不动产投资中的出口战略，对于最大化收益极为重要。然而，近年来的通货膨胀和建筑费高涨，产生了传统卖出理论不再适用的新局面。本文将由INA&Associates株式会社分析最新市场动向，具体解说房东应采取的出口战略。
通货膨胀与建筑费高涨对不动产市场的影响
当前不动产市场正面临建筑费急剧上升的结构性变化。建材价格、人工费和日元贬值叠加，据说新建成本在过去数年内已高涨1.3至1.5倍。这对重新评估既有物件价值具有重要意义，因为建造同等品质建筑需要更多费用，既有物件的"再采购成本"正在上升。
建筑费高涨支撑既有物件下限价格的理论依据
不动产价值评估方法之一的原价法，以重建建筑的成本为基准计算价值。建筑费高涨的现在，基于此原价法的评估额必然上升。即既有物件的价值从"现在重建需要多少钱"的视角看，相对提高了。这一机制作为支撑市场价格下限的"下限抵抗线"发挥作用。
现金化的风险与机会损失
通货膨胀环境下，现金价值在缩水。将不动产卖出变现，表面上看似安全，但伴随购买力下降的风险。不动产是实物资产，具有通过租金上涨与通货膨胀联动的性质，从资产防御角度看，继续保有往往更有利。
出口战略的判断基准
卖出还是保有，应根据个别情况慎重判断。
应考虑卖出的情况
- 有明确资金需求：事业投资或遗产税缴纳等需要现金的情况。
- 收益性显著恶化：持有无法改善结构性问题的物件。
- 有有利的再投资目标：有可预期更高回报的明确投资机会。
应继续保有的情况
- 稳定的收支：收支为盈余或可维持持平的情况。
- 良好的地段：可预见长期需求区域的物件。
- 有改善空间：可通过租金上调或运营改善提升收益性的情况。
继续保有时的收益改善策略
选择继续保有时，需要最大化收益性的具体措施：
- 合理化租金：根据市场调查，设定符合周边行情的租金，以通货膨胀为背景，也可考虑请求提高租金。
- 强化空置对策：通过翻新、设备更新、提供附加价值服务，提升物件魅力，提高入住率。
- 降低成本：重新审视管理委托费，通过计划性修缮降低突发性修缮费用。
