如果您因工作调动或外派海外而需要长期离开自宅，除了出售之外，也可以选择将房屋出租。将自宅作为出租房使用，既可以获得租金收入，也保留了未来再次返回居住的可能性。本文将为您说明出租自宅的优点与缺点、具体手续流程以及需要注意的事项。
什么情况下适合考虑出租自宅？
出租自宅的最佳时机，是您本人或家人因某种原因暂时搬离的时候。以下几种情况尤其常见。
确定被调往外地或外派海外时
如果已经确定被调往外地或外派海外，并且未来还有回来自住的计划，那么相比出售，出租通常是更合适的选择。这样既能保留房产，又能获得租金收入，在守住房产的同时，也能取得一定的经济收益。
因照护家人或育儿导致家庭环境发生变化时
如果因照护家人或生育而暂时回老家同住，将空置的自宅出租，有助于减轻住房贷款的偿还负担。如果未来仍有可能回来居住，那么与出售相比，出租往往是更理性的选择。
继承老家房产时
如果因父母去世或入住护理机构而继承了老家房产，在短期内没有自住计划的情况下，也可以将其作为出租房来利用。这样既能保留承载回忆的房子，又能实现收益化，同时也为今后的使用保留更大的弹性。
只想在一段时间内住在别处时
例如长期旅居海外，或短期体验乡村生活时，也适合考虑将房屋出租。租金收入可以用于支付外住期间的部分费用，而且今后还能回到自己熟悉的家中居住，这也是一份安心。
将自宅出租有哪些优点？
将自宅出租最大的优点，在于可以兼顾持续性的租金收入与资产保全。
可以持续获得租金收入
出租自宅最大的优点，是每月都可能获得稳定的租金收入。即使住房贷款尚未还清，也有机会用租金收入进行抵扣。
无需放弃名下资产
如果选择出售，自宅就会从自己手中离开；而出租则可以继续持有。今后无论是自己再住回来，还是留给子女，都具备可行性。
有助于防止房屋老化
空置房如果长期放任不管，建筑物往往会迅速老化。若有租客入住，通常会有定期通风和清洁，这有助于维持房屋状态。
可将相关支出计入费用以减轻税负
与出租经营相关的修缮费、管理委托费，以及住房贷款利息等，都可以作为费用申报，因此有望带来所得税方面的节税效果。
调动结束后仍可再次入住
如果采用定期租赁合同，在合同期满后可以较为确定地收回自宅。对于归任时间明确的情况，这是一种有效方式。
将自宅出租有哪些缺点？
虽然有不少优点，但出租也伴随着风险与管理负担。建议事先充分了解，并做好应对准备。
需要承担前期费用
要将自宅作为出租房推出市场，通常需要投入清洁、翻新以及设备维修等前期费用。如果房龄较老，这部分成本往往会更高。
存在租客纠纷风险
租金拖欠、噪音纠纷、退租时的恢复原状问题等，与租客有关的风险很难完全避免。因此，选择一家值得信赖的租赁管理公司非常重要。
存在空置风险
根据地段和房屋状况不同，也可能长时间找不到租客。空置期间，贷款偿还和维护费用都需要由业主自行承担。
住房贷款减税可能无法继续适用
将自宅出租后，住房贷款减税在某些情况下可能不再适用。建议事先向金融机构或税务专业人士确认。
需要办理确定申报
一旦产生租金收入，就需要作为不动产所得进行确定申报。费用归集和账簿管理的工作量增加，也是不可忽视的负担。
将自宅作为出租房的流程是什么？
实际出租自宅时，一般会按照以下步骤推进。建议有计划地做好准备。
步骤1：咨询房地产公司并进行租金评估
首先应咨询房地产公司，并委托其对房屋租金进行评估。通常建议同时向多家公司咨询后再比较判断。
步骤2：决定管理方式
接下来需要决定是自行管理，还是委托管理。如果在调动期间难以及时应对，建议考虑委托管理或包租等方式。
步骤3：翻新与清洁
为了给潜在租客留下良好印象，应根据需要实施适当的翻新与房屋清洁。建议结合成本效益，在合理范围内进行。
步骤4：招募租客并签约
通过房地产公司招募租客，经过审查后签订租赁合同。在此之前，请先理解定期租赁合同与普通租赁合同之间的差异，再做选择。
出租自宅时有哪些注意事项？
为了避免纠纷并更顺畅地开展出租管理，以下几点需要特别注意。
确认住房贷款的合同内容
住房贷款原则上是以本人居住为前提的金融产品。如果要出租房屋，事先咨询金融机构是必要步骤。若未经同意擅自出租，可能构成违约。
慎重选择合同形式
普通租赁合同下，租客的权利相对较强，业主基于自身原因提出解约并不容易。如果未来有回来自住的计划，选择定期租赁合同，更有利于在期满时明确收回房屋。
重新审视火灾保险与责任保险
自住房使用的火灾保险，有时并不适用于出租房。建议改为适用于出租用途的保险，并同时考虑加入设施赔偿责任保险。
常见问题（FAQ）
Q. 如果出租自宅，住房贷款会怎样处理？
由于住房贷款以本人居住为前提，如果要将房屋出租，就需要事先与金融机构沟通确认。根据情况不同，也可能被要求转为投资用途贷款。
Q. 定期租赁合同和普通租赁合同有什么区别？
定期租赁合同在期限届满后可以较为确定地结束。普通租赁合同则赋予租客续约权，若业主想基于自身原因解除合同，通常需要具备正当理由。
Q. 调动期间的出租管理该怎么做？
一般做法是委托管理公司代为处理。这样一来，对租客的日常应对及维修安排都可由专业方协助完成，即使身在远方也更安心。
Q. 出租自宅时，前期费用大概需要多少？
这取决于房屋状态。通常来说，清洁费用大致为5万至10万日元，轻度翻新大致为20万至50万日元。如果房龄较老，费用还会进一步增加。
