Os custos de manutenção do investimento imobiliário estão, neste momento, abalando a base da rentabilidade. A alta dos juros, o aumento dos custos de construção e a queda dos aluguéis efetivamente contratados se somaram, e passou-se a falar no setor sobre uma situação em que, mesmo com ocupação total, a margem que sobra em caixa pode cair para menos de 2%. Entre os profissionais do mercado imobiliário, uma pergunta vem circulando discretamente: "Em um mundo sem lucro, vocês realmente vão continuar?"
Neste artigo, organizamos em números a realidade do "aumento acelerado dos custos de manutenção" que hoje domina o ambiente do investimento imobiliário e apresentamos os pontos que os proprietários devem revisar imediatamente, bem como a forma de pensar necessária para permanecer no mercado no longo prazo.
Pontos principais deste artigo - Com rendimentos na faixa de 4% e juros de 2%, a margem real de juros é de apenas 2%, e há risco de o resultado ficar negativo com apenas uma vacância ou um reparo - Os custos de grandes reformas subiram cerca de 30%, saindo do patamar de 20 milhões de ienes para aproximadamente 28 milhões de ienes, devido ao aumento dos materiais de construção e da mão de obra - A diferença entre o aluguel anunciado e o aluguel efetivamente contratado se ampliou para 1,7 a 1,8 vez, criando um grande descompasso entre a rentabilidade aparente e o ganho real - Com a alta dos juros, o número de vendedores está aumentando, com destaque para a venda líquida por parte de investidores chineses de alta renda - Para que o proprietário pessoa física consiga permanecer no mercado, tornou-se urgente compreender sua capacidade financeira e recalcular o fluxo de caixa
O que são os "custos de manutenção" no investimento imobiliário?
Os custos de manutenção no investimento imobiliário são o conjunto de todos os custos que surgem continuamente para possuir e operar um imóvel. Pagamento do empréstimo (principal + juros), taxa de administração, imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano, seguro contra incêndio e fundo de reserva para reparos: esses são os principais componentes. Ao mesmo tempo em que sustentam a geração de receita, têm a característica de consumir caixa de forma contínua.
No passado, durante a era da deflação e dos juros zero, havia no mercado imóveis com rendimentos de 7% a 8%, e a combinação com juros na faixa de 0,5% a 1% permitia assegurar uma margem real de juros de 5% a 7%. Esse era o pano de fundo estrutural para que o investimento imobiliário fosse chamado de "era de ouro". Hoje, porém, essa premissa está mudando pela raiz.
Compreender com precisão os custos de manutenção é a primeira responsabilidade no investimento imobiliário. O que sinto fortemente ao conversar com proprietários é a realidade de que ainda há muitos que observam apenas a "rentabilidade bruta". A rentabilidade bruta nada mais é do que a renda anual de aluguel em ocupação total dividida pelo preço de compra, sem refletir os custos de manutenção. Como explicamos em detalhes em 5 estratégias para otimizar os custos de gestão imobiliária, pensar em termos de rentabilidade líquida é o ponto de partida da decisão de investimento.
Por que os custos de manutenção do investimento imobiliário estão aumentando tão rapidamente agora?
De 2024 a 2026, diversos fatores que pressionam os custos de manutenção do investimento imobiliário estão se manifestando ao mesmo tempo. A essência do sentimento silencioso de crise no setor está justamente nessa mudança composta.
Rendimentos na faixa de 4% e juros de 2%: a margem real de juros é de apenas 2%
Muitos imóveis de renda em áreas urbanas estão sendo negociados atualmente com rentabilidade bruta em torno de 4% a 5%. Por outro lado, os juros dos financiamentos para investimento imobiliário, mesmo na modalidade variável, já se situam em torno de 2%. Em um cálculo simples, a margem real de juros em ocupação total fica em torno de apenas 2%.
Além disso, ao descontar despesas como taxa de administração (5% a 10% do aluguel), imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano, seguro contra incêndio e outros custos, não é raro que o fluxo de caixa líquido remanescente fique abaixo de 1% do preço de compra. Planos de rentabilidade concebidos com base na era de juros baixos após o colapso da bolha, na maior parte dos casos, já não se sustentam no ambiente atual de juros.
Quando comecei a estudar investimento imobiliário, ouvi de um veterano que via como mentor a seguinte frase: "O mercado imobiliário só funciona como negócio enquanto a rentabilidade for maior do que os juros. Quando essa diferença desaparece, é preciso encará-lo como outro tipo de negócio." Hoje, essas palavras se impõem como realidade diante de muitos proprietários.
Os custos de grandes reformas passaram de 20 milhões para 28 milhões de ienes: a realidade de uma alta de 30%
Ao falar do aumento acelerado dos custos de manutenção, não se pode ignorar a disparada dos custos de grandes reformas. Em condomínios de concreto armado, grandes reformas costumam ser realizadas a cada 12 a 15 anos, mas, no momento atual, com a alta dos preços dos materiais de construção e da mão de obra, já há casos relatados em que uma obra antes estimada em 20 milhões de ienes chega a uma escala de 28 milhões de ienes. Trata-se de um aumento de aproximadamente 30%.
O "Deflator de Custos de Obras de Construção" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo também mostra uma tendência clara de alta nos últimos anos, e não há perspectiva de reversão no curto prazo. Se o plano do fundo de reserva para reparos foi elaborado há 10 ou 15 anos, ele precisa ser revisto imediatamente. Em A força da rede para reduzir em 30% os custos de grandes reformas, apresentamos métodos concretos de gestão de custos. Quando faltam recursos para grandes reformas, a saída costuma ser recorrer a um empréstimo emergencial, o que aumenta ainda mais o peso dos juros e leva a um círculo vicioso.
Se você deseja verificar se é necessário revisar seus custos de reparo, aproveite a consultoria gratuita da INA&Associates. Vamos analisar juntos, imóvel por imóvel, o plano de reparos e seu impacto financeiro.
Uma diferença de 1,7 a 1,8 vez entre o aluguel anunciado e o aluguel efetivamente contratado
Outra realidade que não pode ser ignorada é a diferença entre a "aparência" e a "realidade" do mercado de aluguel. Os aluguéis anunciados em portais e informações de imóveis não caem com facilidade. No entanto, os aluguéis efetivamente fechados em contrato estão, cada vez mais, ficando muito abaixo do preço anunciado. Segundo profissionais do setor, a diferença entre o aluguel anunciado e o aluguel efetivamente contratado pode chegar a 1,7 a 1,8 vez.
Isso significa que a receita de aluguel usada no cálculo de rentabilidade com ocupação total pode, na prática, não ser alcançada. O número de "rentabilidade de X%" que o investidor verifica em sites pode cair bastante quando recalculado com base nos contratos efetivos. Refazer o planejamento de fluxo de caixa com base na realidade é uma tarefa que precisa ser feita agora.
Por que o número de vendedores está aumentando?
Com o aumento acelerado dos custos de manutenção, o número de vendedores no mercado imobiliário está claramente crescendo. O movimento dos investidores chineses de alta renda é especialmente visível. Quem comprou imóveis no Japão entre 2010 e 2015 está aproveitando a desvalorização do iene e a alta dos preços para realizar lucros. Já entre os que compraram em preços elevados entre 2020 e 2022, começam a surgir casos de venda com prejuízo forçado devido ao duplo impacto da alta dos juros e da queda dos aluguéis.
A situação dos proprietários pessoa física no Japão é semelhante. Como o valor das parcelas dos financiamentos com juros variáveis aumentou e o custo total de manutenção começou a superar o planejado originalmente, cresce o número de proprietários que decidem vender por entenderem que não conseguirão sustentar o caixa se continuarem com o imóvel.
O aumento do número de vendedores pode, em teoria, representar uma oportunidade para compradores. No entanto, ao considerar uma nova aquisição em um contexto em que a estrutura dos custos de manutenção mudou, é necessário um nível de due diligence completamente diferente do passado. Uma simulação de rentabilidade baseada nos juros atuais, nos custos de reparo e na taxa real de fechamento dos aluguéis é indispensável. Também recomendamos consultar O impacto da reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 sobre o investimento imobiliário.
A era em que os proprietários pessoa física serão eliminados: o limite de manter imóveis sem força financeira
"Chegamos a uma era em que o proprietário pessoa física sem força financeira será eliminado." Sinto que essa frase descreve com precisão a realidade do setor.
Para lidar simultaneamente com três pressões de custo — alta dos juros, disparada dos custos de reparo e queda dos aluguéis — é necessário dispor de certa reserva de caixa. Capacidade de negociação com instituições financeiras, poder de contratação de obras de reparo e resistência financeira caso a vacância se prolongue: em todos esses pontos, empresas e grandes proprietários com escala e solidez financeira têm vantagem esmagadora.
Em contrapartida, proprietários pessoa física que entraram no mercado com renda salarial ou pouco capital próprio, por meio de financiamento integral e alta alavancagem, encontram-se em situação extremamente vulnerável diante de despesas inesperadas ou da queda da receita de aluguel. Se não houver margem para reservar recursos para os custos de manutenção, existe o risco de ruptura de caixa no momento de uma grande reforma.
É precisamente por isso que considero missão da INA&Associates fornecer informações com base em confiança e honestidade. O serviço mais necessário neste momento é um diagnóstico capaz de distinguir com precisão quais imóveis devem continuar sendo mantidos e quais devem ser alienados mais cedo.
Quais ações os proprietários devem tomar agora?
Considerando a realidade do aumento acelerado dos custos de manutenção, destaco três ações que os proprietários devem adotar imediatamente.
1. Recalcular o fluxo de caixa com base na realidade Faça um cálculo de fluxo de caixa que incorpore integralmente os juros atuais, os aluguéis efetivamente contratados e a taxa de aumento dos custos de reparo. O ponto central é calcular não com um cenário otimista, mas com a premissa de que "os níveis reais atuais continuarão pelos próximos cinco anos".
2. Rever o plano de reparos e o fundo de reserva Diante da realidade de uma alta de 30% nos custos de grandes reformas, refaça o plano do fundo de reserva para reparos. Se houver previsão de insuficiência, será necessário aumentar desde já o valor reservado ou reconsiderar a continuidade da posse do imóvel.
3. Definir critérios claros para vender ou manter É necessário estabelecer critérios claros de venda, como "realizar o ganho enquanto ainda há lucro não realizado" ou "vender antes que os custos de manutenção superem a receita de aluguel". Manter o imóvel por apego emocional tornou-se um risco neste ambiente.
Se você está considerando revisar sua estratégia patrimonial, utilize a consultoria individual da INA&Associates. Podemos oferecer diagnóstico de receitas e despesas por imóvel e propostas de estratégia de saída.
A visão da INA: rumo a uma gestão imobiliária sustentável mesmo em um "mundo sem lucro"
Eu não encaro necessariamente de forma pessimista o fato de que "a era de ouro acabou". Vejo isso, antes, como um processo de saneamento de um modelo de investimento imobiliário que dependia de alavancagem excessiva e de projeções otimistas de rentabilidade.
Em um mundo de margem de juros de 2%, a precisão da gestão locatícia, a construção de relações com os locatários e o controle adequado dos custos de reparo afetam diretamente a rentabilidade. Na época em que "bastava comprar para lucrar", era difícil perceber as diferenças de capacidade de gestão; no ambiente atual, elas aparecem com nitidez. Para proprietários que reúnem força financeira e capacidade de gestão, este ambiente também pode representar uma oportunidade de adquirir imóveis de qualidade por preços adequados.
Na INA&Associates, concentramos nossos esforços em proteger o valor patrimonial de longo prazo dos proprietários, a partir de uma perspectiva abrangente de gestão de ativos que inclui os custos de manutenção do investimento imobiliário. Como uma "empresa de investimento em capital humano" que valoriza o investimento nas pessoas, conseguimos apoiar uma gestão imobiliária sustentável mesmo em uma era em que é mais difícil gerar lucro, por meio de relações de confiança construídas no longo prazo com os proprietários.
Agora que a estrutura de rentabilidade do mercado imobiliário mudou, é mais importante do que nunca compreender com precisão o quadro completo dos custos de manutenção e reconstruir a estratégia com visão de longo prazo.
Autor: Daisuke Inazawa (CEO da INA&Associates Co., Ltd.) Última atualização: abril de 2026
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Qual diferença entre rentabilidade imobiliária e juros é considerada segura?
R. O ideal é assegurar uma diferença mínima de 3% ou mais entre a rentabilidade líquida e os juros (spread). O cálculo deve ser feito com base na rentabilidade líquida, após deduzir despesas diversas, taxa de administração e fundo de reserva para reparos. No mercado financeiro atual, considerando juros variáveis em torno de 2%, seria necessário rendimento bruto de 7% a 8% ou mais. Como a maioria dos imóveis urbanos hoje está na faixa de 4% a 5%, o risco de manutenção aumentou significativamente em relação ao passado.
Q2. Se os custos de grandes reformas estão aumentando, como devo rever o fundo de reserva para reparos?
R. Comece verificando o plano atual do fundo de reserva para reparos e calculando a diferença em relação aos orçamentos mais recentes de obras. Se houver insuficiência, será preciso discutir o aumento da reserva mensal ou uma cobrança extraordinária. No caso de proprietários pessoa física, é urgente recalcular o plano de fluxo de caixa incorporando o aumento dos custos de reparo (30% a mais).
Q3. Este é o momento certo para vender um imóvel?
R. Não é possível responder de forma genérica com "vender" ou "não vender". É necessário avaliar de forma abrangente, imóvel por imóvel, as receitas e despesas, o ganho ou perda não realizado, o saldo do financiamento e a liquidez do mercado. Em um cenário de alta dos juros, os custos de manutenção continuam aumentando, por isso é importante ter um critério claro, como "antes que o fluxo de caixa se torne negativo". Se estiver em dúvida, recomendamos solicitar um diagnóstico individual a um especialista.
Q4. Se a diferença entre o aluguel anunciado e o aluguel efetivamente contratado for grande, como devo agir?
R. O primeiro passo é recalcular o fluxo de caixa com base nos aluguéis efetivamente contratados e estabelecer uma projeção de rentabilidade realista. Também pode ser necessário aproximar o preço anunciado do nível real de mercado para aumentar a taxa de fechamento. Quanto mais longo for o período de vacância, maior será a perda de oportunidade; portanto, reveja a precificação do aluguel em coordenação com a administradora.
Leitura relacionada
- A força da rede para reduzir em 30% os custos de grandes reformas
- O impacto da reforma tributária do ano fiscal Reiwa 8 sobre o investimento imobiliário
Citações e referências
- Banco do Japão "Perspectivas para a atividade econômica e os preços (Relatório de Perspectivas)"
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Deflator de Custos de Obras de Construção" https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk2_000003.html
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Pesquisa sobre tendências do mercado imobiliário" https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000176.html
