东京涩谷站的再开发计划显示：2030年度车站与步行网络基本成形，2031年度涩谷Scramble Square二期竣工，2034年度包括八公广场在内的整体工程全部完成。这里的“年度”是日本特有的财年口径（每年4月1日至次年3月31日），与中国按自然年统计的习惯不同，阅读工期时需要留意。对业主而言，重要的不只是新大楼拔地而起。连接车站东西南北的通道、广场以及地下和空中连廊的动线逐步理顺之后，店铺、办公楼和住宅在人们眼中的样子本身都会改变。
涩谷站周边是由铁路公司主导、与城市规划一体推进的日本式“车站街区再开发”，这种由私营铁路集团、JR与地铁公司共同改造车站及其上盖物业的模式，在中国内地并不多见。本文从我们INA&Associates株式会社在不动产管理一线的观察出发，把2030年度至2034年度将要发生的“最后的变化”，分为街区的使用方式和对实务的影响两部分加以梳理。请不要只看图纸上的距离，而是把本文当作以实际步行者的视角重新审视物业的参考材料。
涩谷站再开发的“最终章”是什么
在涩谷站换乘过的人，看到大量的施工围挡和绕行通道，往往会想“这工程到底要做到什么时候”。根据官方发布，2030年度涩谷站及以车站为中心的步行网络将基本成形，2031年度涩谷Scramble Square二期（中央栋、西栋）竣工，2034年度包括八公广场等在内的整体工程预定全部完成。
该计划是由东急、JR东日本和东京Metro（东京地铁）共同推进的“涩谷站街区计划”，同时推进涩谷Scramble Square的开发、涩谷站的改良，以及八公广场和东口广场的整备。它不是一栋大型楼宇的单体开发，而应看作把车站、广场、通道和商业设施一体重组的城市基础设施更新。与中国常见的“地铁上盖综合体”由单一开发商拿地建设不同，这里是多家铁路运营商在同一街区内分期、协同改造，并与公共广场和通道的整备同步推进。
涩谷特有的“谷地地形”难题
正如其名，涩谷是车站位于山谷底部的街区。车站夹在宫益坂与道玄坂两条坡道之间，东西南北长期被铁路和道路分割。最终章的工程，也是一次用上下立体动线重新缝合高差与分割的尝试。正因如此，竣工后的涩谷将很难再用“只有那个全向十字路口（Scramble交叉路口）”来概括，而会变成一个拥有多个入口的街区。
关于涩谷地区再开发的整体情况，我们已在涩谷站周边再开发对不动产价值的影响一文中做过梳理。本文聚焦其中最后阶段的变化。
2030年度改变的是“换乘”与“走进街区的方式”
在现场最先能感受到的变化，与其说是楼有多高，不如说是移动有多方便。东急官方网页显示，2030年度将形成在地面层和连廊层连接车站与东西南北的多层步行网络；JR涩谷站的检票口和大厅整备基本完成，同时还将建成连接车站东西两侧、最大宽度超过20米的自由通道。
这项工程的目的，是缓解涩谷谷地地形造成的分割。如果前往宫益坂、道玄坂、樱丘以及明治通方向时，走哪一层变得一目了然，到达目的地的心理距离就会缩短。在日本，租赁房源广告普遍以“距车站步行几分钟”作为核心指标，而中国买家更习惯看“距地铁口多少米”。对租赁物业来说，即使步行分钟数本身不变，看房时的印象、夜间步行的安心感、雨天时带看的便利程度也会随之改变。
是搭上主动线，还是被甩在外面
特别是对店铺和服务业而言，重要的不仅是地面一层门前的通行量，还要看能否承接来自连廊层和地下层的客流。过去那些“离车站很近却很难说明怎么走”的区位，可能会因动线理顺而得到更高评价。但偏离新主动线的区位，如果不重新设计招牌、入口和预约引导，相对来说可能会变得更难被找到。动线的变化，既可能是顺风，也可能是逆风。
2031年度，Scramble Square二期将改变停留时间
2031年度，涩谷Scramble Square二期（中央栋、西栋）预定竣工。根据官方发布，与已建成的东栋合计后，其商业楼层每层最大卖场面积约6,000平方米，将成为首都圈规模最大级别的商业设施之一。
商业面积扩大的意义，不只是多了购物的地方。经过车站的人可以更方便地在同一建筑群内完成碰面、用餐、上班前后的购物以及观光途中的停留。涩谷的人流本来就很大，但站内和周边的移动一直很复杂。当动线与商业连接起来，短暂的停留会不断累积，也更容易外溢到周边店铺。
“目的型到店”还是“回游型流入”
业主需要判断的是，自己的物业属于目的型到店，还是回游型流入。如果是目的型到店，就要把地图应用、预约页面和建筑入口说明整理好。如果是回游型流入，则需要确认步行者的视线会经过哪个楼层，招牌和橱窗能否从新动线上被看到。即使同在涩谷，两类物业的取胜方式也完全不同。
2034年度竣工后，八公广场与站前空间将如何变化
在预定于2034年度实现的整体竣工中，包括八公广场在内的站前空间整备是一大焦点。涩谷区的官方宣传也指出，令和16年度（令和为日本现行年号，即2034年度）涩谷站周边的工程将基本完成，并把八公广场的“Urban Core”（城市核，承担上下垂直移动的公共通道空间）以及立体化的步行动线介绍为新涩谷的特色。
八公广场既是碰面的地点，也是游客、通勤者和购物人群交汇的涩谷入口。如果这里从单纯的停留空间变为连接上下移动与街区漫步的场所，涩谷“中心”的含义就会扩大。因为站前广场、连廊、地下通道和商业设施将层层叠合，涩谷会成为拥有多个入口的街区。
在不动产实务中，不应把这一变化一概视为租金上涨的利好，而需要按楼栋分别判断其影响。即使是楼龄较老的大楼，只要改善入口的辨识度、电梯厅的亮度、公共区域的整洁感和标识规划，也更容易被新动线上的人选中。反过来，即使位置优越，难以引导到达的建筑会随着周边环境变好而更加暴露弱点。我们之所以重视“连缺点也如实告知”，正是因为这类个别弱点才是应当优先修正的地方。对习惯以“地段溢价”判断价值的中国投资者来说，这一点尤其值得注意：在日本成熟的都心市场中，管理品质往往直接决定同一地段内物业之间的差距。
计划概要与城市基础设施整备要点
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 项目名称 | 涩谷站街区计划、涩谷站街区土地区画整理事业（土地区画整理事業, tochi kukaku seiri jigyō，即通过重划地块、同步整备道路与广场的日本城市开发制度） |
| 主要事业主体、实施者 | 东急株式会社、东日本旅客铁道株式会社（JR东日本）、东京地下铁株式会社（东京Metro）、独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）等。各单项事业中的角色不同 |
| 所在地 | 东京都涩谷区，涩谷站周边 |
| 主要用途 | 车站设施、商业、办公、广场、步行网络、城市基础设施 |
| 用地面积、总建筑面积 | 就公开资料可确认的范围而言，并未以单一建筑数值的形式公布整个车站街区的数据 |
| 高度、层数 | 涩谷Scramble Square东栋已建成。二期中央栋、西栋的详情需查阅官方资料中的单项计划 |
| 主要时间表 | 2025年5月二期工程开工，2030年度车站与步行网络基本成形，2031年度二期预定竣工，2034年度整体预定竣工 |
公共设施与城市基础设施整备要点
最终章所整备的城市基础设施，都与业主的实务判断直接相关。下面按整备项目，梳理其对街区的影响以及需要确认的事项。
| 整备项目 | 对街区的影响 | 业主需要确认的事项 |
|---|---|---|
| 东西自由通道 | 车站东西之间的移动更清晰，宫益坂一侧与道玄坂一侧的往来得到改善 | 更新带看时使用的出口、雨天路线和夜间路线 |
| 连廊层网络 | 避开地面拥挤的移动增加，二层以上楼层的可见度发生变化 | 重新审视上层店铺和办公室的招牌、窗面及入口标识 |
| 地下通道、地下广场 | 铁路之间的换乘以及前往周边街区的通达性得到改善 | 整理来自地下的到店动线、电梯位置和无障碍引导 |
| 八公广场、东口广场 | 碰面、观光、活动和休憩等停留行为将被重新组织 | 周边店铺需重新检查高峰时段、排队位置和外带需求 |
| 防灾、雨水对策 | 通过包括地下蓄水池和广场整备在内的城市基础设施更新，有望提升车站周边的安全性 | 确认防浸水措施、紧急情况引导、公共区域的储备物资与告示 |
租赁与买卖实务中将出现的三大变化
再开发的完成，不只关乎租金行情。它将改变招租说明、改造顺序和退出判断等日常实务本身的做法。
第一，招租时的说明方式会改变
过去只需写上“距涩谷站步行几分钟”的物业，今后“从哪个检票口出来、走哪一层、用哪个出口”将变得重要。仅仅整理好带看路线，同一套物业给人的印象就可能不同。在招租图纸（日本中介普遍使用的单页房源资料）上加一句推荐路线，成交率也可能出现差距。
第二，改造的优先顺序会改变
不必与新建大型楼宇比拼内装的豪华程度，越是老旧的建筑，越应优先整修入口、公共走廊、卫生间、电梯和楼名牌。在涩谷，到访者的期待值会提高，因此比起“旧”本身，“看起来无人管理”才是真正的弱点。关于管理品质的思路，也可参考租赁管理公司的选择方法与管理品质。
第三，看待退出策略的方式会改变
是等到2034年度竣工后再出售，还是在2030年度动线基本成形之前完成改造、更换租户，抑或考虑变更用途？再开发的竣工时间，与持有、出售、再融资的判断时点相互重叠。正如东京都心再开发对不动产价值的影响中所述，再开发不仅在竣工后发挥作用，竣工之前逐步形成的预期同样会反映在价格中。
从小处着手的改善与费用参考
没有必要认为“不搞大规模改造就没有意义”。相反，小范围整理那些左右到访者第一印象的部分，性价比往往更高。以下仅为一般性参考，会因规模、规格和施工时期而大幅变动。为便于理解，下表按2026年10月的概算汇率（1元人民币≈21.5日元）附注人民币金额。在做出实际投资判断之前，请务必向多家公司询价，确认市场行情。
| 改善项目 | 目的 | 费用参考 |
|---|---|---|
| 更新楼名牌与引导标识 | 提高从新动线上的可见度 | 数万日元至数十万日元左右（约合人民币一千元上下至数万元，视规模而定） |
| 公共区域照明LED化与增设 | 提升夜间安心感与整洁感 | 数万日元至数十万日元左右（约合人民币一千元上下至数万元） |
| 入口大堂与公共走廊的美化翻新 | 确保“有人用心管理”的印象 | 以数十万日元规模为一个参考（约合人民币一万元至数万元） |
| 整理带看动线与照片 | 在成交前整体提升印象 | 几乎只需投入人力即可实施 |
即便是数十万日元规模的投入，考虑到对招租租金和成交速度的影响，其优先级也绝不算低。我们建议与其急于进行大额投资，不如先从效果容易看见的小改善着手。
面对涩谷站再开发，业主现在该做什么
2034年度看似还很遥远，但若按租赁合同、改造和出售准备的时间轴来考虑，准备期并不长。日本的普通租赁合同对租客保护较强，业主无法像在部分市场那样随时收回物业或大幅调租，因此更需要提前规划。建议按以下顺序推进检查。
- 确认当前的租户构成，区分适合与不适合新人流的业态。
- 拍摄建筑入口和公共区域的照片，检查第一次来的人是否会迷路。
- 对应2030年度、2031年度、2034年度这三个节点，分别安排租金调整、改造和出售估价的时机。
涩谷站再开发最终章让街区发生变化，也意味着物业的评价标准随之改变。不只是离车站近，还要看能否轻松找到、是否适合停留、建筑是否得到妥善管理。我们认为“人才”（我们称之为“人财”，即把人视为财富）是最大的资产，这一点同样适用于物业。越是用心打理、坦诚面对的建筑，越能把街区的变化转化为顺风。着眼于2034年度竣工的业主，重要的是不要只看图纸上的距离，而要以实际步行者的视角重新审视物业。如有任何疑问，也欢迎一并浏览专栏文章列表。
常见问题
涩谷站再开发什么时候完成？
根据官方发布，2030年度车站与步行网络基本成形，2031年度涩谷Scramble Square二期竣工，包括八公广场等在内的整体竣工预定于2034年度。不过由于是大型项目，建议随时通过官方资料确认最新时间表。
不动产价格一定会上涨吗？
不能一概而论。站前回游性的提升是利好因素，但就单个物业而言，评价会因楼龄、管理状态、入口是否易于辨认、租户需求和租金水平而出现分化。周边环境越完善，管理不到位的建筑弱点越容易暴露。
老旧大楼也能享受再开发的红利吗？
可以。但前提是改善公共区域、标识、照明和入口动线。请确认建筑给人的第一印象，是否跟得上全新的站前空间。决定评价的与其说是楼龄本身，不如说是有没有用心维护。
现在就应该进行大规模改造吗？
先从小改善做起就足够了。检查楼名牌、引导标识、公共区域照明、卫生间和带看路线，再配合2030年度以后的动线变化分阶段做出投资判断，是比较现实的做法。费用方面，请务必向多家公司询价，确认市场行情。
引用与参考资料
