와 살 수도 있고 자녀에게 물려줄 수도 있습니다.
건물 노후화 방지에 도움이 된다
빈집으로 방치하면 건물은 빠르게 노후화됩니다. 입주자가 있으면 정기적인 환기와 청소가 이뤄져 건물 상태를 유지하는 데 효과적입니다.
비용 처리로 절세 효과를 기대할 수 있다
임대 운영에 드는 수선비와 관리 위탁 수수료, 주택담보대출 이자 등은 비용으로 계상할 수 있어 소득세 절감 효과를 기대할 수 있습니다.
전근이 끝난 뒤 다시 거주할 수 있다
정기차가 계약을 활용하면 계약 기간 종료 후 자택을 확실하게 되찾을 수 있습니다. 복귀 시점이 정해져 있을 때 유효한 방법입니다.
자택을 임대로 내놓는 단점은 무엇일까요?
장점이 있는 한편, 임대에는 위험과 수고도 따릅니다. 미리 파악하고 대응책을 세워 두는 것이 중요합니다.
초기 비용이 든다
임대 물건으로 내놓으려면 청소, 리모델링, 설비 수리 등의 초기 비용이 필요합니다. 건축 연수가 오래된 경우에는 비용이 더 커지는 경향이 있습니다.
입주자 관련 분쟁 위험
임대료 연체, 소음 문제, 퇴거 시 원상회복 문제 등 입주자와 관련된 위험을 피하기는 어렵습니다. 신뢰할 수 있는 임대 관리 회사를 선택하는 것이 중요합니다.
공실 위험이 있다
입지나 물건 상태에 따라서는 입주자를 쉽게 찾지 못할 수도 있습니다. 공실 기간에는 대출 상환과 유지비를 본인이 부담해야 합니다.
주택담보대출 공제를 받을 수 없게 될 가능성
자택을 임대로 내놓으면 주택담보대출 공제 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 사전에 금융기관이나 세무사에게 확인하는 것이 좋습니다.
확정신고가 필요해진다
임대 수입이 발생하면 부동산 소득으로 확정신고를 해야 합니다. 비용 계상과 장부 관리의 부담이 늘어난다는 점은 단점이 될 수 있습니다.
자택을 임대 물건으로 만드는 절차는 어떻게 될까요?
실제로 자택을 임대할 때에는 일반적으로 다음 절차에 따라 진행합니다. 계획적으로 준비를 진행하는 것이 좋습니다.
1단계: 부동산 회사 상담 및 임대료 산정
먼저 부동산 회사에 상담하고 물건의 임대료 산정을 의뢰합니다. 여러 회사에 의뢰해 비교 검토하는 것이 좋습니다.
2단계: 관리 방식 결정
직접 관리할지, 관리 위탁을 맡길지 결정합니다. 전근 중이라 대응이 어렵다면 관리 위탁이나 서브리스 계약을 검토하는 것이 좋습니다.
3단계: 리모델링 및 청소
입주자에게 좋은 인상을 주기 위해 필요한 리모델링과 전문 청소를 실시합니다. 비용 대비 효과를 고려하면서 적절한 범위에서 진행하는 것이 중요합니다.
4단계: 입주자 모집 및 계약
부동산 회사를 통해 입주자를 모집하고 심사를 거쳐 임대차 계약을 체결합니다. 정기차가 계약과 일반차가 계약의 차이를 이해한 뒤 선택해야 합니다.
자택을 임대할 때의 유의사항은 무엇일까요?
분쟁을 막고 원활하게 임대 운영을 하기 위해서는 다음 사항에 주의가 필요합니다.
주택담보대출 계약 내용을 확인한다
주택담보대출은 자가 거주를 전제로 한 상품입니다. 임대로 내놓을 경우에는 금융기관과의 사전 상담이 필수입니다. 무단으로 임대하면 계약 위반이 될 가능성이 있습니다.
계약 형태를 신중하게 선택한다
일반차가 계약은 입주자의 권리가 강해 임대인 사정으로 해지하기가 어렵습니다. 복귀 예정이 있다면 정기차가 계약을 선택함으로써 기간 만료 시 확실하게 반환받을 수 있습니다.
화재보험과 배상책임보험을 재검토한다
자가용 화재보험은 임대 물건에 대응하지 않는 경우가 있습니다. 임대용 보험으로 전환하고, 시설 배상책임보험 가입도 검토해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 자택을 임대할 경우 주택담보대출은 어떻게 되나요?
주택담보대출은 자가 거주를 전제로 하기 때문에 임대로 내놓을 경우에는 금융기관과의 사전 상담이 필요합니다. 경우에 따라서는 투자용 대출로의 전환이 요구될 수 있습니다.
Q. 정기차가 계약과 일반차가 계약의 차이는 무엇인가요?
정기차가 계약은 기간 만료와 함께 확실하게 계약이 종료됩니다. 일반차가 계약은 입주자에게 갱신 권리가 있어 임대인 사정으로 해지하려면 정당한 사유가 필요합니다.
Q. 전근 중 임대 관리는 어떻게 하면 좋을까요?
일반적으로는 관리 회사에 위탁하는 방식이 적합합니다. 입주자 대응과 유지보수 조율을 대신해 주므로 멀리 있어도 안심할 수 있습니다.
Q. 자택을 임대할 때 초기 비용은 어느 정도인가요?
물건 상태에 따라 다르지만, 청소 비용은 5만~10만 엔, 경미한 리모델링은 20만~50만 엔 정도가 기준입니다. 건축 연수가 오래된 경우에는 비용이 더 들 수 있습니다.
