転勤や海外赴任で長期間自宅を離れる場合、売却ではなく賃貸として貸し出す選択肢があります。自宅を賃貸物件にすることで、家賃収入を得ながら将来的に戻れるメリットがあります。本記事では、自宅を貸し出す際のメリット・デメリットや具体的な手続きの流れ、注意点を解説します。
自宅の貸し出しを検討すべきタイミングとは？
自宅を貸し出すベストなタイミングは、自分や家族が一時的に転居する場面です。以下のようなケースで検討されることが多くなっています。
遠方への転勤・海外赴任が決まった時
遠方への転勤や海外赴任が決まった場合、将来的に戻る予定があるなら売却ではなく賃貸がおすすめです。家を残しつつ家賃収入を得られるため、資産を守りながら経済的なメリットも享受できます。
介護・育児で家庭環境が変わった時
介護や出産をきっかけに一時的に実家で同居する場合、空いた自宅を貸し出せば住宅ローンの返済負担を軽減できます。将来的に戻る可能性があるなら、売却よりも賃貸の方が合理的な選択です。
実家を相続した時
両親の逝去や介護施設への入所で実家を相続した場合、すぐに住む予定がなければ賃貸物件として活用できます。思い出の詰まった家を残しながら収益化でき、将来的な活用の幅も広がります。
一定期間だけ別の場所で暮らしたい時
海外ロングステイや田舎暮らしなど、一時的な転居の際も貸し出しのタイミングです。家賃収入をステイ費用に充てることもでき、最終的には住み慣れた家に戻れる安心感があります。
自宅を賃貸にするメリットとは？
自宅を賃貸に出す最大のメリットは、継続的な家賃収入と資産の保全を両立できる点です。
継続的に家賃収入を得られる
自宅を貸し出す最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られることです。住宅ローンの返済が残っていても、家賃収入で相殺できる可能性があります。
資産を手放さなくて済む
売却すると手放してしまう自宅を、賃貸なら所有し続けられます。将来的に戻って住むことも、子どもに譲ることも可能です。
建物の劣化防止につながる
空き家のまま放置すると建物は急速に劣化します。入居者がいれば定期的な換気や清掃が行われ、建物の状態維持に効果的です。
経費として節税できる
賃貸経営にかかる修繕費や管理委託料、住宅ローンの利息などは経費として計上でき、所得税の節税効果が期待できます。
転勤終了後に再び住める
定期借家契約を利用すれば、契約期間終了後に確実に自宅を取り戻せます。帰任時期が決まっている場合に有効な方法です。
自宅を賃貸にするデメリットとは？
メリットがある一方で、貸し出しにはリスクや手間も伴います。事前に把握して対策を立てましょう。
初期費用がかかる
賃貸物件として貸し出すには、クリーニングやリフォーム、設備の修繕など初期費用が必要です。築年数が古い場合は費用が高くなる傾向があります。
入居者トラブルのリスク
家賃の滞納や騒音トラブル、退去時の原状回復問題など、入居者に関するリスクは避けられません。信頼できる賃貸管理会社の選定が重要です。
空室リスクがある
立地や物件の状態によっては入居者がなかなか見つからないこともあります。空室期間中はローン返済や維持費を自己負担しなければなりません。
住宅ローン控除が使えなくなる可能性
自宅を賃貸に出すと住宅ローン控除の適用対象外となる場合があります。事前に金融機関や税理士に確認しましょう。
確定申告が必要になる
家賃収入が発生すると不動産所得として確定申告が必要です。経費の計上や帳簿管理の手間が増える点はデメリットといえます。
自宅を賃貸物件にする流れは？
実際に自宅を貸し出す際は、以下の手順で進めるのが一般的です。計画的に準備を進めましょう。
ステップ1：不動産会社への相談・査定
まずは不動産会社に相談し、物件の賃料査定を依頼します。複数社に依頼して比較検討するのがおすすめです。
ステップ2：管理方式の決定
自主管理か管理委託かを決めます。転勤中で対応が難しい場合は、管理委託やサブリース契約を検討しましょう。
ステップ3：リフォーム・クリーニング
入居者に良い印象を与えるため、必要なリフォームやハウスクリーニングを実施します。費用対効果を考えながら適切な範囲で行いましょう。
ステップ4：入居者募集・契約
不動産会社を通じて入居者を募集し、審査を経て賃貸借契約を締結します。定期借家契約と普通借家契約の違いを理解した上で選択してください。
自宅を貸し出す際の注意点は？
トラブルを防ぎ円滑に賃貸経営を行うために、以下の点に注意が必要です。
住宅ローンの契約内容を確認する
住宅ローンは自己居住が前提の商品です。賃貸に出す場合は金融機関への事前相談が必須です。無断で貸し出すと契約違反となる可能性があります。
契約形態を慎重に選ぶ
普通借家契約は入居者の権利が強く、オーナー都合での解約が困難です。帰任予定がある場合は、定期借家契約を選ぶことで期間満了時に確実に返還を受けられます。
火災保険・賠償保険の見直し
自宅用の火災保険は賃貸物件に対応していない場合があります。賃貸用の保険に切り替え、施設賠償責任保険への加入も検討しましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 自宅を貸し出す場合、住宅ローンはどうなりますか？
住宅ローンは自己居住が前提のため、賃貸に出す場合は金融機関への事前相談が必要です。場合によっては投資用ローンへの借り換えが求められることがあります。
Q. 定期借家契約と普通借家契約の違いは何ですか？
定期借家契約は期間満了で確実に契約が終了します。普通借家契約は入居者に更新の権利があり、オーナー都合での解約には正当事由が必要です。
Q. 転勤中の賃貸管理はどうすればいいですか？
管理会社に委託するのが一般的です。入居者対応やメンテナンス手配を代行してもらえるため、遠方にいても安心です。
Q. 自宅を貸し出す際の初期費用はどのくらいですか？
物件の状態によりますが、クリーニング費用5〜10万円、軽微なリフォームで20〜50万円程度が目安です。築年数が古い場合はさらに費用がかかります。
