以日元贬值为背景，华人富裕阶层对东京高端不动产，尤其是市中心顶层豪宅的投资持续活跃。以投资收益和资产保全为目的的购置日益增多，日本的法律稳定性和市场透明度也获得高度评价。本文将解说东京顶层豪宅市场的最新动向与华人投资者的投资策略。
华人富裕阶层为何选择日本不动产？
华人富裕阶层选择日本高端不动产的原因，大致可分为投资目的和资产保全及居住目的两类。
就投资而言，日本物件预期收益率约为3.5%至4%，高于中国主要城市不足2%的水平，是颇具吸引力的稳定收入来源。日元贬值带来了低价感，有调查显示，自2022年以来，87.5%的华人投资者认为"现在是购买时机"。
就资产保全而言，日本不动产因安全且政治稳定，被视为"安全资产"，作为商务或旅行时的驻留据点购置的情况日益增多。与此同时，随着西方反华摩擦加剧，将资金转移至地理上邻近的日本的动向也有所可见。
东京哪些区域受欢迎？
华人富裕阶层青睐的物件区域集中在东京市中心的一流地段。
- 港区（赤坂、六本木、青山）：超高层塔楼云集，视野开阔、品牌价值高的物件比比皆是
- 涩谷区（广尾、惠比寿、代官山）：作为高档住宅区在国内外享有盛誉
- 千代田区（番町、霞关周边）：市中心核心的稀缺地段
超高净值阶层以预算3亿至5亿日元的物件为主，几乎全部以现金购置。超过120平方米的宽敞顶层豪宅尤为受欢迎，身处"品牌地段"本身就是一种身份象征。
哪些物件类型受到青睐？
物件的用途主要分为投资用和自住用两类。
投资用：整栋收益物件
以购置整栋公寓、住宅楼或写字楼来获取租金收入。日本住宅租赁市场空置率低，可实现在本国无法获得的3%至4%的收益率运营。
自住用：高端顶层豪宅
将塔楼顶层超过120平方米的豪宅作为第二居所购置的情况日益增多。在华人圈中，居住在300至500平方米独栋住宅的富裕阶层不在少数，他们对宽敞格局的追求往往超过日本人。此外，以子女教育为目的及着眼未来移居的购置情况也有所可见。
INA有哪些购置案例？
INA&Associates株式会社作为连接外国投资者与国内不动产的专业机构，拥有众多丰富经验。近期，公司在东京都新宿区居中介绍并受托管理了中国投资者收购公寓楼一事。公司凭借AI辅助租金评估及维持高入住率的运营能力备受肯定，实现了收益保障与资产价值维护的双重目标。以东京都心物件为中心，在涩谷区幡谷高端公寓分割产权买卖等方面，持续积累响应海外投资者需求的业绩。
日本不动产市场的稳定性体现在哪里？
日本不动产市场稳定性高、透明度强，对海外投资者具有极大吸引力。
- 可完全拥有土地所有权：与中国土地私有不被允许不同，法律权利清晰明确
- 城市地区价格上涨趋势：以东京为首的大城市圈不动产价格呈温和上涨态势
- 法制体系健全：合同与所有权保护完善，可预见性高
- 地理与文化的相近性：飞行仅需数小时，作为汉字文化圈具有天然亲近感
外国投资者在法律制度与税制方面有哪些要点？
日本原则上对外国人取得不动产没有限制，可享有与日本人相同的所有权。
主要税制
| 税种 | 税率/参考 |
|---|---|
| 不动产取得税 | 评估额的3%至4% |
| 登记许可税 | 0.4%至2% |
| 固定资产税 | 评估额的1.4%（年额） |
| 城市规划税 | 评估额的0.3%（年额） |
| 非居民不动产所得税 | 20.42% |
| 转让所得税（持有5年以上） | 约20% |
税制频繁修订，建议确认最新信息并向专业人士咨询。
今后市场将如何变动？
据专家分析，华人富裕阶层购置日本不动产的趋势预计将持续。日元贬值基调的维持、中国大陆不动产市场的低迷，以及资产海外分散的需求，将持续支撑这一需求。
INA也将充分利用在高端不动产买卖中介和租赁管理方面的专业经验，进一步强化海外投资者与日本国内物件之间的桥梁作用。来自华人圈的咨询呈增多趋势，尤其对东京超豪华公寓的关注度不断提升。
常见问题（FAQ）
Q. 外国人购买日本不动产有哪些限制？
原则上没有限制。可获得与日本人相同的所有权，可自由购置从单套公寓到整栋楼的各类物件。
Q. 非居民也能获得租金收入吗？
可以。将作为日本国内不动产收入，适用20.42%的税率征税，但若委托物业管理公司运营，即可实现远程稳定管理。
Q. 即使日元贬值优势消退，日本不动产仍具吸引力吗？
即便日元贬值优势减弱，日本不动产凭借其法律稳定性、收益水平及良好生活环境，预计仍将维持其价值评价。
Q. 东京热门顶层豪宅的价格区间是多少？
在港区、涩谷区等都心核心地段，主要集中在3亿至5亿日元区间。超高净值阶层通常倾向于全额现金购置。
