Wer in Japan Wohnimmobilien vermietet, braucht sehr unterschiedliches Fachwissen.
Dazu gehört die Rolle des „Bōka Kanrisha" (防火管理者), des gesetzlich bestellten Brandschutzverantwortlichen.
Für Gebäude, in denen sich viele Menschen aufhalten, ist die Bestellung einer solchen Person Pflicht. Sie ist keine freiwillige Selbstverpflichtung, sondern eine öffentlich-rechtliche Pflicht mit Anzeige bei der Feuerwehr.
Viele halten das für ein Thema großer Einkaufszentren oder Bürohäuser. Betroffen sind aber auch Wohnanlagen aus Stahlbeton („Manshon") und unter Umständen kleine Miethäuser in Holzbauweise („Apāto").
Dieser Beitrag erläutert die Grundlagen zum japanischen Brandschutzverantwortlichen.
Wir zeigen, welche Objekte die Pflicht auslösen, wie die Qualifikation erworben wird und welche Aufgaben die bestellte Person zu erfüllen hat.
Was ist ein Brandschutzverantwortlicher (Bōka Kanrisha)?
Zunächst das Grundwissen, über das Eigentümer japanischer Mietobjekte verfügen sollten.
Merkmale des Brandschutzverantwortlichen
Der Brandschutzverantwortliche verantwortet in einem Gebäude die Brandverhütung und die Steuerung der Löschmaßnahmen.
Seine Bestellung ist für Einrichtungen vorgeschrieben, in denen eine unbestimmte Vielzahl von Menschen zusammenkommt – also nicht nur für Gastronomie und Handelsimmobilien, sondern in bestimmten Fällen auch für Wohnanlagen und Miethäuser.
Nach dem japanischen Feuerwehrgesetz (消防法, Shōbō-hō) bestellt ihn diejenige Person, die die Verfügungsgewalt über die Verwaltung des Gebäudes innehat. Der Gesetzgeber knüpft die Pflicht damit an die tatsächliche Entscheidungsmacht über das Objekt.
Die bestellte Person muss ihre Aufgaben tatsächlich wahrnehmen: Sie hat einen auf das Objekt zugeschnittenen Brandschutzplan aufzustellen und planmäßig umzusetzen, um Brandschäden zu verhindern.
Der Grund für diese Pflicht ist der Schutz von Leben und Gesundheit.
In Mietobjekten leben ganz unterschiedliche Menschen zusammen, und allen muss ein Wohnumfeld geboten werden, in dem sie sich sicher fühlen.
Dafür braucht es Fachwissen zur Brandverhütung, und Vorbeugemaßnahmen müssen fachlich begründet sein.
Kommt es im eigenen Objekt zum Brand, muss die Evakuierung auf Grundlage einer zutreffenden Lagebeurteilung gelenkt werden.
Eine falsche Evakuierungslenkung kann den Schaden ausweiten und ist deshalb gefährlich. In japanischen Wohngebäuden mit engen Fluren und außenliegenden Laubengängen entscheiden oft die ersten Minuten.
Unter Umständen wird der Eigentümer dafür haftbar gemacht.
Gerade um solche Risiken zu begrenzen, ist Brandschutzwissen unverzichtbar.
Gebäude, für die Brandschutzmanagement zwingend ist
Betroffene Gebäude teilen sich in Brandschutzobjekte der Klasse Kō (甲種防火対象物) und der Klasse Otsu (乙種防火対象物), untergliedert nach Nutzungsart.
Grob gilt: Klasse Kō umfasst größere, Klasse Otsu kleinere Gebäude.
・Brandschutzobjekte mit bestimmter Nutzung (特定用途防火対象物)
Ab 30 Personen Aufnahmekapazität ist ein Brandschutzverantwortlicher zu bestellen.
・Brandschutzobjekte ohne bestimmte Nutzung (非特定用途防火対象物)
Ab 50 Personen Aufnahmekapazität ist ein Brandschutzverantwortlicher zu bestellen.
・Kurzzeitpflegeeinrichtungen für ältere Menschen [Ziffer 6 Buchstabe „ro"]
Ab 10 Personen Aufnahmekapazität ist ein Brandschutzverantwortlicher zu bestellen.
Nach der Gebäudegröße erfolgt dann die Zuordnung zu Klasse Kō oder Otsu.
Zu den Objekten mit bestimmter Nutzung zählen Kaufhäuser, Hotels und Ryokan, Kinos, Theater, Tanzlokale, Kindergärten und Gastronomie – Orte, die eine unbestimmte Vielzahl von Personen betritt.
Objekte ohne bestimmte Nutzung sind Bibliotheken, Schulen, Krankenhäuser und ähnliche öffentliche Einrichtungen.
Kurzzeitpflegeeinrichtungen [Ziffer 6 Buchstabe „ro"] sind Alten- und Kurzzeitpflegeheime.
Die Klassen Kō und Otsu sehen wir uns nun genauer an.
Brandschutzobjekte der Klasse Kō
Die Einteilung richtet sich nach der Gebäudegröße; bei großer Bruttogeschossfläche ist die Qualifikation der Klasse Kō nötig.
Mehrfamilienhäuser einschließlich Apāto und Manshon fallen ab 500 m² Bruttogeschossfläche in die Klasse Kō.
Wer eine Wohnanlage bewirtschaftet, hält sich oft für nicht betroffen, weil das Gebäude keine 500 m² erreicht – ein Irrtum.
Sind im Erdgeschoss Gewerbeflächen mit Klinik, Gastronomie oder Kindertagesstätte belegt, kann das Objekt trotzdem als Klasse Kō eingestuft werden. In japanischen Innenstadtlagen mit Wohn- und Gewerbemischung ist dieser Fall häufig.
Brandschutzobjekte der Klasse Otsu
Wohnanlagen unter 500 m² fallen in die Klasse Otsu.
Kennzeichnend ist, dass es sich um kleinere Einrichtungen handelt als bei Klasse Kō. Entsprechend kürzer fällt der zugehörige Lehrgang aus.
Die Aufnahmekapazität wird je nach Gebäude anders berechnet
Achten Sie darauf, dass die Aufnahmekapazität je nach Gebäudeart nach anderen Formeln ermittelt wird.
Bei Kliniken und Praxen etwa summiert man Beschäftigte (Ärzte, Pflegekräfte, Apotheker), die Zahl der Betten und die durch 3 m² geteilte Fläche der Wartebereiche.
Daneben gelten unter anderem folgende Regeln.
・Kindergärten
Summe aus Lehr- und Betreuungspersonal und Zahl der betreuten Kinder.
・Schulen
Summe aus Lehrpersonal und Zahl der Schülerinnen und Schüler.
・Lesesäle und Museen
Zahl der Beschäftigten plus die durch 3 m² geteilte Fläche von Ausstellungs-, Lese-, Konferenz- und Aufenthaltsräumen.
Schulen und Bibliotheken sind für Vermieter selten relevant, Kliniken und Kindergärten können jedoch als gewerbliche Mieter einziehen.
Je nach Berechnung wird aus Klasse Otsu dann Klasse Kō – hier sollte man sich nicht verrechnen, denn die Einstufung entscheidet über Lehrgangsdauer und Pflichtenumfang.
Zur genauen Methode fragen Sie am besten direkt bei der zuständigen Feuerwehrbehörde nach oder lesen Artikel 3-3 der Durchführungsverordnung zum Feuerwehrgesetz (消防法施行規則第3条の3, „Berechnung der Aufnahmekapazität").
Unterschied zum Katastrophenschutzverantwortlichen
Neben dem Brandschutzverantwortlichen gibt es den ähnlich klingenden Katastrophenschutzverantwortlichen (防災管理者, Bōsai Kanrisha).
Viele halten beides für dasselbe – es sind jedoch völlig verschiedene Funktionen.
Der Brandschutzverantwortliche ist, wie beschrieben, zur Verhütung von Bränden eingesetzt.
Der Katastrophenschutzverantwortliche dagegen befasst sich mit anderen Katastrophen als Feuer, also mit Erdbeben und Taifunen.
Er muss nur in großen Einrichtungen und Hochhäusern bestellt werden.
In gewöhnlicher Gastronomie, in Wohnanlagen und Miethäusern ist das nicht erforderlich.
Brauchen auch Apāto und Manshon einen Brandschutzverantwortlichen?
Daraus folgt: Ab 500 m² Bruttogeschossfläche – oder darunter bei mehr als 50 Bewohnern – ist Brandschutzmanagement erforderlich und die Bestellung Pflicht.
Kleine Apāto mit wenigen Mietparteien fallen deshalb oft nicht darunter.
Es gibt jedoch Ausnahmen, die man kennen sollte.
Kapitel 1 Artikel 2 der Durchführungsverordnung zum Feuerwehrgesetz (消防法施行令) bestimmt:
„Befinden sich auf demselben Grundstück zwei oder mehr in Anlage 1 aufgeführte Brandschutzobjekte, bei denen dieselbe Person die Verfügungsgewalt über die Verwaltung innehat, so gelten diese für die Anwendung von Artikel 8 Absatz 1 des Gesetzes als ein einziges Brandschutzobjekt."
Gemeint ist der Fall, dass auf einem Grundstück zwei oder mehr Gebäude desselben Eigentümers stehen.
Wer mehrere Apāto auf einem Grundstück hält, muss deren Bewohnerzahlen zusammenrechnen – auch ein einfaches Apāto kann so bestellungspflichtig werden.
Bei mehreren Gebäuden lohnt die Prüfung daher besonders.
Für Anleger aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Zurechnungsmechanismus eine japanische Besonderheit ohne Entsprechung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Dort knüpfen brandschutzrechtliche Pflichten an das einzelne Gebäude an, wie es die Landesbauordnungen bzw. die kantonalen Brandschutzvorschriften der VKF definieren; eine Zusammenrechnung mehrerer Baukörper allein wegen gleicher Eigentümerstellung kennt das deutsche Bauordnungsrecht nicht.
In Japan folgt die Schwelle der Person mit Verfügungsgewalt, nicht dem Bauwerk. Wer ein Portfolio kleiner Holzbau-Apāto auf einem gemeinsamen Grundstück erwirbt – in japanischen Vorstadtlagen typisch –, wächst unbemerkt in die Pflicht hinein, obwohl jedes Gebäude für sich darunter bliebe.
Warum viele Apāto und Manshon keinen Brandschutzverantwortlichen haben
Auch bei Apāto und Manshon kann die Bestellung nötig sein.
Dennoch bewirtschaften viele Eigentümer ihr Objekt ohne einen solchen.
Die Anlage „Stand des Brandschutzmanagements in ganz Japan" zum Feuerwehr-Weißbuch 2019 (消防白書 der 消防庁, Fire and Disaster Management Agency) zeigt: Von 175.822 betroffenen Mehrfamilienhäusern hatten nur 137.000 – also 77,9 % – einen Brandschutzverantwortlichen bestellt.
Auch Brandschutzpläne wurden nur 126.228 eingereicht; rund 28 % der Objekte blieben ohne Anzeige.
Bei einer Begehung beanstandet die Feuerwehr die fehlende Bestellung oder Anzeige und ordnet die Bestellung an.
Warum sie so oft unterbleibt, erläutern wir nun.
Der Erwerb der Qualifikation kostet Aufwand
Der Brandschutzverantwortliche wird grundsätzlich aus dem Kreis der Bewohner ausgewählt.
Wohnt der Vermieter selbst im Objekt, kann er die Aufgabe selbst übernehmen.
Andernfalls muss jemand unter den Mietern gefunden werden.
Dafür ist zunächst die Qualifikation zu erwerben.
Es ist eine staatlich geregelte Qualifikation: Klasse Kō erfordert einen zweitägigen, Klasse Otsu einen eintägigen Lehrgang.
Danach folgt eine Lernerfolgskontrolle; wer besteht, erhält die Qualifikation.
Die Prüfung ist gut zu schaffen, doch die Teilnahme kostet Arbeitszeit und wird für Berufstätige schnell zur Hürde.
Bei vielen älteren Bewohnern ist die Belastung hoch
Der Brandschutzverantwortliche reicht nicht nur den Plan bei der Feuerwehr ein, sondern führt auch regelmäßig Übungen durch.
Wer geübt hat, kennt im Ernstfall die Fluchtwege und gerät nicht in Panik.
Leben überwiegend ältere Menschen im Objekt, wird diese Aufgabe jedoch schwierig. In einer alternden Gesellschaft ist das bei Bestandsobjekten eher Regel als Ausnahme.
Nimmt niemand die Bestellung an, bleibt nur, das Objekt bis zum Fund eines Nachfolgers ohne Brandschutzverantwortlichen weiterzuführen.
Man übernimmt Verantwortung
Wer die Funktion übernimmt, kann persönlich zur Verantwortung gezogen werden.
Wird sie aus dem Mieterkreis besetzt, empfinden viele die Haftung als Belastung und lehnen ab.
Der Brandschutzverantwortliche kann auch extern beauftragt werden!
Wer die Funktion nicht selbst übernehmen kann und unter den Mietern niemanden findet, darf sie an Dritte vergeben. Das japanische Recht sieht diesen Weg ausdrücklich vor.
Vorteile und Nachteile der Fremdvergabe
Die Fremdvergabe senkt die eigene Belastung spürbar.
Bei einem Wechsel muss nicht erneut unter den Bewohnern gesucht werden; der Suchaufwand entfällt.
Zudem ist es beruhigend, dass bei einer Begehung der Feuerwehr die Verwaltungsgesellschaft zugegen ist.
Je nach Anbieter erhält man objektbezogene Empfehlungen zum Brandschutz und erhöht so die Sicherheit weiter.
Zu beachten ist aber, dass Fremdvergabe Kosten verursacht.
In manchen Regionen wird sie zudem nicht anerkannt – klären Sie das vorab.
Die Fremdvergabe ist an Voraussetzungen geknüpft
Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist die Vergabe zulässig.
Sie sind in der Durchführungsverordnung zum Feuerwehrgesetz geregelt.
・Mehrfamilienhaus oder Wohnteil eines gemischt genutzten Gebäudes
・Aufnahmekapazität unter 30 Personen bei bestimmter Nutzung wie Gastronomie, unter 50 Personen bei nicht bestimmter Nutzung
・Der Verpflichtete wohnt weit entfernt
・Die erforderlichen Verwaltungsaufgaben können nicht sachgerecht wahrgenommen werden – und Ähnliches
Solange diese Punkte vorliegen, ist die Vergabe möglich.
Zu Einzelheiten fragen Sie direkt bei der Gebietskörperschaft oder der zuständigen Feuerwache nach.
Es gibt verschiedene Arten der Fremdvergabe
Unterschieden werden im Wesentlichen Teilvergabe und vollständige externe Vergabe.
[Teilvergabe]
Nur ein Teil des vom Brandschutzverantwortlichen aufgestellten Plans wird übertragen.
・Präsenzmodell
Die Aufgaben werden in einer Sicherheitszentrale oder im Verwaltungsbüro der Anlage wahrgenommen.
・Rundgangsmodell
Die Gemeinschaftsflächen werden begangen und dabei brandschutzbezogen kontrolliert.
・Fernübertragungsmodell
Eine Bereitschaftsstelle überwacht die Alarme der Brandmeldeanlage und rückt im Auslösefall aus.
[Vollständige externe Vergabe]
Ein Dritter nimmt die Bestellung durch den Verfügungsberechtigten an und übernimmt sämtliche Aufgaben.
Da alles übertragen wird, steigt die eigene Arbeitsbelastung nicht.
Worauf es bei der Auswahl des Dienstleisters ankommt
Mehrere Unternehmen bieten die Übernahme dieser Funktion an.
Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten, zeigen wir nun.
Ein Unternehmen mit fundierter Kenntnis des Feuerwehrgesetzes
Grundvoraussetzung ist fundierte Kenntnis des japanischen Feuerwehrgesetzes.
Die Aufgaben sind zahlreich.
Neben dem Brandschutzplan müssen auch Planung und Durchführung von Übungen sowie die Prüfung der Anlagen sachgerecht erledigt werden.
Vergeben Sie daher an ein Unternehmen, das das Gesetz zutreffend versteht und dem Sie die Aufgaben bedenkenlos anvertrauen können.
Ein Unternehmen, das im Störfall sofort handelt
Die Arbeit erschöpft sich nicht in der Planung.
Im Brandfall zählt schnelles Handeln.
Ein Anbieter, der im Problemfall alles dem Vermieter überlässt, macht die Vergabe sinnlos.
Wählen Sie ein Unternehmen, das sachgerecht vorgeht und Lösungswege aufzeigt.
Was kostet die Fremdvergabe?
Für die Vergabe fallen Kosten an.
In der Regel eine Anfangsgebühr plus eine monatliche Pauschale.
Da die monatlichen Kosten von der Objektgröße abhängen, fragen Sie beim gewünschten Anbieter nach.
Auch zwischen Anbietern gibt es Preisunterschiede – holen Sie mehrere Angebote ein und beziehen Sie die Zusammenarbeit mit dem Ansprechpartner in die Entscheidung ein.
Manche Anbieter verlangen überhöhte Honorare.
Und es kommt vor, dass trotz gezahlter Vergütung folgende Mängel auftreten.
・Der Katastrophenschutzplan ist nur oberflächlich erstellt
・Es fehlt eine sachgerechte Planung
・Evakuierungsübungen finden nicht statt
Ziehen Sie deshalb Erfahrungsberichte heran und wählen Sie ein vertrauenswürdiges Unternehmen.
Wie erwirbt man die Qualifikation?
Die Qualifikation erwirbt man durch Teilnahme am Brandschutzlehrgang.
Auch ohne Vorkenntnisse erfüllt man die Voraussetzungen, wenn man den Lehrgang besucht und die Abschlussprüfung besteht.
Wir stellen Voraussetzungen, Ablauf sowie Gültigkeit und Wiederausstellung des Nachweises vor.
Voraussetzungen für die Bestellung
Die Seite „Brandschutzlehrgang" der Japan Fire and Disaster Prevention Association (一般財団法人日本防火・防災協会) erläutert die Voraussetzungen.
Nicht jede Person kann bestellt werden; erforderlich ist Folgendes.
・Eine Stellung, die die sachgerechte Wahrnehmung der Aufgaben erlaubt (Position mit Weisungsbefugnis, etwa Eigentümer oder Betriebsleiter)
・Abschluss des Brandschutzlehrgangs und eine bestimmte fachliche Vorbildung (die für das Brandschutzmanagement nötigen Kenntnisse und Fertigkeiten)
Als fachliche Vorbildung gelten etwa mindestens ein Jahr als Feuerwehrbedienstete einer Gemeinde in leitender Stellung oder die Qualifikation als Baubeamter (建築主事) bzw. Architekt erster Klasse (一級建築士) mit mindestens einjähriger Brandschutzpraxis.
Fehlt solche Erfahrung, genügt der Abschluss des Lehrgangs.
Wer die Qualifikation anstrebt, geht deshalb am besten diesen Weg.
Besuchen Sie den Brandschutzlehrgang
Der Lehrgang gliedert sich in „Neu-Lehrgang Klasse Kō", „Lehrgang Klasse Otsu" und „Wiederholungslehrgang Klasse Kō".
Inhalt und Dauer richten sich nach der gewählten Variante.
[Neu-Lehrgang Klasse Kō]
・Inhalt
Bedeutung und Rechtsrahmen des Brandschutzmanagements, Übungen und Schulungen, Brandschutzplan, Umgang mit Feuer sowie Instandhaltung von Einrichtungen und Anlagen
・Dauer: rund 10 Stunden (zwei Tage)
・Gebühr: 8.000 Yen (rund 49 Euro)
[Lehrgang Klasse Otsu]
・Inhalt: die grundlegenden Kenntnisse und Fertigkeiten aus dem Neu-Lehrgang Klasse Kō
・Dauer: rund 5 Stunden (ein Tag)
・Gebühr: 7.000 Yen (rund 43 Euro)
[Wiederholungslehrgang Klasse Kō]
Er richtet sich an Brandschutzverantwortliche bestimmter Brandschutzobjekte ab 300 Personen Aufnahmekapazität.
Zielgruppe sind Personen, die den Neu-Lehrgang Klasse Kō bereits abgeschlossen haben.
・Inhalt: Überblick über Gesetzesänderungen, Auswertung von Brandfällen und Ähnliches
・Dauer: rund 2 Stunden (halber Tag)
・Gebühr: 7.000 Yen (rund 43 Euro)
Der Lehrgang umfasst Theorie, praktische Übungen und eine Lernerfolgskontrolle.
In der Praxis geht es um den Umgang mit Feuerlöschern und Rettungsgeräten sowie um einen Erdbebensimulator – Wissen, das unmittelbar erfahrbar wird.
Werden Neu-Lehrgang Kō und Lehrgang Otsu gleichzeitig angeboten, ist auch ein kombinierter Lehrgang wählbar.
Buchen Sie den Lehrgang, der zu Ihrer benötigten Qualifikation passt.
Gültigkeit und Wiederausstellung des Nachweises
Nach dem Lehrgang wird ein Abschlusszeugnis ausgestellt.
Damit allein ist man noch nicht als Brandschutzverantwortlicher anerkannt.
Wird man bestellt, ist zusätzlich eine Anzeige bei der Feuerwehr nötig.
Reichen Sie das „Formular zur Anzeige der Bestellung (Abberufung)" und den „Brandschutzplan" unbedingt bei der Feuerwache ein.
Die Qualifikation selbst ist unbefristet; eine Erneuerung entfällt.
In folgenden Fällen ist jedoch innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss ein erneuter Lehrgang Pflicht.
[Voraussetzungen für den Wiederholungslehrgang]
・Brandschutzverantwortliche der Klasse Kō
・Gebäude mit Publikumsverkehr einer unbestimmten Vielzahl von Personen wie Theater, Hotels oder Gastronomie
・Gebäude mit mehr als 300 Personen Aufnahmekapazität
Geht das Zeugnis verloren, ist eine Wiederausstellung möglich.
Senden Sie den Antrag per Post oder Fax an die Japan Fire and Disaster Prevention Association (一般財団法人 日本防火・防災協会).
Die Gebühr beträgt 2.000 Yen (rund 12 Euro) je Zeugnis.
Aus DACH-Perspektive ist dieses Modell bemerkenswert niedrigschwellig und hat kein direktes Gegenstück.
Ein Brandschutzbeauftragter nach DGUV Information 205-003 und DIN 14097 durchläuft in Deutschland üblicherweise eine rund zweiwöchige Ausbildung mit Kosten im vierstelligen Eurobereich und muss seine Fachkunde regelmäßig auffrischen; Österreich regelt Vergleichbares in TRVB O 119, die Schweiz über die VKF-Brandschutzvorschriften mit ihrer Qualitätssicherung Brandschutz.
In Japan genügen ein bis zwei Lehrgangstage und 7.000 bis 8.000 Yen (rund 43 bis 49 Euro), und die Qualifikation gilt unbefristet. Dafür ist sie in Wohngebäuden zwingend, wird namentlich bei der Feuerwehr angezeigt und ist persönlich zurechenbar – während der Brandschutzbeauftragte im deutschsprachigen Raum für reine Wohnnutzung meist gar nicht vorgeschrieben ist.
Für Kapitalanleger heißt das: geringer formaler Aufwand, aber eine unausweichliche und öffentlich dokumentierte Pflicht.
Der Verfügungsberechtigte und sein Unterschied zum Brandschutzverantwortlichen
Neben dem Brandschutzverantwortlichen spielt der Verfügungsberechtigte (管理権原者, Kanri-Kengensha) eine zentrale Rolle.
Bei Mietobjekten ist das meist der Eigentümer des Gebäudes.
Bei Mehrfamilienhäusern sind es der Eigentümer oder die Bewohner der einzelnen Einheiten.
Bei privaten Mietobjekten kann statt des Vermieters auch die Verwaltungsgesellschaft Verfügungsberechtigte sein.
Die letzte Verantwortung für das Brandschutzmanagement liegt nicht beim Brandschutzverantwortlichen, sondern beim Verfügungsberechtigten.
Seine Aufgaben sind folgende.
・Bestellung und Abberufung des Brandschutzverantwortlichen
・Einreichung der Anzeige bei der Leitung der Feuerwache
・Veranlassung des Brandschutzplans sowie Anweisung und Beaufsichtigung des Brandschutzverantwortlichen
Der Brandschutzverantwortliche wird also vom Verfügungsberechtigten bestellt.
Ist eine Mietverwaltungsgesellschaft Verfügungsberechtigte, kann sie die Funktion in Personalunion wahrnehmen.
Ebenso kann sie den Brandschutzverantwortlichen gesondert bestimmen.
Denkbar ist auch, dass der Vermieter Verfügungsberechtigter bleibt und die Verwaltungsgesellschaft als Brandschutzverantwortliche einsetzt.
Der Verfügungsberechtigte muss die nötigen Befugnisse einräumen und trägt zugleich die Aufsichtsverantwortung.
Wird das Brandschutzmanagement an eine Verwaltungsgesellschaft vergeben, sind mehrere Konstellationen denkbar – hier ist Sorgfalt geboten.
Ist der Vermieter Verfügungsberechtigter und vergibt nur Brandschutzaufgaben und Bestellung an die Gesellschaft, ist diese selbst nicht Teil des Brandschutzsystems.
Sie unterstützt den Brandschutzverantwortlichen dann nur bei Übungen und ähnlichen Anlässen.
Überträgt der Vermieter dagegen die gesamte Verwaltung samt Verfügungsberechtigung, wächst die Verantwortung der Gesellschaft erheblich.
In jedem Fall gilt: Die letzte Verantwortung trägt der Verfügungsberechtigte – auch dann, wenn die operative Arbeit vollständig ausgelagert ist.
Aufgaben und Pflichten in der Praxis
Nun zu den Aufgaben und Pflichten, die der Brandschutzverantwortliche tatsächlich erfüllt.
Erstellung des Brandschutzplans
Der Brandschutzplan gilt als eine der wichtigsten Aufgaben im Brandschutzmanagement.
Brandschutz muss von allen Beteiligten organisiert wahrgenommen werden.
Für den Ernstfall sind Rollenverteilung und Evakuierungsverhalten im Plan festzuhalten und eindeutig zu regeln.
Vorlagen veröffentlichen die Gebietskörperschaften; erstellen Sie den Plan anhand der Ausfüllbeispiele.
Bleibt es bei der bloßen Erstellung, kennen die Beteiligten ihre Rollen nicht und der Plan bleibt Formsache.
Informationen zum Brandschutz sollten daher laufend bekannt gemacht und die nötigen Übungen und Schulungen durchgeführt werden.
Der Plan ist zudem bei der Feuerwache anzuzeigen.
Ändert sich nach Einreichung etwas – etwa an Brandschutztüren oder Anlagen –, ist die Änderung erneut einzureichen. Diesen Punkt übersehen Eigentümer nach Modernisierungen häufig.
Brandschutzmanagement im Einzelnen
Nun die auf dem Plan beruhenden Aufgaben im Detail.
Lösch- und Evakuierungsübungen
Übungen teilen sich in „Einzelübungen" wie Lösch- und Evakuierungsübungen und „Gesamtübungen", die den Ablauf von Brandausbruch über Löschung und Meldung bis zur Evakuierung abbilden.
Bei bestimmten Brandschutzobjekten sind Lösch- und Evakuierungsübungen mindestens zweimal jährlich, Meldeübungen mindestens einmal jährlich durchzuführen.
Eine Gesamtübung gilt als je eine Lösch-, Evakuierungs- und Meldeübung.
Zeigen Sie Übungen vorab bei der Feuerwache an und halten Sie sie schriftlich fest.
Prüfung und Instandhaltung der brandschutztechnischen Anlagen
Die Prüfung durch den Brandschutzverantwortlichen ist keine Sachverständigenprüfung, sondern eine Sichtkontrolle im Alltag.
・Sind die Geräte am vorgesehenen Ort angebracht?
・Behindern Gegenstände die Benutzung des Feuerlöschers?
・Weist der Feuerlöscher Mängel oder Beschädigungen auf?
・Ist die Kennzeichnung vorhanden?
・Ist ein für die Brandklasse geeigneter Feuerlöscher vorhanden?
・Zeigt das Manometer eines Dauerdruck-Feuerlöschers Auffälligkeiten? – und Ähnliches
Fehlt eine Kennzeichnung oder weist ein Feuerlöscher Mängel auf, sind Austausch, Neuanbringung und weitere Instandhaltung zu veranlassen.
Beaufsichtigung des Umgangs mit Feuer
Dazu zählen allgemeines Feuermanagement, Beschränkungen für offene Feuer, Regelung und Beschränkung des Rauchens sowie Maßnahmen gegen Brandstiftung.
Für feuerbetriebene Anlagen (Heizkessel, Saunen) und bewegliche Geräte wie Öfen und Kochstellen bestehen eigene gesetzliche Regelungen.
Konkret ist zu prüfen, ob Hindernisse im Umfeld stehen, ob Brennstoff austritt, ob regelmäßig gewartet wird und ob Kippsicherungen angebracht sind.
Bei offenen Feuern und Brandstiftungsschutz ist zu prüfen, ob unnötige brennbare Stoffe am Gebäude lagern und ob mit Feuer sachgerecht umgegangen wird; regelmäßige Kontrollen der Feuerstellen sind angezeigt.
Instandhaltung der Flucht- und Brandschutzeinrichtungen
Flucht- und Brandschutzeinrichtungen müssen jederzeit benutzbar sein.
Prüfen Sie, ob Brandschutztüren, Brandschutzrolltore, Brandschutzklappen (Vorrichtungen zur Unterbrechung der Brandausbreitung) und Brandabschnitte frei von Hindernissen sind.
Kontrollieren Sie außerdem Fluchtwege und Treppen, Notausgänge, Noteinstiege und Aufzüge auf Auffälligkeiten.
Steuerung der Aufnahmekapazität
Für jedes Brandschutzobjekt ist eine Aufnahmekapazität festgelegt.
Um Unfälle und Panik bei einer Evakuierung zu vermeiden, darf die zulässige Personenzahl nicht überschritten werden.
Da die Kapazität oft zusätzlich in der Brandverhütungssatzung der Gemeinde geregelt ist, prüfen Sie die örtliche Satzung.
Weitere erforderliche Aufgaben
Hinzu kommen Erdbebenvorsorge, die Abstimmung mit den Brandschutzverantwortlichen anderer Betriebe im Gebäude sowie die Führung des Brandschutzregisters.
Das Register ist bei Begehungen der Feuerwehr und bei der Objektprüfung vorzulegen.
Führen und bewahren Sie es übersichtlich auf, damit die Übergabe an den Nachfolger reibungslos gelingt.
Sachgerechte Aufgabenwahrnehmung (Bericht, Mitteilung, Rücksprache)
Artikel 3 der Durchführungsverordnung zum Feuerwehrgesetz bestimmt, dass der bestellte Brandschutzverantwortliche bei seinen Aufgaben die Weisungen des Verfügungsberechtigten einholt und sachgerecht handelt.
Verlangt wird kein formales, sondern ein an Gesetz und Brandschutzplan ausgerichtetes Management.
Bericht, Mitteilung und Rücksprache gegenüber dem Verfügungsberechtigten sollten daher konsequent erfolgen.
Anweisung und Beaufsichtigung der Mitwirkenden
Je nach Betriebsgröße ist der Arbeitsumfang von einer Person nicht zu bewältigen.
Dann können Teile der Aufgaben an Mitwirkende im Brandschutzmanagement übertragen werden.
Mitwirkende sind Personen, die unter Leitung des Brandschutzverantwortlichen Brandschutzaufgaben übernehmen.
Sie leisten unterstützende Tätigkeiten.
Nach dem Feuerwehrgesetz muss der Brandschutzverantwortliche dabei die nötigen Weisungen erteilen und die Ausführung beaufsichtigen.
So erstellen Sie den Brandschutzplan für Apāto und Manshon
Der Brandschutzplan ist die Grundlinie des Brand- und Katastrophenschutzmanagements.
Wir zeigen, wie er für ein Apāto oder eine Manshon erstellt wird.
Die Erstellung ist zwingend
Nach Artikel 3 des Feuerwehrgesetzes hat der Brandschutzverantwortliche „auf Weisung des Verfügungsberechtigten einen Brandschutzplan zu erstellen und dies mit der Anzeige über die Bestellung mitzuteilen".
Wer bestellt wird, muss also die Anzeige über die Erstellung des Plans samt Plan bei der zuständigen Feuerwache einreichen.
Welche Inhalte gehören hinein?
Im Plan sind folgende Punkte festzulegen.
Erstellen Sie ihn passend zum jeweiligen Brandschutzobjekt.
・betriebliche Selbsthilfe- und Löschmannschaft
・brandschutzbezogene Eigenkontrolle von Objekt und Anlagen
・Prüfung und Instandhaltung der brandschutztechnischen und der besonderen brandschutztechnischen Anlagen
・Verwaltung, Instandhaltung und Ausschilderung von Fluchtwegen und Notausgängen
・Instandhaltung von Brandschutzrolltoren, Brandschutztüren und Ähnlichem
・Angemessenheit der Aufnahmekapazität und Einhaltung der zulässigen Personenzahl
・brandschutzbezogene Schulung der Beschäftigten
・Durchführung von Lösch-, Melde- und Evakuierungsübungen
・Meldung, Löscharbeiten und Evakuierungslenkung im Katastrophenfall
・Kommunikation mit den Feuerwehrbehörden, etwa zu Änderungen des Brandschutzmanagements oder zur Bestellung des Brandschutzverantwortlichen
・Anwesenheit von Brandschutzverantwortlichem und Vertretung bei Um-, An- und Verlagerungsbauten sowie Beaufsichtigung des sonstigen Umgangs mit Feuer
・sonstige für das Brandschutzmanagement des Objekts erforderliche Punkte
Der Plan muss für jeden verständlich und praktisch umsetzbar sein.
Stimmen Sie ihn mit Feuerwehrbehörden, Brandschutzverantwortlichen anderer Betriebe und weiteren Beteiligten ab, damit er wirksam ist.
Dieser Beitrag hat Notwendigkeit, Aufgaben und Erwerb der Qualifikation als Brandschutzverantwortlicher dargestellt.
Sie wird in vielen Einrichtungen gebraucht: in Mietobjekten ebenso wie in Schulen, Krankenhäusern, Fabriken oder Kaufhäusern.
Über den Lehrgang ist sie für praktisch jeden erreichbar und zeitlich unbefristet – also vergleichsweise leicht zu erlangen.
Auch wer das Brandschutzmanagement an eine Verwaltungsgesellschaft vergibt, bleibt als Verfügungsberechtigter letztverantwortlich.
Schon deshalb ist die Qualifikation, mit der man sich das nötige Brandschutzwissen aneignet, ihren Aufwand wert.
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz lohnt daher ein eigener Prüfpunkt in der Ankaufsprüfung japanischer Wohnimmobilien.
Weil die Verfügungsberechtigung mit dem Eigentum übergeht und laut den genannten Zahlen rund ein Fünftel der Mehrfamilienhäuser ohne bestellten Brandschutzverantwortlichen betrieben wird, sollten Anzeige der Bestellung, eingereichter Brandschutzplan und Nachweise der letzten Übungen bereits in der Due Diligence angefordert werden.
Anders als bei der deutschen Verkehrssicherungspflicht, deren Erfüllung sich kaum aktenmäßig belegen lässt, existiert in Japan zu jedem dieser Punkte ein bei der Feuerwehr eingereichtes Dokument – das macht den Zustand des Objekts für ausländische Käufer ungewöhnlich gut prüfbar und verwandelt ein vermeintliches Formalthema in ein belastbares Qualitätssignal.
Häufige Fragen zum Brandschutzverantwortlichen
F1. Braucht auch ein Apāto einen Brandschutzverantwortlichen?
Bei Mehrfamilienhäusern ab 50 Personen Aufnahmekapazität ist die Bestellung erforderlich. Bei kleinen Apāto entfällt sie mitunter – prüfen Sie die Größenordnung Ihres Objekts.
F2. Wie erwirbt man die Qualifikation?
Durch Teilnahme an einem Lehrgang der örtlichen Feuerwache oder der Japan Fire and Disaster Prevention Association (日本防火・防災協会). Klasse Kō dauert zwei Tage, Klasse Otsu einen Tag.
F3. Was passiert ohne Bestellung?
Das ist ein Verstoß gegen das Feuerwehrgesetz und kann mit einer Geldstrafe von bis zu 300.000 Yen (rund 1.840 Euro) oder mit Haft geahndet werden. Schon zur Erfüllung der eigenen Verwaltungsverantwortung ist eine frühzeitige Bestellung wichtig.
