在日本,「租屋還是買房」從來不只是「現在住得舒不舒服」的問題,而是牽涉到人生下半場居住安全的長期規劃。這其實是一個帶有日本特有制度背景的抉擇:日本的房貸完貸年齡上限、保證人(保証人,hoshōnin,即為承租人的債務與行為負連帶保證責任的角色)文化,以及高齡者租屋審查趨嚴等因素,都讓這個選擇比台灣讀者熟悉的租屋、買房邏輯更需要提早定案。租屋與買房各有優缺點,唯有將自己的生活型態與長期居住規劃相互對照,才能做出真正適合自己的判斷。
租屋的優點與缺點有哪些？
租屋的優點
租屋的主要優點如下:
- 可以輕鬆搬遷(容易因應調職、家庭成員變化等狀況)
- 沒有房貸的還款壓力,財務破產的風險較低
- 設備故障、建物修繕由房東(屋主)負責處理
- 不需要負擔固定資產稅(類似台灣的地價稅、房屋稅,但為日本獨有的資產課稅制度)與大樓管理費
租屋的缺點
另一方面,租屋也存在以下缺點:
- 適合家庭居住的大坪數物件相對較少
- 裝修、DIY改造受到限制
- 只要持續居住,就必須持續支付租金
- 年長後若收入僅剩年金,可能因為租屋審查未通過,導致能承租的物件大幅受限
這一點正是日本租屋市場相當獨特之處:許多日本房東要求承租人設定保證人(保証人,hoshōnin),或加入民間「保證公司」制度作為擔保。高齡者一旦退休、收入只剩年金,願意擔任保證人的親友多半難尋,保證公司的審查也可能因年齡與收入穩定性而更加嚴格。相較之下,台灣的租屋市場雖然同樣存在保證人或連帶保證人的慣例,但對高齡承租人的審查普遍不如日本嚴格,這使得「及早規劃老後住處」在日本比在台灣更為迫切,也是台灣投資人評估在日置產或長住計畫時,必須提前納入考量的日本特有風險。
買房的優點與缺點有哪些？
買房的優點
買房的主要優點如下:
- 許多物件具備高耐震性與節能性能,可以安心長期居住(日本自1981年施行「新耐震基準」（しんたいしんきじゅん，shin-taishin kijun）後大幅提高建築物的抗震要求標準，是台灣讀者評估日本中古屋時應特別留意的日本特有基準)
- 可以自由進行裝修或重建,追求理想的居住環境
- 房貸繳清後,居住成本會大幅下降
- 可作為資產運用,透過「以房養老」制度(日本稱為リバースモーゲージ,reverse mortgage,以房屋做擔保、按月領取生活資金的貸款方式,概念上與台灣的「以房養老」貸款相近)或出售房屋來確保退休後的資金
買房的缺點
買房則有以下缺點:
- 搬遷需要花費較多時間與成本(比起租屋,換屋的門檻更高)
- 購屋時的頭期款、各項規費等初期投資金額龐大
- 設備故障、外牆老化等修繕費用,全部須由屋主自行負擔
從長遠來看，究竟該選租屋還是買房？
買房的關鍵在於挑選資產保值性高的地段
買房未來能否真正發揮優勢,很大程度取決於資產價值能否維持,甚至隨時間上升。如果選擇的是資產價值不易下跌的地段,退休後便有機會運用前述的「以房養老」（リバースモーゲージ）制度,或是出售房屋以取得資金。因此,在購屋前充分評估該地段的未來發展性,是非常重要的判斷依據。對於習慣台灣「蛋黃區、蛋白區」保值邏輯的讀者而言,日本東京、大阪都心精華地段的保值思維與此相近;但需留意的是,日本地方城市因人口減少而導致的資產價值下跌速度,往往比台灣同等級城市更快,這是評估日本不動產時必須考量的日本特有風險。
認識老後持續租屋的風險
即使在工作期間能夠舒適地租屋生活,一旦年長之後找不到保證人(保証人,hoshōnin),續約便可能面臨困難,這是日本租屋市場相當獨特的風險。即使退休後才考慮購屋,日本多數金融機構的房貸審查制度,通常要求「貸款繳清時的年齡上限為80歲以下」,這項年齡限制往往會成為退休族購屋的一大障礙。相較於台灣部分銀行對房貸完貸年齡的規定較具彈性、甚至可延伸至80歲以上,日本金融機構在這一點上普遍更為保守。因此,如果有意持有自宅,建議及早擬定計畫並付諸實行,而非等到退休後才開始考慮。
除了居住方式的選擇之外,若想進一步理解不動產整體的資產策略,可以參考不動產投資避免買貴的4大鐵則。若未來也想從「租賃經營房東」的角度思考,如何挑選管理公司同樣是值得掌握的重點。
常見問題（FAQ）
Q. 買房是否比租屋的終身成本更便宜？
無法一概而論。這會因為房貸利率、物件的維護費用,以及出售時的資產價值等眾多變數而有所不同。建議依照個人的人生規劃進行模擬試算,才能得到適合自己情況的答案。
Q. 有沒有能讓年長者持續租屋居住的因應對策？
可以考慮善用日本專為高齡者設計的「附服務高齡者住宅」(サービス付き高齢者向け住宅,サ高住,sā-kōjū,提供生活諮詢、安全確認等服務的高齡者專用租賃住宅,在台灣並沒有完全對應的制度)或「銀髮族專用租賃住宅」等選項。此外,趁工作期間及早進行儲蓄與資產累積,也有助於確保退休後的居住安全。這種「附服務高齡者住宅」制度,某種程度上類似台灣的長照住宅或社會住宅銀髮專案,但日本サ高住多由民間業者營運、覆蓋範圍更廣,是評估日本退休生活時值得認識的獨特選項。
Q. 買房應該在幾歲之前完成比較好？
一般而言,如果要申請房貸,在35歲至45歲之前完成購屋,貸款繳清的時間點大約會落在70歲前後,有助於降低退休後的居住成本。不過最適合的購屋時機,仍會因個人收入與儲蓄狀況而有所不同。
Q. 經常因調職而搬遷的族群，租屋是否比較有利？
這取決於調職的頻率與地區。若想在調職期間將自宅出租、自己再另外承租其他住處,這種做法可能違反日本房貸契約中的「居住要件」(即貸款人必須自住的規定),原則上未經金融機構事前同意是不被允許的。建議將單身赴任、出租自宅等各種選項一併納入考量後再做判斷。
