Alta dos custos de grandes reformas: a realidade de um tempo em que condomínios em regiões afastadas já não conseguem se reformar

A alta dos custos de construção e de mão de obra está atingindo em cheio o custo das grandes reformas em condomínios localizados fora dos grandes centros. Obras que antes podiam ser cobertas com 20 milhões de ienes agora chegam com frequência a 28 milhões de ienes ou mais, e cresce em todo o país a situação em que proprietários individuais sem capacidade financeira suficiente não conseguem levantar os recursos necessários e acabam sendo obrigados a deixar o envelhecimento do imóvel seguir sem intervenção. Esse problema não afeta principalmente as áreas centrais; ao contrário, ele recai com mais gravidade sobre proprietários de imóveis em regiões locais e suburbanas. Neste artigo, organizamos, com base em relatos concretos do setor, a realidade da disparada dos custos de reforma e as opções com que os proprietários dessas regiões estão lidando.

Pontos principais deste artigo - Com a alta dos custos de construção, o valor das grandes reformas passou de 20 milhões para mais de 28 milhões de ienes, uma elevação de cerca de 30% - A ideia de que “por estar no interior é mais barato” já ficou no passado; o custo dos materiais é praticamente o mesmo em todo o país, e os proprietários fora dos grandes centros não são exceção - O desprendimento de azulejos da fachada representa risco direto para pedestres e moradores, e adiar a reforma também pode gerar riscos jurídicos - É preciso encarar de frente, desde já, a realidade de um mercado em que “só permanece quem tem força financeira” - É importante comparar com serenidade várias alternativas, como venda, reconstrução e revisão do modelo de gestão

Por que os custos das grandes reformas estão subindo tanto agora?

Há fatores múltiplos por trás da rápida alta dos custos das grandes reformas. O primeiro ponto a ter em mente é que “a elevação dos custos de construção não é um fenômeno temporário”.

A ideia de que materiais são mais baratos no interior virou coisa do passado

Os preços de materiais de construção, como aço, cimento e isolantes, sofrem diretamente o impacto do aumento dos custos de importação e da desvalorização do iene. Esses materiais circulam a preços quase iguais em Tóquio, Gunma ou Niigata. Antes, era possível partir da premissa de que “no interior o custo de execução é menor”, mas quando o próprio custo dos materiais sobe, estar em uma região local já não oferece um caminho real para reduzir despesas.

Segundo a Pesquisa Estatística de Execução de Obras do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, os custos de construção vêm subindo continuamente desde 2020, com a combinação da alta dos preços dos materiais e do aumento dos custos de mão de obra. A realidade de que proprietários em regiões locais precisam pagar reformas no mesmo patamar de Tóquio já se tornou um problema estrutural impossível de evitar.

Custos de mão de obra e falta de técnicos aceleram ainda mais o problema

Também é grave o envelhecimento e a redução do número de profissionais qualificados capazes de atuar nessas obras. Trabalhos como reparo de fachada, impermeabilização e substituição de azulejos são difíceis de mecanizar e dependem da experiência de artesãos especializados. No entanto, o número de jovens técnicos que ingressam no setor não acompanha a demanda, o que eleva o custo por profissional.

Fora dos grandes centros, o número de profissionais é ainda menor do que nas áreas urbanas, e as empresas às quais se pode confiar a obra são limitadas. Em um ambiente em que a concorrência funciona pouco, os preços de execução tendem a permanecer elevados.

A “reforma inviável” está se tornando realidade em condomínios fora dos grandes centros

O fato de uma reforma de 20 milhões de ienes passar a custar mais de 28 milhões não representa apenas um “aumento de custo”. Para muitos proprietários, isso significa “não conseguir mais executar a reforma”.

Até mesmo em Adachi a situação está no limite; em Gunma e Niigata, já há casos em que é 100% inviável

Ao conversar com pessoas do setor, é possível ouvir comentários como este: “Se até em imóveis de Adachi levantar o valor da reforma já está no limite, em Gunma e Niigata começam a surgir situações em que uma grande reforma é simplesmente 100% inviável.” Isso não é exagero.

Os principais meios de custear essas obras são o fundo de reserva para reparos e o crédito. Porém, como os aluguéis em imóveis dessas regiões tendem a ser mais baixos, o acúmulo no fundo de reserva costuma ser insuficiente. Quanto ao financiamento, empréstimos adicionais para imóveis antigos enfrentam avaliações de garantia baixas, e cresce o número de casos em que as instituições financeiras demonstram resistência. A combinação de custos mais altos e maior dificuldade de captação vem pressionando os proprietários dessas regiões.

Para proprietários que estão preocupados com a forma de viabilizar os custos de uma grande reforma,Cinco estratégias para otimizar os custos de gestão na administração de imóveis para locaçãotambém pode ser uma boa referência.

O risco iminente do desprendimento de azulejos da fachada

Um problema que de fato ocorre em imóveis onde a reforma foi adiada é o desprendimento de azulejos da fachada. Em condomínios com mais de 30 anos, aumenta o risco de os azulejos se soltarem da base. Esses azulejos podem atingir diretamente pedestres e moradores. Já existem imóveis em que acidentes por queda de material aconteceram, portanto isso está longe de ser um problema abstrato.

Nessas circunstâncias, uma medida emergencial ao alcance do proprietário é “instalar cones para criar uma área de acesso proibido”. No entanto, trata-se apenas de uma resposta temporária. Sem uma reforma estrutural, a deterioração do edifício não para. Se ocorrer um acidente, a responsabilidade jurídica recairá sobre o proprietário, trazendo consequências graves, como indenizações, compensação a moradores e perda de credibilidade.

Mato no telhado e cones de sinalização: a realidade do campo

Em um condomínio regional com 35 anos de construção, houve um caso em que a impermeabilização da cobertura se deteriorou, permitindo o acúmulo de terra e matéria orgânica nos ralos, com crescimento descontrolado de mato. Quando a camada impermeável funciona, a água escoa adequadamente; mas, com a deterioração, a água penetra no interior do edifício, levando à corrosão da estrutura e a infiltrações pelo teto. A deterioração da impermeabilização da cobertura “passa despercebida do lado de fora, mas vai destruindo o prédio aos poucos por dentro”.

A razão simples por trás de situações como essa é “falta de recursos”. Quando o proprietário não consegue pagar a reforma, resta apenas adiar; e, ao adiar, a deterioração avança ainda mais, exigindo um custo de reforma maior no futuro. Continua aumentando em todo o país o número de proprietários que não conseguem sair dessa espiral negativa.

A sinceridade do setor: “um mercado em que só permanece quem tem força financeira”

As palavras dos profissionais que atuam no campo são diretas. “Entraremos em uma era em que quem não tiver capacidade financeira individual será eliminado”; “haverá situações em que só permanecerão os mais fortes” - esse tipo de percepção está passando a ser compartilhado entre os agentes do setor.

A eliminação gradual dos proprietários individuais já começou

No passado, o negócio de locação imobiliária funcionava com a lógica de que mesmo imóveis antigos podiam gerar renda estável no longo prazo, desde que fossem bem administrados. Porém, a alta dos custos de reforma está rompendo essa premissa. Imóveis que não podem ser reformados deixam de ser escolhidos pelos moradores, a vacância sobe, a receita piora e a capacidade de reformar diminui ainda mais, criando um círculo vicioso.

Investidores corporativos com maior capacidade financeira e proprietários com patrimônio mais robusto conseguem se adaptar a essa mudança. Já para um proprietário individual com um ou dois edifícios, um custo de reforma superior a 28 milhões de ienes pode equivaler a vários anos de receita anual do imóvel. São poucos os particulares capazes de absorver esse peso sozinhos.

Faixa de custos para reconstrução de apartamentos e pontos-chave do planejamento financeiroexplica em detalhe a estrutura de custos da reconstrução, uma das alternativas à reforma. Consulte esse material para compreender a visão completa do investimento.

A realidade de políticas públicas que ainda não acompanham o problema

Diante desse quadro, a resposta das políticas públicas ainda não é suficiente. Há avanços institucionais, como revisões na legislação de gestão de condomínios e nos parâmetros relativos ao fundo de reserva para reparos, mas as medidas de apoio direto aos proprietários cujos imóveis já chegaram ao momento da reforma permanecem limitadas.

Como resposta à alta dos custos de construção, entidades do setor vêm pedindo ampliação de subsídios públicos e de linhas de crédito com juros reduzidos. No entanto, a concretização dessas políticas leva tempo. Já não estamos em uma situação em que se possa simplesmente “esperar até que o sistema esteja pronto”; cada proprietário precisa encarar a realidade do seu imóvel e decidir com clareza.

O que acontece quando a reforma é adiada? Entenda a espiral negativa

Vale organizar de forma concreta o que tende a acontecer quando a reforma é postergada.

Primeiro, a deterioração do edifício se acelera. O envelhecimento de fachadas, impermeabilização e equipamentos avança quando é deixado de lado. Reparos que poderiam ser resolvidos a baixo custo em estágio inicial acabam exigindo grandes obras quando são adiados. Adiar a despesa gera, no fim, uma despesa maior; essa é uma característica básica das reformas.

Em seguida, os moradores saem. Um edifício deteriorado afeta diretamente o ambiente de vida de quem mora ali. Falhas no elevador, problemas hidráulicos, infiltrações causadas por rachaduras na fachada - quando esses problemas se acumulam, o morador prefere deixar o imóvel a renovar o contrato. O aumento da vacância reduz a receita e afasta ainda mais a possibilidade de reformar.

Além disso, o valor do ativo cai. Imóveis sem reforma recebem pior avaliação no mercado e acabam sendo vendidos por menos. Há um momento em que é preciso considerar que “vender agora é mais vantajoso do que continuar com um imóvel que não consegue ser reformado”. Se esse momento for perdido, o proprietário pode chegar a uma situação em que quer vender, mas já não consegue.

Se você sente que é preciso antecipar a consulta a um especialista sobre a rentabilidade atual do imóvel e suas perspectivas futuras,Práticas de gestão de custos e redução de despesas em grandes reformasvale a leitura.

Alternativas que proprietários fora dos grandes centros devem considerar desde já

O problema estrutural da alta dos custos de construção não pode ser resolvido pela força de uma única pessoa. Ainda assim, é possível escolher quais ações tomar em relação ao próprio imóvel.

Mapeamento do custo real da reforma e revisão do planejamento

O primeiro passo é entender com precisão “quanto custa reformar o meu imóvel”. Compare o saldo atual do fundo de reserva para reparos com o valor total que será necessário para as reformas dos próximos 10 a 15 anos. As “Diretrizes sobre o fundo de reserva para reparos em condomínios” publicadas pelo ministério apresentam referências de valores adequados.

Se o valor atualmente acumulado for insuficiente, é necessário discutir com antecedência medidas como aumento da contribuição mensal, formação de uma reserva extraordinária e preparação de financiamento. Também é útil consultar cedo uma empresa especializada em reformas, para obter uma avaliação técnica sobre “se a obra precisa ser feita agora ou se ainda pode esperar alguns anos”.

Para quem deseja entender melhor a insuficiência do fundo de reserva para reparos,Cinco estratégias para otimizar os custos de gestão imobiliáriatambém pode ser útil.

A escolha entre vender, reconstruir ou mudar a forma de gestão

Quando não é possível levantar os recursos da reforma, as alternativas passam por venda, reconstrução ou revisão do modelo de gestão.

Vendaé a decisão de executar a saída enquanto o imóvel ainda possui valor de mercado, antes que a deterioração avance ainda mais. O valor de avaliação varia muito conforme a idade do prédio e o histórico de reformas. Se a venda está em consideração, é recomendável verificar desde já o valor de mercado do imóvel, justamente no momento em que a necessidade de reforma se aproxima.

Reconstruçãoparte da ideia de aproveitar o terreno para obter um novo ativo imobiliário gerador de renda. O custo é elevado, mas, do ponto de vista da resistência sísmica, da eficiência energética e da adequação às necessidades dos moradores, pode gerar vantagens de longo prazo superiores às de manter um imóvel antigo.Custos e gestão de riscos na reconstrução de condomínios usadosexplica esse ponto em detalhe e pode servir como referência.

Revisão do modelo de gestãoé uma forma de buscar ao mesmo tempo otimização de custos e melhora de receita. Combinando troca da administradora, revisão do valor do aluguel e fortalecimento das medidas contra vacância, pode haver espaço para criar capacidade de acumular recursos para a reforma.

A perspectiva da INA: encarar de frente o “risco de continuar mantendo o imóvel”

Falando com franqueza, o que mais me preocupa na prática da consultoria imobiliária é o risco da crença de que “continuar com o imóvel traz segurança”. Manter um ativo tem custo. Continuar com a propriedade sem conseguir pagar a reforma inevitavelmente reduz o valor patrimonial.

Não se trata de empurrar o problema com a ideia de que “de algum jeito vai dar certo”, mas de refletir com honestidade sobre “qual é a melhor escolha, neste momento, para mim e para os moradores”. Decidir com base em informação transparente, incluindo desvantagens, sob a ótica da preservação patrimonial de longo prazo: esse é, a meu ver, o alicerce de uma gestão locatícia sustentável.

Conclusão

A alta dos custos de construção e de mão de obra está mudando de forma estrutural as premissas tradicionais da gestão de imóveis para locação fora dos grandes centros. Os pontos principais são os seguintes.

A realidade dos custos: aumentam os casos em que uma reforma de 20 milhões de ienes ultrapassa 28 milhões, e já existem imóveis em regiões locais considerados “100% inviáveis”
A realidade dos riscos: o desprendimento de azulejos da fachada e a deterioração da impermeabilização da cobertura representam perigo direto para moradores e pedestres e trazem responsabilidade jurídica
A realidade do mercado: a frase “um mercado em que só permanece quem tem força financeira” já alcançou um nível que não pode mais ser descartado com otimismo
A realidade das políticas públicas: a ampliação das medidas de apoio está em andamento, mas o socorro imediato para proprietários cujos imóveis precisam de reforma agora ainda é limitado
A necessidade de escolher: seja pela reforma, pela venda ou pela reconstrução, adiar a decisão reduz as alternativas disponíveis

A proprietários que possuem imóveis fora dos grandes centros, recomendo revisar novamente a situação atual do patrimônio com base em números concretos. Obter um orçamento de reforma, confirmar a suficiência do fundo de reserva e consultar um especialista: essas três ações são hoje as medidas mais importantes que podem ser tomadas.

Autor: Daisuke Inazawa (CEO da INA&Associates Co., Ltd.)
Última atualização: abril de 2026

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. Por que o custo das grandes reformas é alto mesmo fora dos grandes centros?

Os preços de materiais de construção, como aço e cimento, são praticamente iguais em todo o país, portanto estar em uma região local não torna os materiais mais baratos. Como o custo dos materiais sofre diretamente o impacto das importações e da desvalorização do iene, os níveis de preço ficam quase no mesmo patamar em Tóquio e nas demais regiões. Além disso, fora dos grandes centros há menos empresas capazes de executar a obra, o que reduz a concorrência e faz com que o preço da execução tenda a permanecer alto.

Q2. Se eu não conseguir pagar a reforma, posso simplesmente deixar para depois?

Não é recomendável adiar a reforma. Se o problema for deixado de lado, a deterioração acelera e o custo final se torna maior. Além disso, aumenta o risco de acidentes com moradores e pedestres, como no caso do desprendimento de azulejos da fachada, o que pode levar à responsabilização jurídica do proprietário. Se não for possível levantar os recursos, é importante discutir com um especialista alternativas realistas, como reparos parciais por etapas, financiamento, venda ou reconstrução.

Q3. Se eu perceber que o fundo de reserva para reparos é insuficiente, o que devo fazer?

Primeiro, consulte as “Diretrizes sobre o fundo de reserva para reparos em condomínios” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo e confirme qual é o valor de reserva necessário para o seu imóvel. Se a insuficiência ficar clara, é eficaz agir cedo com medidas como aumento da contribuição mensal, constituição de reserva extraordinária e consulta de financiamento junto às instituições financeiras. Solicitar um diagnóstico do edifício à administradora ou a uma empresa especializada em reformas é o ponto de partida para entender “quando, para quê e quanto será necessário”.

Q4. Se eu for vender um condomínio antigo fora dos grandes centros, é melhor vender antes ou depois da reforma?

Depende do caso, mas vender antes da reforma pode permitir evitar esse custo. Por outro lado, quanto pior o estado do imóvel, menor tende a ser o preço de venda. O procedimento básico é obter um orçamento de reforma e comparar “preço esperado de venda após a reforma - custo da reforma” com “preço de venda antes da reforma”. A melhor solução varia conforme localização, idade do imóvel e demanda, por isso é recomendável consultar um especialista.

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Citações e referências

Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, “Diretrizes sobre o fundo de reserva para reparos em condomínios”
Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, “Pesquisa Estatística de Execução de Obras de Construção” (dados de tendência dos custos de construção)
Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, “Diretrizes para a adequação da gestão de condomínios”