購屋時無法迴避的一項內容就是「房屋貸款」。要向哪裡申貸、選擇哪一種利率類型、每月還款金額是多少，若能事先理解這些重點，就能規劃出不過度勉強的資金安排。本文將以淺顯易懂的方式說明房屋貸款的基本知識與示範案例。
房屋貸款要向哪裡申辦？金融機構的種類與特徵是什麼？
辦理房屋貸款的主要窗口有以下三種類型。
- 大型銀行、地方銀行、信用金庫等（實體據點）：可面對面應對，較容易掌握辦理進度。若是主要往來銀行，也可能享有利率優惠
- 網路銀行：最大的優勢是利率較低。由於手續全程在線上完成，文件審查通常較為嚴格
- 公司員工貸款制度：有時會有免連帶保證人等優點。不過在目前超低利率環境下，利差帶來的優勢較小
房屋貸款的利率種類與大致水準有何不同？
房屋貸款的利率類型共有三種。
- 浮動利率型：每半年檢討一次利率。這是利率最低的類型，若搭配網路銀行，可達到最低水準
- 固定利率選擇型：將5年、10年等一定期間內的利率固定，期滿後再重新選擇。需留意固定期間結束後的利率變動風險
- 全期固定利率型（Flat 35）：在整個還款期間利率都不變。由於每月還款金額固定，較容易規劃生活藍圖
以示範案例模擬還款金額
參考日本國土交通省2017年度資料的房屋貸款使用者平均案例：
- 年齡：35歲，年收入：600萬日圓，頭期款：800萬日圓，還款期間：30年（65歲清償）
- 物件：3,800萬日圓的分售透天住宅（含100萬日圓雜費及100萬日圓銀行相關費用）
- 貸款金額：3,200萬日圓，利率1%，每月還款約8萬日圓 + 獎金月還款約14萬日圓
一般認為，貸款總額控制在年收入5倍以內是較安全的參考標準。本案例約為年收入的5.3倍，但仍可視為在可接受範圍內。
善用房屋貸款扣除額（減稅制度）
所謂房屋貸款扣除額，是指可將貸款餘額的一定比例自所得稅與住民稅中扣抵的制度。若利率約在1%左右，在扣除適用期間內，與其提前還款，有時不如充分運用扣除制度更為有利。制度的詳細條件（屋齡、面積、所得上限等）會依年度調整，請向稅務機關或不動產公司確認最新資訊。
常見問題（FAQ）
Q. 房屋貸款向哪一家金融機構申辦最好？
A. 若重視低利率，網路銀行通常較具優勢。若重視面對面支援，地方銀行與信用金庫會較為合適。重要的是先向多家金融機構申請事前審查，並比較利率、手續費與條件。
Q. 浮動利率與固定利率該選哪一種？
A. 浮動利率雖然較低，但存在未來利率上升的風險。固定利率（Flat 35）每月還款金額固定不變，較容易規劃家庭收支。請依據還款期間、風險承受度及對利率走勢的判斷來決定。
Q. 房屋貸款最多可以貸多少？
A. 一般以年收入的5至7倍作為參考。不過，每月還款金額是否能控制在實領收入的25%至30%以內，也是很重要的判斷標準。
Q. 房屋貸款扣除額是什麼制度？
A. 這是一項可將房屋貸款餘額的一定比例自所得稅與住民稅中扣抵的減稅制度。由於扣除率與扣除期間會因年度而異，請在購屋前確認最新制度內容。
Q. 應該從什麼時候開始提前還款？
A. 在適用房屋貸款扣除額期間，保留貸款餘額有時更有利於將扣抵金額最大化。常見做法是在扣除期間結束後，再以餘裕資金考慮提前還款。
