2025年12月，日本銀行將政策利率上調至0.75%。達到30年來的水準，意味著日本正正式邁入「有利率的世界」。這一轉變並不會對房地產市場帶來整齊劃一的影響，而是在自住需求層（購屋者）與投資者層之間產生了明顯的溫差。本文將俯瞰2026年的市場結構變化，並整理地主與房地產所有人此刻應思考什麼、又應如何行動。
政策利率0.75%時代意味著什麼？
日本銀行於2024年3月解除負利率政策，同年7月上調至0.1%，隨後又分階段將政策利率提高至0.25%、0.5%。而在2025年12月，日銀進一步升息至0.75%。市場普遍認為，2026年內再升息一次後達到1.0%的可能性較高，朝向「有利率的世界」的轉變正逐漸成為不可逆轉的結構性變化。
最直接受到衝擊的是房貸。大型銀行已於2026年4月上調浮動利率，並將自7月還款部分開始反映到實際還款額中。過去低於0.5%的浮動利率如今已超過1%，固定利率也同步上升。若以貸款總額4,000萬日圓、35年償還為前提進行試算，利率每上升1%，每月還款額將增加約2萬日圓，總償還額則約增加700萬日圓。對許多自住需求層而言，這個數字絕非輕微負擔。
另一方面，投資者面臨的是另一類問題。東京（城南地區）的房地產資本化率約為3.8%（Savills Investment Management調查）。與政策利率0.75%至1%之間的收益差正在穩步縮小，而融資成本上升會直接壓低投資收益測算，因此投資判斷的標準也在逐步改變。關於收益差的計算方法及其在物件選擇中的應用，我們在另一篇文章中有更詳細的說明。
自住需求層所面對的「購買力之牆」是什麼？
與利率上升並行的，是供給端的另一項重大變化。預計2026年新建公寓供應量約為2.3萬戶，可能降至過去50年來的最低水準。在建築材料價格上漲與人工成本持續上升的背景下，開發商正在延後那些無法確保收益的專案開工，供應量收縮源於結構性因素。
儘管價格仍在需求與供給兩端共同推動下上升，但自住需求層的購買餘力並未跟上這一漲幅。利率上升增加了還款負擔，而實質工資的恢復又較為有限，購買力正逼近極限。不過，這並不意味著需求消失，而應被理解為「向更適配區間移動」。
具體來看，市場對都心、近車站物件的需求集中愈發明顯。由於這類物件資產性與便利性較高，且在萬一需要出售時更易處分，人們更傾向於選擇此類房產。相反地，郊外或距離車站較遠的物件需求正在減弱，價格調整壓力也在上升。自住需求層的行為變化，正成為進一步擴大房地產市場區域差距的因素。
投資市場的現實：為何專業人士與非專業人士的應對會出現分化？
投資市場的態勢則更為複雜。根據JLL的調查，在海外投資者之間，日本升息階段「已被充分計入預期」的看法正在擴大，因此即使進入2026年，對日本房地產的投資意願依然旺盛。海外投資者在辦公樓投資中的占比，已從2023年的1%擴大至2025年的42%，選擇與集中配置的趨勢正在推進。
推動這一動向的，是企業推進輕資產化的潮流。企業持續透過出售持有房地產來提升資產效率，這也帶來更多優質物件進入市場出售。對專業投資者與海外資金而言，這同樣是取得高品質物件機會增加的階段。
另一方面，受到關注的是融資環境的變化。日本銀行於2026年3月公布的《2026年度考查實施方針等》中，明確將面向房地產業的融資列為重點檢查對象。截至2025年12月，相關貸款餘額約為115兆日圓（年增7.8%），維持較高增速，日銀對此類過熱跡象保持警惕。關於這一方針，我們也在日銀考查方針與房地產融資趨嚴一文中做了更詳細的說明。
在金融機構趨於收緊貸款審查的過程中，退出策略不明朗的短期轉售型投資正變得更加困難。那些在低利率時代即使收益率偏低也能運作的物件，在利率上升階段面臨收益跌破成本的風險正在加大。被迫退出市場的，主要是依賴槓桿的個人投資者群體。
自住需求與投資之間的溫差，會如何推動市場兩極化？
在自住需求層與投資者層溫差所帶來的結構變化中，存在一個弔詭：自住需求層止步不前的區域，反而有投資資金流入。由於自住需求層已難以購買都心的高價物件，只能繼續留在租賃市場，而這部分租賃需求正在成為投資收益的來源。
租金在全國範圍內持續呈上升趨勢，尤其是都心、近車站區域的空置率維持低位穩定。由於自住需求帶來的租賃需求正在增加，支撐投資者收益的結構仍在維持。也就是說，「自住買不起」反而「支撐了投資租金收益」，這正是利率上升階段特有的一種機制。
與此形成對照的是，郊外與老舊物件正面臨雙重壓力。它們既難以承接自住需求的轉移，租賃需求也在減弱，因此空置風險不斷上升。修繕費用增加與租金下滑同時發生，持有成本超過收益的案例正在增多。
在「利率將市場一分為二」的新常識之下，都心與郊外、屋齡較新與屋齡較舊之間的差距預計今後還會進一步擴大。準確讀懂這一兩極化趨勢，已經成為守護資產的前提條件。
屋主與投資者當下應採取哪些行動？
正因為當下處於變化劇烈的階段，更需要擺脫感覺與慣例，進行冷靜檢視。首先應著手確認的是持有物件對利率的敏感度。請先把浮動利率貸款餘額、LTV（貸款價值比）以及當前收益差等關鍵數字梳理清楚。在此基礎上，再試算未來若利率進一步上升0.25%，會對現金流造成何種影響，這是行動的起點。
對於正在考慮購入新物件的人士，我們建議把「是否能形成真實自住租金需求」作為判斷標準。若某物件的周邊租金行情與預估租金明顯背離，則空置風險較高，在利率上升環境下也難以維持收益穩定。關於「有利率的世界」中的資產戰略全貌，也建議參考我們的另一篇文章。
關於是否出售，也值得一併討論。當前市場仍處於高檔區間，優質地段物件依然較容易找到買家。即便是原本打算長期持有的物件，在重新檢視利率環境與自身整體資產組合後，也可能出現「現在正是退出時機」的判斷。重要的不是情緒上的執著，而是以數字與市場環境為依據作出決定。
如果選擇繼續持有，那麼強化管理、降低空置率將成為最有力的武器。即使不勉強下調租金，只要透過提升整潔感、設備水準與服務品質來維持入住率，也能夠防止實際收益率下滑。
我的看法：「讀懂溫差」是守護資產的第一步
透過本輪日銀升息週期，我認為最重要的一點，是「用自己的語言理解市場中的溫差」。自住需求層承受壓力這一事實，與專業投資者依然積極這一事實，看似矛盾，實際上只是從不同角度觀察同一個市場。
這兩種視角都沒有錯。正因如此，首先確認自己處於什麼位置才是優先事項。您是在考慮自住購屋，還是打算繼續進行投資營運，抑或應開始考慮出售？如果不坦誠面對這個問題，只是一味追逐市場動向，其實並無意義。
長期持有、合理租金、維持管理品質。無論處於何種利率環境，這些都是不變的基本原則。毋寧說，正是在利率上升階段，回到這些簡單原則，才會直接關係到資產的穩定。市場結構變化並非「危機」，而是讓真正具備本質價值的物件，以及那些曾被高估的物件，迎來「重新評價的機會」。不被短期波動左右，以長期視角作出判斷，正是當下最需要的姿態。
總結
- 日銀已於2025年12月將政策利率上調至0.75%，「有利率的世界」正全面展開
- 自住需求層因浮動利率上升與新建供應跌至歷史低位，正面臨購買力之牆
- 需求並未消失，而是正在發生向都心、近車站集中，以及郊外空洞化的「移動」
- 在投資者層面，海外投資者與專業資金因已提前計入預期而依然積極，短期轉售型個人投資者則被迫退出
- 在日銀2026年度考查方針中，面向房地產業的融資被列為重點檢查對象，融資環境正在變化
- 自住需求轉向租賃所形成的需求，正以弔詭性的方式支撐投資收益，因此都心、近車站的租賃物件相對穩定
- 檢查持有物件的利率敏感度，並以「是否能形成真實自住租金需求」作為新增購入判斷標準，十分重要
- 當前仍處於高檔區間，也是將出售選項納入考量、重新檢視資產組合的良機
常見問題（FAQ）
Q1. 如果浮動利率上升，還款額大約會增加多少？
若以貸款總額4,000萬日圓、35年償還為前提進行試算，利率每上升1%，每月還款額將增加約2萬日圓，總償還額則會產生約700萬日圓的差額。不過，還款額的變化會因貸款餘額及利率變動幅度而有所不同，因此在實際操作中，建議向金融機構或理財規劃師申請個別試算。
Q2. 如果日銀強化考查方針，房地產融資會更難取得嗎？
在日銀2026年度考查方針中，面向房地產業的融資已被列為重點檢查對象，因此金融機構被要求對貸款餘額增長採取更審慎的審查態度。不過，這並不意味著對具備明確收益性、償還能力與擔保價值的物件融資會被一律嚴格排除。更現實的理解是，對有規劃的投資者融資仍會繼續，但對於難以充分說明的專案，審查會變得更嚴格。
Q3. 我持有郊外物件，今後應該怎麼辦？
首先請從準確掌握目前現金流（收入 vs 償還額、管理費、修繕費）開始。如果目前仍有收益，首要任務就是透過強化管理來維持入住率。如果收益已經轉為負值，或預計未來維持成本將明顯增加，那麼建議及早將出售納入選項加以考量。在市場環境進一步變化前行動，對於將損失控制在較小範圍內十分重要。
Q4. 雖然收益差在縮小，但現在房地產投資仍然有效嗎？
東京主要區域的資本化率（約3.8%）與借款利率之間的差距，確實正在縮小。然而，在租金持續上漲的區域，實際收益仍得以維持，房地產作為通膨對沖工具的功能依然有效。關鍵在於選擇能夠維持「收益率＞利率」的物件，而作為判斷標準，我們建議首先確認其是否具備真實自住租金需求。
引用與參考資料
- 日本銀行《2026年度考查實施方針等》（2026年3月10日）
- JLL《2026年會如何？日本房地產投資市場展望》
- JLL《利率上升階段日本房地產市場中的海外投資者動向》
- Savills Investment Management《日本市場中資本化率對利率的敏感度》
