三田小山町西地区第一种市街地再开发事业概要 麻布十番相邻、古川沿岸推进的街区重组

三田小山町西地区第一种市街地再开发事业，是在东京都港区三田一丁目推进的第一种市街地再开发事业。对象地为紧邻麻布十番、位于古川沿岸的街区，港区公布资料显示，该区域将以面状方式重组保留老旧建筑和细分地块的片区，形成以住宅为中心，并组合商业店铺、生活支援设施、公园、广场等用途的计划。

区域面积约为2.5ha，其特点在于，将单独更新难以解决的街区课题，通过建筑整备与城市基础设施整备一体化的方式进行更新。它并不只是提供住宅楼面，而是作为一项连同步行空间、防灾功能、沿水岸的漫游性、停留空间一并重组街区整体使用方式的事业来理解。

从区位条件来看，项目既具备麻布十番周边的便利性，又兼具古川沿岸低地的地势条件，因此如何提高街区安全性与出行便利性，便成为计划的骨架。就公开资料可确认的范围而言，建筑高度、层数、总建筑面积、户数等个别规格尚有许多未公开项目，但可以明确的是，这是以住宅为主的多栋开发，并包含公园与广场的综合性重组。

计划概要

可确认的计划基本信息是，这是一个覆盖三田一丁目约2.5ha的第一种市街地再开发事业，其用途由住宅、商业店铺、生活支援设施、公园、广场等构成。就公开资料可确认的范围而言，楼面规模和户数等详细数值仍然有限，但可以看出这是一个同时推进街区重组与公共空间整备的再开发项目。

此外，从事业性质来看，它并不是单一建筑的更新，而是包含多栋建筑的面状整备这一点很重要。通过在低层部和周边空间中配置住宅之外的商业店铺、生活支援设施、公园、广场等，该计划并非单纯的居住聚集，而是被定位为综合性的市街地更新。

计划特点

三田小山町西地区第一种市街地再开发事业的特点在于，尽管以住宅为主，但它将街区课题的解决与城市基础设施整备一体推进。对象地位于古川沿岸的低地，保留着老旧建筑、细分地块以及街区内部细碎动线，因而采取的不是单独更新，而是通过面状重组来更新街区使用方式本身的思路。

用途构成为住宅、商业店铺、生活支援设施、公园、广场等。以住宅供应为主轴，同时在街区内部叠加支撑日常生活的功能，使其被定位为不仅仅是住宅集聚，而是综合性的市街地更新。生活支援设施的具体内容在公开资料可确认的范围内尚未公开，但具备住宅以外的承接功能，本身就是促成街区使用时段和漫游性多样化的要素。

明确提出公园和广场，也很好地体现了该事业的性质。在古川沿岸这一地理位置中，面向水岸空间的连续性，以及让步行者能够安全且自然移动的路径形成，直接关系到街区价值。广场与开放空间的整备，不仅仅是为了留出空白，还可被视为同时承担避难时空间保障、日常停留、以及改善街区内外连接等多重角色的计划要素。

提升防灾能力也是本事业的核心。在低地地势条件下，建筑更新与开放空间整备同步推进，不仅关系到平时的便利性，也关系到灾害时的安全性。就公开资料可确认的范围而言，防灾功能的具体规格和个别设施名称尚未公开，但在古川沿岸街区重组与防灾能力提升被一体提出这一点上，可以看出该再开发的政策性定位。

此外，分阶段推进整备也是其特点之一。大型再开发不仅涉及建筑本体，还涉及道路、步行空间、广场、公园等多个整备要素彼此关联，因此对完成形态的评价不能仅靠单体建筑规格来衡量。本事业同样，住宅为主的多栋开发、公园与广场整备、滨水漫游改善如何衔接，将成为左右整个街区完成度的关键论点。

与周边项目・区域的关系

从区位看，位于麻布十番附近的三田一丁目古川沿岸这一条件，大大提升了该计划的意义。一方面具备都心居住的便利性，另一方面又是水岸低地、街区连接方式和步行动线存在独特课题的区域，因此本事业承担的不是单体建筑更新，而是重新设计包括周边在内的移动连续性。

从与周边区域的关系来看，如何顺畅连接麻布十番侧的生活圈与三田一丁目侧的街区十分重要。若古川沿岸的街道、公园、广场以及可供步行者停留的空间得到完善，从车站周边到项目周边的体感距离与漫游性都可能发生变化。再开发对周边的影响，不仅取决于高度和户数等数值，也取决于街区内外的动线如何更新。

此外，港区内在三田、麻布周边也持续推进多项重整与街区更新，因此本事业也应被视为这一广域更新的一部分。尤其在三田地区，能够以面状方式改善单独街区更新难以应对的防灾能力、步行者网络以及公共空间质量的项目更具重要性，本事业可说是在考虑古川沿岸空间特性的基础上承担这一角色的计划。

就公开资料可确认的范围而言，周边道路的详细整备内容和个别连接设施名称尚未公开。不过，将住宅、商业店铺、生活支援设施、公园、广场等一体化配置的构想，本身就是以周边街区关系为前提的。若从完工后的街区形象来思考，与其看单体建筑的轮廓，不如更关注沿水岸的连续性、街区内部的通透性、以及步行空间的品质能够提升到什么程度。

INA简评

三田小山町西地区第一种市街地再开发事业，是一个可清晰归纳为同时处理麻布十番附近都心居住便利性与古川沿岸低地街区课题的再开发项目。尽管未公开项目较多，但约2.5ha、以住宅为主的多栋建筑、公园与广场整备、防灾能力提升、滨水漫游改善这一骨架十分明确。完工时的评价，或许不会主要取决于建筑规模大小，而会取决于街区连接与公共空间质量能否实现一体化。

参考资料

• 港区「三田小山町西地区第一种市街地再开发事业」