مدير الوقاية من الحرائق في العقارات المؤجرة باليابان

يتطلب الدخول إلى تشغيل العقارات المؤجرة في اليابان معرفة متخصصة واسعة.
ومن ذلك ما يتعلق بـ«مدير الوقاية من الحرائق» (防火管理者).
فالمباني التي يرتادها عدد كبير من الناس مُلزَمة بتعيين مسؤول عن الوقاية من الحرائق.
وقد يُظن أن الالتزام يقتصر على المجمعات التجارية والأبراج المكتبية، لكنه لا يشمل المجمعات السكنية (マンション) وحدها، بل قد يشمل المباني السكنية الصغيرة (アパート) في حالات معينة.
لذلك نتناول هنا المعلومات الأساسية عن مدير الوقاية من الحرائق.
وسنعرض خصائص العقارات التي ينشأ فيها واجب التعيين، وطريقة الحصول على المؤهل، والمسؤوليات الواجبة، فليستعن بالمقال من يريد فهم النظام أو نيل المؤهل.

ما المقصود بمدير الوقاية من الحرائق؟

نبدأ بما ينبغي لمالك العقار المؤجر معرفته عن هذا النظام.

ويحسن بمستثمري الخليج إدراك أن الوظيفة نظام ياباني خالص لا نظير مطابق له في الإمارات أو السعودية. ففي دبي وأبوظبي تقع مسؤولية السلامة من الحريق على المالك أو جمعية الملاك وشركة إدارة المرافق بموجب كود الدفاع المدني، ويُثبت الامتثال بالشهادات وعقود الصيانة السنوية لا بتسمية شخص بعينه. أما في اليابان فيشترط القانون تعيين شخص طبيعي محدد بالاسم، حاصل على مؤهل رسمي، مسجَّل لدى إدارة الإطفاء المحلية، ويتحمل واجبات شخصية مستمرة. وهذا الفارق البنيوي أكثر ما يفاجئ المشترين الأجانب بعد إتمام الصفقة.

خصائص مدير الوقاية من الحرائق

مدير الوقاية من الحرائق هو من يتولى الوقاية من الحريق وإدارة أعمال الإطفاء.
وتعيينه إلزامي في المنشآت التي يجتمع فيها جمهور غير محدد، فلا يقتصر على المطاعم والمجمعات التجارية، بل قد يشمل المباني السكنية بنوعيها.
وبموجب قانون خدمات الإطفاء (消防法)، يعيّنه صاحب سلطة الإدارة على المبنى.
وعلى المعيَّن أن يؤدي مهامه، فيضع خطة إطفاء تناسب المنشأة وينفذها بصورة منهجية درءاً لأضرار الحريق.
وسبب وجود الوظيفة هو حماية الأرواح.
ففي العقار المؤجر يقيم مستأجرون متنوعون، ويجب توفير بيئة يطمئن فيها الجميع.
ويقتضي ذلك معرفة متخصصة بمنع الحرائق وتدابير وقائية مبنية على أسس فنية.
وإذا وقع حريق وجب توجيه السكان إلى الإخلاء بقرارات صحيحة وسريعة.
فالتوجيه الخاطئ يوسّع نطاق الضرر، وهو أمر بالغ الخطورة.
بل قد تُطرح مسألة مساءلة المالك نفسه.
وللحد من هذه المخاطر لا شيء أهم من امتلاك المعرفة بإدارة الوقاية والتصرف على أساسها.

المباني الخاضعة إلزامياً لإدارة الوقاية

تنقسم المباني الخاضعة إلزامياً إلى «أهداف وقاية من الفئة كو» (甲種) و«أهداف من الفئة أوتسو» (乙種)، وتتفرع بتفصيل أدق بحسب الاستعمال.
وإجمالاً، الفئة كو للمباني الأكبر نسبياً، والفئة أوتسو للأصغر نسبياً.

・هدف وقاية ذو استعمال محدد (特定用途防火対象物)
يلزم التعيين عند بلوغ السعة الاستيعابية 30 شخصاً فأكثر

・هدف وقاية ذو استعمال غير محدد (非特定用途防火対象物)
يلزم التعيين عند بلوغ السعة 50 شخصاً فأكثر

・دور الإقامة القصيرة لكبار السن [البند السادس - الفقرة رو]
يلزم التعيين عند بلوغ السعة 10 أشخاص فأكثر

فالنظام يقوم على تقسيم المباني إلى فئة كو وفئة أوتسو تبعاً للحجم.
و«الاستعمال المحدد» يشمل المتاجر الكبرى والفنادق التقليدية ودور السينما والمسارح وصالات الرقص ورياض الأطفال والمطاعم، أي ما يرتاده جمهور غير محدد.
و«الاستعمال غير المحدد» يشمل المكتبات والمدارس والمستشفيات وسائر المرافق ذات الطابع العام.
أما دور الإقامة القصيرة [البند السادس - الفقرة رو] فهي دور رعاية المسنين ومرافق إيوائهم المؤقت.
وسنتناول الفئتين كو وأوتسو بتفصيل.

أهداف الوقاية من الفئة كو

التقسيم بحسب الحجم، ومتى كانت المساحة الإجمالية للأرضيات كبيرة لزم مؤهل الفئة كو.
فالمساكن الجماعية، بما فيها المباني الصغيرة والمجمعات، تُصنَّف ضمن الفئة كو إذا بلغت مساحتها 500 متر مربع فأكثر.
وقد يظن مدير المجمع السكني أن الأمر لا ينطبق عليه لأن المساحة كثيراً ما تقل عن ذلك، وهذا خطأ.
فوجود عيادة أو مطعم أو حضانة في الوحدات التجارية بالطابق الأرضي قد يُدخل المبنى في الفئة كو.

أهداف الوقاية من الفئة أوتسو

أما المجمع الذي تقل مساحته عن 500 متر مربع فيُصنَّف ضمن الفئة أوتسو.
وطابعها المميز أنها منشآت أصغر حجماً من نظيراتها في الفئة كو.

طريقة احتساب السعة تختلف باختلاف المبنى

ينبغي الانتباه إلى اختلاف طريقة عدّ السعة من مبنى لآخر.
ففي العيادة أو المستوصف يُجمع عدد الأطباء والممرضين والصيادلة، مع عدد الأسرّة في غرف المرضى، مع حاصل قسمة مساحة أرضية غرفة الانتظار على ثلاثة أمتار مربعة.
وإلى جانب ذلك قواعد أخرى:

・رياض الأطفال
يُجمع عدد الكوادر التعليمية والإدارية مع عدد الأطفال الملتحقين

・المدارس
يُجمع عدد الكوادر التعليمية والإدارية مع عدد الطلاب

・قاعات المطالعة والمتاحف
يُجمع عدد العاملين مع حاصل قسمة مساحة قاعات العرض والمطالعة والاجتماعات أو الاستراحة على ثلاثة أمتار مربعة

وقد لا تعني المدارس وقاعات المطالعة المالك مباشرة، لكن العيادات ورياض الأطفال قد تشغل وحدات تجارية في عقاره.
وبحسب طريقة الاحتساب قد ينتقل المبنى من أوتسو إلى كو، فليُحذر من الخطأ.
وللتفاصيل تُستشار إدارة الإطفاء الأقرب مباشرة، أو يُرجع إلى المادة 3-3 من اللائحة التنفيذية لقانون خدمات الإطفاء (消防法施行規則) بعنوان «طريقة احتساب السعة الاستيعابية».

الفرق بين مدير الوقاية من الحرائق ومدير إدارة الكوارث

يوجد مؤهل مشابه هو «مدير إدارة الكوارث» (防災管理者).
ولتشابه الاسمين يظنهما البعض واحداً، وهما مختلفان تماماً.
فمدير الوقاية من الحرائق، كما ذُكر، يُعيَّن للحيلولة دون نشوب الحريق.
أما مدير إدارة الكوارث فيعمل على اتقاء الكوارث غير الحريقية كالزلازل والأعاصير.
وخلافاً للأول، لا يلزم تعيينه إلا في المنشآت الكبيرة والأبراج العالية.
فلا حاجة إليه في المطاعم العادية ولا في المباني السكنية بنوعيها.

هل يلزم مدير وقاية في العقارات السكنية المؤجرة؟

يتضح مما سبق أن إدارة الوقاية تصبح مطلوبة، ومعها التعيين الإلزامي، متى بلغت المساحة 500 متر مربع فأكثر، أو تجاوز عدد المقيمين خمسين شخصاً ولو قلّت المساحة.
ولذلك تخرج المباني الصغيرة ذات العدد المحدود من المستأجرين من نطاق الالتزام غالباً.
لكن هناك حالات يصبح فيها التعيين واجباً، وهو ما يستوجب الحذر.
فالمرسوم التنفيذي لقانون خدمات الإطفاء (消防法施行令) ينص في الفصل الأول - المادة الثانية على ما يلي.

«إذا وُجد على قطعة الأرض ذاتها هدفان أو أكثر من أهداف الوقاية المدرجة في الجدول الملحق رقم واحد، وكان صاحب سلطة الإدارة عليها شخصاً واحداً، عُدَّت هدف وقاية واحداً لأغراض تطبيق الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون».

والمقصود حالة وجود مبنيين أو أكثر لمالك واحد على الأرض نفسها.
وعليه، فمن يملك عدة مبانٍ سكنية صغيرة في قطعة أرض واحدة تُجمع أعداد مستأجريها، فقد يلزمه التعيين حتى في المباني الصغيرة.
فليتنبه لذلك من يملك عدداً منها.

أسباب كثرة المباني السكنية بلا مدير وقاية

ثمة حالات يجب فيها التعيين حتى في المباني السكنية المؤجرة.
ومع ذلك يواصل بعض الملاك التشغيل دون إجرائه.
فبالرجوع إلى ملحق «حالة تنفيذ إدارة الوقاية على المستوى الوطني» في الكتاب الأبيض للإطفاء لعام 2019 (消防白書 / Fire and Disaster Management White Paper)، يتبين أنه من بين 175,822 مبنى من المساكن الجماعية المشمولة، عيّنت 137,000 مبنى مديراً للوقاية، أي 77.9٪ فقط.
أما إشعارات خطة الإطفاء فلم يُقدَّم منها سوى 126,228 إشعاراً، أي أن نحو 28٪ من العقارات دون إخطار.
وعندها تشير إدارة الإطفاء في التفتيش الميداني إلى النقص وتوجّه بالتعيين.
فلنستعرض أسباب التخلف عنه.

الحصول على المؤهل يستلزم جهداً ووقتاً

يُختار المدير من قاطني المبنى كقاعدة.
فإن كان المالك مقيماً في العقار تولى الوظيفة بنفسه.
وإلا وجب اختيار مدير من بين المستأجرين الآخرين.
ولا تُنال الصفة إلا بالمؤهل المقرر.
وهو مؤهل وطني يتطلب دورة من يومين للفئة كو، أو يوم واحد للفئة أوتسو.
ويُجرى بعدها اختبار، ومن اجتازه نال المؤهل.
وهو يسير النيل نسبياً، لكن اشتراط الحضور يجعله عبئاً على من لا يجد الوقت.

ثقل الأعباء في المباني التي يكثر فيها كبار السن

على المدير تقديم خطة الإطفاء إلى إدارة الإطفاء، وتنفيذ تدريبات دورية.
فالتدريب يجعل الجميع على دراية بمسارات الإخلاء فيفرّون دون ارتباك.
لكن تولي المهام يصعب حين يكون معظم المستأجرين من كبار السن.
وإذا رفض المرشَّح المهمة، لم يبق سوى مواصلة التشغيل بلا مدير إلى حين إيجاد بديل.

الوظيفة تضع صاحبها في موضع المساءلة

قد يُسأل مدير الوقاية عن مسؤولية الإدارة.
ولذلك كثيراً ما يرفض المستأجرون المرشَّحون الوظيفة، لما يثيره جانب المسؤولية من قلق وضغط.

يمكن إسناد المهمة إلى جهة خارجية

إذا تعذر على المالك تولي المهمة ولم يقبلها أحد من المستأجرين، أمكن إسنادها إلى جهة خارجية بعقد تفويض.

وهذا المسار عملياً هو الخيار الوحيد للمستثمر الخليجي المقيم خارج اليابان، إذ الإقامة في الخارج نفسها من أسباب التفويض المعترف بها. وهنا يظهر تشابه ظاهري مع تكليف شركة إدارة مرافق بمسؤوليات السلامة كما جرت العادة في دبي والرياض، لكن الفارق أن التفويض في اليابان ينقل تنفيذ المهام لا المسؤولية النهائية. لذلك تُعامل أتعاب التفويض بوصفها بنداً ثابتاً في الميزانية التشغيلية، لا مصروفاً اختيارياً يُستغنى عنه لتحسين صافي العائد.

مزايا التفويض وعيوبه

يخفف التفويض الأعباء عن المالك.
ويغني عن البحث عن بديل من السكان عند تغيّر المكلف، فلا عناء ترشيح جديد.
وحضور شركة الإدارة ومرافقتها للمفتشين عند تفتيش إدارة الإطفاء يمنح المالك اطمئناناً إضافياً.
وبعض الشركات تقدم استشارات في تدابير الوقاية المناسبة للعقار، بما يرفع مستوى الأمان.
غير أنه ينبغي الانتباه إلى أن التفويض تترتب عليه تكاليف.
كما لا تجيزه بعض المناطق، فيُتحقق من ذلك مسبقاً.

للتفويض شروط محددة

يجوز التفويض متى تحققت الشروط المقررة.
وقد نُظِّمت في المرسوم التنفيذي لقانون خدمات الإطفاء.

・أن يكون العقار مسكناً جماعياً أو الجزء السكني من مبنى متعدد الاستعمالات
・أن تقل السعة عن 30 شخصاً في الاستعمالات المحددة كالمطاعم، أو عن 50 شخصاً في غير المحددة
・أن يكون المالك مقيماً في مكان بعيد
・أن يتعذر تنفيذ المهام اللازمة للإدارة على الوجه المناسب، ونحو ذلك

فما دامت متحققة جاز التفويض.
وللتفاصيل تُستشار البلدية المعنية أو إدارة الإطفاء مباشرة.

أنواع الأجزاء القابلة للتفويض

ينقسم التفويض أساساً إلى جزئي وخارجي كامل.

[التفويض الجزئي]
أسلوب يقتصر على جزء من خطة الإطفاء التي يضعها مدير الوقاية.

・أسلوب التواجد الدائم
تُنفَّذ أعمال إدارة الوقاية من مركز إدارة الكوارث أو غرفة الإدارة في المجمع

・أسلوب الجولات الدورية
تُجرى فحوص الوقاية أثناء التجول في المساحات المشتركة

・أسلوب الإنذار عن بُعد
تُراقَب إنذارات منظومة كشف الحريق الأوتوماتيكية من مركز مناوبة، ويجري الإبلاغ والانتقال إلى الموقع عند رصدها

[التفويض الخارجي الكامل]
أسلوب يتلقى فيه المفوَّض إليه طلب التعيين من صاحب سلطة الإدارة فيقبله ويتولى جميع مهام مدير الوقاية.
ولما كان كل شيء موكولاً إليه فلا خشية من تزايد الأعباء.

معايير اختيار الشركة المفوَّضة

توجد عدة شركات تقبل تولي المهمة.
ولنستعرض معايير اختيارها.

شركة ملمّة بقانون خدمات الإطفاء

الأساس إلمام الشركة بقانون خدمات الإطفاء.
فمهام مدير الوقاية كثيرة رغم بساطة المسمى.
إذ لا تقتصر على خطة الإطفاء، بل تشمل تخطيط التدريبات وتنفيذها وفحص التجهيزات، وكلها يجب أداؤها على الوجه الصحيح.
فليكن التفويض، كلياً أو جزئياً، إلى شركة تفهم القانون ويُطمأن إلى ما يُعهد إليها.

شركة تتحرك سريعاً عند وقوع المشكلات

ليست المهمة مقصورة على وضع الخطط.
فعند نشوب حريق فعلي تكون سرعة التحرك هي الأهم.
ولا معنى للتفويض إلى شركة تترك الأمر للمالك عند وقوع المشكلة.
فليقع الاختيار على شركة تتحرك بالأسلوب المناسب وتقدم حلولاً عملية.

كم تبلغ تكلفة التفويض؟

يترتب على التفويض تكاليف مالية.
وهي أساساً رسوم أولية تُضاف إليها رسوم شهرية.
والرسوم الشهرية قد تتباين بحسب حجم العقار، فيُستفسر عنها من الشركة المزمع التعاقد معها.
ولاختلاف التكاليف بين الشركات يُستحسن جمع عروض من عدة جهات واختيار الأنسب مع مراعاة التوافق مع المسؤول عن الحساب.
وهناك شركات تطالب بأتعاب باهظة.
بل إن بعضها، رغم قبض الأتعاب، تتصف بما يلي.

・خطط اعتباطية في الوقاية من الكوارث
・عدم وضع خطط مناسبة
・عدم تنفيذ تدريبات الإخلاء

فلنستعن بتقييمات العملاء في اختيار شركة جديرة بالثقة.

كيف يُنال مؤهل مدير الوقاية من الحرائق؟

يُنال المؤهل بحضور دورة إدارة الوقاية من الحرائق.
وحتى من لا معرفة مسبقة لديه يستوفي الشروط متى حضر الدورة واجتاز اختبار إتمامها.
ونعرض هنا شروط الوظيفة، ومسار الحصول على المؤهل، ومدة صلاحيته وإجراءات إعادة الإصدار.

شروط تولي الوظيفة

تشرح صفحة «دورة إدارة الوقاية من الحرائق» لدى المؤسسة العامة اليابانية للوقاية من الحرائق والكوارث (一般財団法人日本防火・防災協会 / Japan Fire and Disaster Prevention Association) شروط الوظيفة.
فليس كل شخص أهلاً لها، بل يجب استيفاء ما يلي.

・أن يشغل موقعاً يمكّنه من أداء المهام على الوجه المناسب (موقعاً ذا صلاحية كالمالك أو مدير الفرع)
・أن يكون قد أتم دورة إدارة الوقاية وأن تتوافر لديه خبرة علمية معينة (المعارف والمهارات اللازمة)

ويُقصد بالخبرة العلمية معرفة أو خبرة في مجال الوقاية من الكوارث، كأن يكون قد عمل في جهاز الإطفاء البلدي بموقع إداري أو إشرافي سنة فأكثر، أو أن يكون مسؤول شؤون بناء أو مهندساً معمارياً من الدرجة الأولى مع خبرة عملية سنة فأكثر.
ومن لا يملك ذلك يستوفي الشروط متى أتم الدورة.
فمن أراد المؤهل فالأفضل له سلوك طريق الدورة.

لنحضر دورة إدارة الوقاية من الحرائق

تنقسم الدورات إلى ثلاث: «الدورة الجديدة للفئة كو» و«دورة الفئة أوتسو» و«الدورة التنشيطية للفئة كو».
ويختلف المحتوى والمدة باختلاف النوع.

[الدورة الجديدة لإدارة الوقاية - الفئة كو]

・المحتوى
أهمية إدارة الوقاية ونظامها، والتدريب والتوعية، وخطة الإطفاء، وإدارة مصادر النار، وصيانة المرافق والتجهيزات
・المدة: نحو 10 ساعات (يومان)
・الرسوم: 8,000 ين (نحو 53 دولاراً أمريكياً)

[دورة إدارة الوقاية - الفئة أوتسو]

・المحتوى: المعارف والمهارات الأساسية المستخلصة من الدورة الجديدة للفئة كو
・المدة: نحو 5 ساعات (يوم واحد)
・الرسوم: 7,000 ين (نحو 47 دولاراً أمريكياً)

[الدورة التنشيطية لإدارة الوقاية - الفئة كو]

يحضرها من عُيِّن مديراً للوقاية في هدف ذي استعمال محدد تبلغ سعته 300 شخص فأكثر.
وهي موجهة لمن سبق لهم إتمام الدورة الجديدة للفئة كو.

・المحتوى: عرض عام لتعديلات التشريعات، ودراسات في حالات الحريق الواقعة
・المدة: نحو ساعتين (نصف يوم)
・الرسوم: 7,000 ين (نحو 47 دولاراً أمريكياً)

وتشتمل الدورات على دروس نظرية وتدريبات عملية وقياس للحصيلة.
ويقوم التدريب العملي على اكتساب معارف تطبيقية بالتجربة المباشرة، كاستخدام الطفايات ومعدات الإخلاء ومحاكاة الزلزال.
وعند تنظيم الدورة الجديدة للفئة كو ودورة أوتسو معاً يمكن اختيار حضورهما في آن واحد.
فليختر كل شخص ما يحتاجه من مؤهل.

مدة صلاحية المؤهل وإعادة الإصدار

تُصدر شهادة إتمام بعد حضور الدورة.
لكن إصدارها وحده لا يعني الاعتراف بالشخص مديراً للوقاية.
فمن وقع عليه الاختيار عليه تقديم إخطار إلى إدارة الإطفاء.
فليُقدَّم «نموذج الإخطار بتعيين (أو إعفاء) مدير الوقاية» و«خطة الإطفاء» دون نسيان.
ولم تُقرَّر مدة صلاحية للمؤهل، فلا حاجة إلى تجديده بعد نيله.
على أن من تنطبق عليه الشروط التالية يلتزم بحضور دورة أخرى خلال خمس سنوات من انتهاء السابقة.

[شروط وجوب الدورة التنشيطية]
・أن يكون مدير وقاية من الفئة كو
・أن يكون المبنى مما يرتاده جمهور غير محدد كالمسارح والفنادق والمطاعم
・أن تتجاوز سعة المبنى 300 شخص

وعند فقدان الشهادة يمكن استخراج بدل عنها.
ويجري ذلك بإرسال الطلب بالبريد أو الفاكس إلى المؤسسة اليابانية للوقاية من الحرائق والكوارث (日本防火・防災協会).
وتبلغ رسوم إعادة الإصدار 2,000 ين (نحو 13 دولاراً أمريكياً) عن كل شهادة.

دور صاحب سلطة الإدارة والفرق بينه وبين مدير الوقاية

إلى جانب مدير الوقاية هناك دور محوري آخر هو «صاحب سلطة الإدارة» (管理権原者).
وفي العقارات المؤجرة يكون غالباً مالك المبنى.
وفي المساكن الجماعية يكون المالك أو ساكنو كل وحدة.
وفي العقارات الخاصة قد تحل شركة الإدارة محل المالك في هذه الصفة.
والمسؤولية النهائية عن إدارة الوقاية تقع على صاحب سلطة الإدارة لا على مدير الوقاية.
وأدواره كما يلي.

・تعيين مدير الوقاية وإعفاؤه
・تقديم إخطار التعيين إلى رئيس إدارة الإطفاء
・تكليف مدير الوقاية بإعداد «خطة الإطفاء»، وتوجيهه والإشراف عليه

فمدير الوقاية يُعيَّن من صاحب سلطة الإدارة.
وإذا صارت شركة إدارة العقارات صاحبة السلطة، أمكنها الجمع بين الصفتين فتتولى مهمة مدير الوقاية أيضاً.
كما يمكن اختيار المدير من خارج الشركة في إطار مستقل.
وقد يكون المالك صاحب السلطة بينما يُعيَّن المدير من شركة الإدارة.
وعلى صاحب السلطة منح المدير الصلاحيات اللازمة ثم تحمل مسؤولية الإشراف عليه.
وعند التفويض إلى شركة إدارة عقارات يلزم الحذر لتعدد الصور الممكنة في نظام إدارة الوقاية من الحرائق.
فإذا كان المالك صاحب السلطة وفوَّض إدارة الوقاية من الحرائق وتعيين المدير إلى شركة الإدارة، لم تدخل شركة إدارة العقارات طرفاً في نظام إدارة الوقاية من الحرائق.
وينحصر دورها في التعاون مع المدير عند تنفيذ تدريبات الإخلاء ونحوها.
أما إذا فوَّض المالك جميع أعمال الإدارة بما فيها مسؤولية صاحب السلطة، اتسعت مسؤولية الشركة اتساعاً كبيراً.
وأياً كانت الصورة، فلا بد من إدراك أن المسؤولية النهائية يتحملها صاحب سلطة الإدارة.

وهذه النقطة تحديداً جديرة بوقفة من المستثمر الخليجي، لانعكاسها على التسعير والفحص النافي للجهالة. ففي عقد الإجارة المعتاد خليجياً جرت العادة على نقل جانب كبير من الأعباء التشغيلية إلى المستأجر أو شركة الإدارة بالاتفاق، بينما يبقى المالك في اليابان صاحب السلطة وصاحب المسؤولية النهائية مهما فُصِّلت بنود التفويض. وعملياً على المشتري أن يطلب قبل الإغلاق ثلاث وثائق: إخطار تعيين مدير الوقاية، ونسخة خطة الإطفاء المقدَّمة إلى إدارة الإطفاء، وسجلات تدريبات الإخلاء الأخيرة. أما الجانب الإيجابي فهو أن كلفة الامتثال معلومة ومحدودة وقابلة للتفويض، وأن العقار المستوفي للشروط يمثل ورقة تفاوضية عند إعادة البيع لمشترٍ مؤسسي يقيس المخاطر التنظيمية قبل العائد.

المهام الفعلية لمدير الوقاية والمسؤوليات الواقعة عليه

نعرض هنا مهام مدير الوقاية والمسؤوليات التي يتحملها.

إعداد خطة الإطفاء

يُعد إعداد خطة الإطفاء من أهم مهام إدارة الوقاية من الحرائق.
فهذه الإدارة يجب أن يمارسها على نحو منظَّم جميع من تربطهم بالمبنى صلة.
ولذلك تلزم خطة توضح توزيع الأدوار وسلوك كل شخص عند الإخلاء، تحسباً للطوارئ.
وتنشر البلديات نماذج جاهزة، فيُستحسن الإعداد وفق الأمثلة المرفقة.
على أن الاكتفاء بالإعداد قد يجعل الخطة وثيقة شكلية لا يُلمّ العاملون بأدوارهم ومحتواها.
فيلزم نشر المعلومات المتعلقة بإدارة الوقاية باستمرار، وتنفيذ ما يلزم من تدريب وتوعية.
كما تستوجب الخطة بعد إعدادها إخطار إدارة الإطفاء.
وإذا طرأ بعد التقديم تغيير على مضمونها، كتغيير أبواب الحريق أو تجهيزات الإطفاء، وجب تقديم المضمون المعدَّل من جديد.

أعمال إدارة الوقاية من الحرائق

ننتقل إلى عرض تفصيلي للأعمال المستندة إلى خطة الإطفاء.

تنفيذ تدريبات الإطفاء والإخلاء

تنقسم التدريبات إلى «مفردة» كتدريبات الإطفاء والإخلاء، و«شامل» يُجرى عبر سلسلة متصلة من نشوب الحريق إلى الإطفاء فالإبلاغ فالإخلاء.
وفي أهداف الوقاية ذات الاستعمال المحدد يجب إجراء تدريبي الإطفاء والإخلاء مرتين سنوياً على الأقل، وتدريب الإبلاغ مرة سنوياً على الأقل.
ومتى نُفِّذ التدريب الشامل اعتُبر تنفيذاً لكل من تدريبات الإطفاء والإخلاء والإبلاغ مرة واحدة.
وعند التدريب يُخطر مركز الإطفاء مسبقاً ويُحتفظ بسجل خطي.

فحص تجهيزات الإطفاء وصيانتها

الفحص الذي يجريه مدير الوقاية ليس فحصاً فنياً متخصصاً، بل فحص يومي يُحكم فيه من المظهر الخارجي.

・هل التجهيزات منصوبة في أماكنها المقررة
・هل حول الطفاية عوائق تحول دون استعمالها
・هل يوجد خلل أو تلف في جسم الطفاية
・التحقق من تركيب لوحة الإرشاد الدالة على الطفاية
・التحقق من تركيب طفاية مناسبة لنوع الحريق المحتمل
・هل يوجد خلل في مقياس الضغط في الطفايات ذات الضغط المخزَّن، ونحو ذلك

وإذا تبين في الفحص اليومي اختفاء لوحة الإرشاد أو خلل في الطفاية، وجبت الصيانة من استبدال أو إعادة تركيب.

الإشراف عند التعامل مع مصادر النار

يشمل ذلك الإدارة العامة لمصادر اللهب، وتقييد إشعال النار في الهواء الطلق، وتنظيم التدخين وتقييده، وتدابير الوقاية من الحرائق المتعمدة.
فالتجهيزات التي تُستخدم فيها النار (كالغلايات وغرف الساونا)، والأجهزة القابلة للنقل كالمدافئ ومواقد الطهي، تخضع لقوانين تنظّم استخدامها.
وتحديداً يلزم التحقق من خلو محيطها من العوائق، ومن عدم تسرب الوقود، ومن إجراء الصيانة الدورية، ومن اتخاذ تدابير سليمة لمنع الانقلاب.
أما تقييد إشعال النار وتدابير منع الحرائق المتعمدة فتقتضي التأكد من خلو محيط المبنى من المواد القابلة للاشتعال غير الضرورية، وسلامة التعامل مع النار، مع فحوص دورية لمصادر اللهب.

صيانة تجهيزات الإخلاء والوقاية

تحسباً للطوارئ يجب إبقاء تجهيزات الإخلاء والوقاية صالحة للاستخدام دون خلل.
فليُتحقق من خلو تجهيزات الوقاية من أي عائق، كأبواب الحريق وستائره الأوتوماتيكية ومخمداته (أجهزة قطع امتداد اللهب) وحواجز التقسيم الوقائية.
ويُتحقق كذلك من خلو مرافق الإخلاء من الخلل، وتشمل الممرات والسلالم والمخارج ومداخل الطوارئ والمصاعد.

إدارة السعة الاستيعابية

لكل هدف وقاية سعة استيعابية محددة.
وتلزم إدارتها بحيث لا يُستوعب عدد يفوق المقرر، منعاً للحوادث والهلع عند الحاجة إلى الإخلاء.
وبما أن السعة قد تكون منظَّمة بلائحة الوقاية من الحرائق في كل بلدية، فلتُراجع لوائح البلدية المعنية.

سائر المهام اللازمة لإدارة الوقاية

ومن مهام مدير الوقاية الأخرى تدابير مواجهة الزلازل، والتنسيق والتواصل مع مديري الوقاية في المنشآت المجاورة عبر اجتماعات مشتركة، وتدوين سجل إدارة الوقاية.
وهذا السجل وثيقة مطلوبة عند التفتيش الميداني وعند فحص هدف الوقاية.
فليُنظَّم ويُحفظ بصورة واضحة يسهل الرجوع إليها، حتى لا يقع المدير الخلف في حرج.

الأداء السليم للمهام (الإبلاغ والتواصل والتشاور مع صاحب سلطة الإدارة)

تنص المادة الثالثة من المرسوم التنفيذي لقانون خدمات الإطفاء على أن مدير الوقاية المعيَّن ملزَم، عند أداء مهامه، بطلب توجيهات صاحب سلطة الإدارة وأداء عمله على الوجه السليم.
وما يقتضيه النص ليس إدارة شكلية، بل إدارة متوافقة مع القوانين وخطة الإطفاء.
فيلزم الإبلاغ والتواصل والتشاور مع صاحب السلطة بانتظام، وأداء الأعمال أداءً سليماً.

توجيه المكلفين بالأعمال والإشراف عليهم

قد يبلغ حجم العمل في بعض المنشآت حداً لا يغطيه المدير بمفرده.
وحينها يجوز له أن يعهد بجزء من المهام إلى «المكلفين بأعمال إدارة الوقاية».
والمكلف هو من تُسنَد إليه مهام الوقاية تحت إدارة مدير الوقاية.
وهو يؤدي أعمالاً مساندة له.
وبموجب قانون خدمات الإطفاء، متى عهد المدير بعمل إلى مكلف وجب عليه إصدار التوجيهات اللازمة والإشراف عليه على الوجه السليم.

طريقة إعداد خطة الإطفاء للمباني السكنية المؤجرة

خطة الإطفاء هي السياسة الأساسية لإدارة الوقاية من الحرائق والكوارث.
ونعرض هنا طريقة إعدادها للمباني السكنية المؤجرة.

إعداد خطة الإطفاء إلزامي

تنص المادة الثالثة من قانون خدمات الإطفاء على أن مدير الوقاية «يُعِدُّ خطة الإطفاء بناءً على توجيهات صاحب سلطة الإدارة، وعليه أن يُخطر بذلك بموجب استمارة الإخطار بالتعيين».
فمن عُيِّن مديراً للوقاية يقع عليه واجب إعداد استمارة الإخطار بإعداد الخطة وإعداد الخطة ذاتها، ثم تقديمهما إلى إدارة الإطفاء المختصة.

ما المحتوى الذي يُدوَّن في خطة الإطفاء؟

البنود التي تُحدَّد في الخطة كما يلي.
وليكن الإعداد بمحتوى يناسب طبيعة هدف الوقاية المعني.

・ما يتعلق بفرق الإطفاء الذاتية
・ما يتعلق بالفحص الذاتي لهدف الوقاية والتجهيزات من زاوية منع الحريق
・ما يتعلق بفحص تجهيزات الإطفاء وتجهيزات الإطفاء الخاصة وصيانتها
・ما يتعلق بإدارة ممرات الإخلاء ومخارجه وصيانتها والإرشاد إليها
・ما يتعلق بصيانة ستائر الحريق وأبوابه ونحوها
・ما يتعلق بضبط السعة الاستيعابية والالتزام بالعدد المقرر
・ما يتعلق بالتوعية اللازمة للعاملين في مجال الوقاية
・ما يتعلق بتنفيذ تدريبات الإطفاء والإبلاغ والإخلاء
・ما يتعلق بالإبلاغ والتواصل وأعمال الإطفاء وتوجيه الإخلاء عند وقوع كارثة
・ما يتعلق بالتواصل مع أجهزة الإطفاء بشأن تغيير مضمون إدارة الوقاية وتعيين مدير الوقاية من الحرائق ونحوه
・ما يتعلق بحضور مدير الوقاية ومساعده في هدف الوقاية أثناء أعمال التوسعة أو النقل أو إعادة التشطيب، وبالإشراف على استعمال النار في غير ذلك من الحالات
・وما إلى ذلك من الأمور اللازمة لإدارة الوقاية في هدف الوقاية

ويجب أن تكون وثيقة الخطة واضحة لكل من يطالعها وسهلة التنفيذ.
ويُستحسن التشاور مع أجهزة الإطفاء ومع مديري الوقاية في المنشآت الأخرى وسائر المعنيين، حتى تخرج الخطة فعّالة قابلة للتطبيق.

عرضنا في هذا المقال موضوع مدير الوقاية من الحرائق، فتناولنا ضرورته ومضمون مهامه وطريقة نيل المؤهل.
فهو مؤهل مطلوب في كثير من المنشآت، كالعقارات المؤجرة والمدارس والمستشفيات والمصانع والمتاجر الكبرى.
ويستطيع أي شخص نيله بحضور الدورة، ولا مدة صلاحية له، فهو مؤهل يسهل الحصول عليه.
وحتى مع تفويض إدارة الوقاية من الحرائق إلى شركة إدارة عقارات، تبقى المسؤولية النهائية على صاحب سلطة الإدارة.
ومن هذه الزاوية أيضاً يمكن القول إن المؤهل، بما يتيحه من اكتساب المعارف اللازمة، جدير بأن يُسعى إليه.

أسئلة شائعة حول مدير الوقاية من الحرائق

س1. هل يلزم مدير وقاية في المباني السكنية الصغيرة أيضاً؟

يلزم التعيين في المساكن الجماعية التي تبلغ سعتها 50 شخصاً فأكثر. وقد لا يلزم في المباني الصغيرة، لكن ينبغي التحقق من حجم العقار.

س2. كيف يُنال مؤهل مدير الوقاية من الحرائق؟

يُنال بحضور الدورات التي تنظمها إدارات الإطفاء في مختلف المناطق أو المؤسسة اليابانية للوقاية من الحرائق والكوارث. ومدتها يومان للفئة كو ويوم واحد للفئة أوتسو.

س3. ماذا يحدث عند عدم التعيين؟

يُعد ذلك مخالفة لقانون خدمات الإطفاء، وقد تترتب عليه غرامة لا تتجاوز 300,000 ين (نحو 2,000 دولار أمريكي) أو الحبس البسيط. ولذلك فالمبادرة إلى التعيين مبكراً مهمة للوفاء بمسؤولية الإدارة.