三田五丁目西地区再开发｜白金高轮站附近推进的地上45层、总事业费约770亿日元的综合开发

三田五丁目西地区第一种市街地再开发事业是在东京都港区三田五丁目及白金一丁目各地内推进的市街地再开发。目标区域位于白金高轮站附近，面积约1.3公顷，于2025年7月11日获得东京都的组合设立认可，正式进入事业实施阶段。规划建筑为地上45层、地下2层、高度约167.5米、总建筑面积约75,000平方米的综合设施，集住宅、办公、商铺、工厂、停车场等功能于一体。

该地区虽然靠近车站、交通便利，但也是住宅、业务、商业、工厂等土地用途混杂，狭窄街巷和老旧木造建筑仍然存在的既成市街地。此次再开发并不只是新建高层建筑，其特点在于通过用地整理与整合，同时更新防灾能力、步行环境和绿地功能。公开资料显示，权利变换计划批准预计于2025年度进行，2026年度开工，2030年度竣工，作为强化白金高轮站周边城市功能的项目而定位。

在推进体制方面，实施者为三田五丁目西地区市街地再开发组合，参加组合员为住友不动产株式会社。所提供的生产资料还提到，住友不动产作为事业协力者持续支持街区营造，自2016年由当地居民发起再开发协商会以来，约9年持续推进讨论。也就是说，这一计划不应只看作车站前的大型民间开发，而应理解为经过既成市街地课题梳理与合意形成后推进的组合施行型再开发。

计划概要

计划特点

第一大特点是以提升木造建筑密集的既成市街地防灾能力为主轴。资料指出，地区内老旧木造建筑沿狭窄街巷密集分布，火灾时存在延烧风险，地震时的避难与消防活动也面临课题。通过用地整理与整合，此次再开发将把功能集中到不燃化建筑中，并将建筑更新与道路整备一体推进，从而整体提升街区安全性。

第二大特点是重构步行网络。计划通过都道路口再整备缩短人行横道，并在区道扩宽的同时设置人行道。地块外围也将设置步道状空地。在白金高轮站附近这一地段，重点不仅是单体建筑更新，还在于如何改善通往车站的日常步行线路的安全性与舒适性，而本计划将这一点纳入基础设施整备之中。

第三大特点是创造街区公园规模的开放空间。公开资料显示，将把现有儿童游园迁移扩建并重新整备，同时配置可一体利用的广场。此外，低层部屋顶将设置屋顶庭园，并可从儿童游园和广场到达，确保约2,500平方米的绿意空间。另据计划，儿童游园约960平方米、区画道路2号宽8米，可看出包括开放空间和道路在内的城市基础设施更新，与建筑计划被同等重视。

建筑用途构成也体现了这一再开发的性质。它并非简单地将原本混合的市街地替换成纯住宅区，而是包含住宅、办公、商铺、工厂、停车场等的综合用途项目。依托白金高轮站附近优越的交通便利性，该项目被定位为把居住、就业与生活便利功能集中在一栋建筑中，同时更新整个街区基础设施的重组型项目。

资料还提到环境性能，显示出计划获取CASBEE、BELS等环境认证的方向。虽然目前尚未确认已取得的等级或认证结果，但可以确认的是，该计划在推进绿地建设的同时，也重视降低环境负荷与提升节能性能。对于约770亿日元的项目规模来说，核心不只是建筑本体，而是将防灾、步行空间、绿地和环境性能一体化纳入，这正是本计划的关键。

与周边项目及区域的关系

计划地靠近东京地铁南北线和都营三田线的白金高轮站，位于连接三田、白金、麻布十番方向的城市轴线上。资料也将该地区概括为“虽然靠近车站，但仍保留狭窄街巷和混合用地”的地区，因此这次再开发具有补强车站周边短板的强烈意义。尤其是通过道路扩宽、人行道整备、步道状空地以及路口再整备，将改善车站使用者与周边居民共同受益的步行环境，从而提升与周边街区的连接性。

资料还提到白金 The Sky 作为邻近案例。白金高轮周边一直在推进以高层住宅为中心的更新，而本计划则是在此基础上叠加防灾问题解决与基础设施整备的项目。它不仅仅是增加一栋新高层建筑，而是通过提升白金高轮站周边的回游性、公共空间和街区安全性，承担周边地区整体重组的一环。

此外，本计划具有当地居民在2016年牵头成立再开发协商会，并经过长期讨论后才获得组合设立认可的过程。因此，与周边区域的关系不能只从房地产市场角度理解，也要放在既有社区更新与公共空间重配置的语境中来看。儿童游园、广场、屋顶庭园及外围步行空间的整备，重要之处在于这些并非建筑内部的专属价值，而是作为向周边开放的城市功能来规划。

INA短评

三田五丁目西地区再开发既是白金高轮站附近的高层综合开发，也是通过基础设施整备解决狭窄街巷与木造密集问题的重组型项目。由于包含约2,500平方米的开放空间、路口再整备和道路扩宽，其街区更新的内容比建筑规模本身更值得关注。未来的焦点将是从2025年度权利变换计划批准到2026年度开工、再到2030年度竣工的具体推进。

引用・参考资料

• 东京都都市整备局 三田五丁目西地区第一种市街地再开发事业