建設成本與人工費用的上升，正直接衝擊地方公寓的大規模修繕費用。過去以2,000萬日圓即可支應的修繕，如今膨脹至2,800萬日圓以上的情況已不罕見，資金實力不足的個人屋主無法籌措修繕費用，只能被迫放任建築老化，這種狀況正在全國各地擴大。這個問題並非主要發生在都市圈，反而對地方與郊區物件屋主帶來最嚴重的影響。本文將根據業界第一線傳來的真實聲音，整理修繕費用飆升的現況，以及地方屋主目前所面臨的選擇。
本文重點 - 受建設成本上升影響，大規模修繕費用已從2,000萬日圓上升至超過2,800萬日圓，增幅約30% - 「因為在地方所以較便宜」已成過去，材料費在全國幾乎一致，地方屋主同樣無法例外 - 外牆磁磚剝落會對行人與住戶造成直接危險，延後修繕也可能帶來法律風險 - 對於「只有資金實力雄厚的人才能留在市場」的業界現實，現在有必要正面看待 - 冷靜比較出售、重建、調整管理方式等多種選項非常重要
為什麼現在大規模修繕費用會飆升
大規模修繕費用急遽上升的背後，有多重因素交織。首先需要明確的一點是，「建設成本上升並非暫時現象」。
材料費「因為在地方所以便宜」已成往事
鋼材、水泥、保溫材料等建築材料價格，都會直接受到進口成本上升與日圓貶值的影響。這些材料費用無論在東京、群馬還是新潟，流通價格都幾乎相同。過去「因為在地方所以施工費較便宜」的前提曾經成立，但當材料本身的成本上升後，僅僅位於地方並不能成為降低費用的手段。
根據日本國土交通省的建設工程施工統計調查，自2020年以後，建設工程費用因材料價格上升與人工費用增加交疊而持續上升。對地方物件屋主而言，「必須支付與東京同等金額的修繕費用」這個現實，已成為難以迴避的結構性問題。
人工費用與技術人員短缺進一步推高成本
能夠從事修繕工程的熟練技術人員高齡化與減少的問題也十分嚴重。外牆修補、防水施工、磁磚更換等工作難以機械化，離不開有經驗工匠的雙手。然而，進入業界的年輕技術人員數量追不上需求，技術人員的人均單價也因此上升。
在地方地區，可承接工程的工匠數量比都市部更少，能委託施工的公司也有限。在競爭無法充分發揮作用的環境下，施工單價更容易維持高檔。
「無法修繕」正在地方公寓中成為現實
原本2,000萬日圓的修繕費用變成2,800萬日圓以上，這個數字並不只是「成本增加」。對許多屋主而言，它意味著「已經無法進行修繕」。
就連足立區都已勉強支撐，到了群馬、新潟則幾乎100%無解
與業界相關人士交流時，經常會聽到這樣的聲音：「即使是足立區的物件，籌措修繕費用也已非常勉強，而在群馬或新潟，大規模修繕已經出現100%做不到的情況。」這並非誇張。
支應修繕費用的主要手段，是修繕儲備金與融資。然而，地方物件由於租金水準較低，修繕儲備金的累積金額往往偏少。至於融資，對老舊物件追加貸款的擔保評價較低，金融機構表示保留的情況也在增加。費用上升、資金籌措卻愈發困難，這種雙重壓力正不斷逼迫地方屋主。
如果您正為大規模修繕的資金安排而煩惱，也可以參考租賃經營中的管理成本最佳化五大策略。
外牆磁磚剝落這一迫在眉睫的風險
在修繕一再延後的物件中，實際上已經發生的問題之一，就是外牆磁磚剝落。對樓齡超過30年的公寓而言，外牆磁磚自基底剝離墜落的風險會明顯升高。剝落的磁磚可能直接砸到行人或住戶。實際上，已有物件發生過墜落事故，這絕不是與己無關的問題。
在這種情況下，屋主可以採取的措施之一，是「設置三角錐並劃定禁止進入區域」作為應急處置。但這終究只是暫時措施。若不進行根本性的修繕，建築的老化不會停止。一旦發生事故，法律責任將由屋主承擔，並可能引發損害賠償、對住戶的補償以及信用受損等嚴重後果。
屋頂雜草、三角錐應對: 現場的真實狀況
某地方一棟樓齡35年的公寓，就存在這樣一個案例: 屋頂防水層劣化不斷加劇，排水溝中堆積了泥土與有機物，雜草叢生。如果防水層正常發揮作用，雨水本應被妥善排出；但一旦劣化加深，水分就會滲入建築內部，進而導致結構腐蝕以及室內天花板漏水。「從外部不易察覺，卻會從內部一點一滴破壞建築」，這正是屋頂防水劣化的可怕之處。
這種狀態之所以會被放任，原因其實很簡單: 「沒有費用可用」。若無法支付修繕費用，就只能繼續延後；而越是延後，劣化越嚴重，所需的修繕費用也會更高。無法擺脫這種負向循環的屋主，正在全國範圍內持續增加。
「只有資金實力雄厚的人才能留在市場」這一業界真相
在業界第一線工作的專業人士，說法非常坦率。「如果個人沒有足夠財力，就會被淘汰」「最後只會出現只有有實力者才能留下的局面」 這樣的聲音，正在業界內逐漸成為共識。
個人屋主的淘汰已經開始
過去的不動產租賃業，即使是老舊物件，只要管理得當，也能成為長期獲得穩定收益的商業模式。然而，修繕費用的飆升正在打破這一前提。無法修繕的物件會逐漸不再被租戶選擇，空置率上升，收益惡化，進而更加無法修繕，這樣的惡性循環便會形成。
資金實力雄厚的法人投資人或資產規模較大的屋主，尚可因應這種環境變化。然而，對僅持有1棟或2棟物件的個人屋主而言，超過2,800萬日圓的修繕費用，在某些情況下相當於物件數年的全年收益。能夠單獨承擔這筆負擔的個人非常有限。
在公寓重建費用的市場區間與收支規劃重點一文中，我們詳細解讀了作為替代修繕方案之一的重建成本結構。若要掌握整體費用輪廓，建議一併參閱。
國家政策尚未跟上現實
面對這個問題，國家層面的政策因應仍難言充分。雖然圍繞《公寓管理適正化法》的修訂，以及關於修繕儲備金累積方式的指引調整等制度建設正在推進，但針對已經進入修繕時期的物件屋主，直接支援措施仍相對有限。
業界團體已呼籲，針對建設成本上升，應擴大公共補助制度與低利融資的涵蓋範圍。然而，政策落地需要時間。當前並不是一個可以選擇「等制度完善後再說」的階段，屋主個人必須正視自己物件的現況，並作出判斷。
如果持續延後修繕，會發生什麼: 了解負向循環
如果持續延後修繕，可能發生的事情，有必要具體整理清楚。
首先，建築的老化會加速。外牆、防水層以及設備設施的老化，一旦放任不管就會持續惡化。原本在初期處理即可低成本完成的修補，若拖延下去，最終就會演變為需要大規模施工的問題。透過延後支出來規避費用，結果往往是未來需要承擔更高成本，這正是修繕的基本屬性。
其次，租戶會流失。老舊化的建築會直接影響租戶的居住環境。電梯故障、給排水問題、外牆裂縫引發的漏水 一旦這些問題疊加，租戶往往不會選擇續租，而是搬離。空置率上升會導致收益下降，並進一步使修繕變得更難實現。
同時，資產價值也會下降。未進行修繕的物件在市場上的評價較低，出售時的價格也會隨之下滑。在某些時點上，「與其在無法修繕的狀態下繼續持有，不如現在出售更有利」是應當認真思考的判斷。若錯過那個時機，最終可能會陷入想賣也賣不掉的局面。
如果您已經意識到，需要更早就目前物件的收益狀況與未來前景諮詢專業人士，歡迎參考大規模修繕的成本管理與費用削減實務。
地方屋主現在應立即思考的選項
建設成本上升這一結構性問題，並不是個人力量能夠改變的。然而，圍繞自己物件應採取何種行動，屋主仍然可以作出選擇。
掌握修繕費用現況並重新檢視規劃
首先必須做的，是準確掌握「修繕自己的物件究竟需要多少費用」。請比較修繕儲備金餘額，以及未來10到15年所需修繕費用總額。日本國土交通省公布的《公寓修繕儲備金相關指引》中，提供了適當累積金額的參考標準。
如果目前的儲備金額明顯不足，就需要及早考慮每月調升提撥金額、籌措一次性資金，以及提前準備融資等對策。及早與修繕公司溝通也同樣有效，取得「是否必須立即修繕，還是還能再等待幾年」這類專業判斷十分重要。
如果您希望進一步了解修繕儲備金不足的問題，也可以參考最佳化不動產管理成本的五大策略。
出售、重建、調整管理方式等選擇
如果無法籌措修繕費用，可供選擇的方案包括出售、重建以及重新檢視管理方式。
出售，意味著在建築進一步老化之前、趁市場價值尚存時作出決策。估價會因樓齡與修繕履歷而有很大差異。若考慮出售，建議就在目前這個修繕壓力逼近的階段先確認市場價值。
重建，則是從活化土地價值、取得新的收益型不動產這一角度出發。雖然費用較高，但從耐震性能、節能性能以及回應租戶需求等角度來看，相較於繼續持有老舊物件，在某些情況下會帶來更長期的優勢。相關內容已在中古公寓重建的費用負擔與風險管理中作了詳細說明，供您參考。
重新檢視管理方式，則是一種同時兼顧費用最佳化與收益改善的方法。透過調整管理公司、重新設定租金以及強化空置對策的組合，有時也能夠騰出累積修繕資金的空間。
INA的觀點: 正視「持續持有的風險」
坦率地說，我在不動產顧問第一線最擔憂的，是把「持續持有就等於安心」視為理所當然這一觀念本身的風險。持續持有物件本身就需要成本。若在無法支付修繕費用的情況下仍然繼續持有，資產價值無疑會持續下滑。
與其抱著「總會有辦法」的心態繼續延後，不如誠實思考「在現有選項中，什麼才是對自己與租戶最好的選擇」。從長期資產保全的角度出發，基於包含不利因素在內的透明資訊作出判斷，這才是永續租賃經營的基礎。
總結
建設成本與人工費用的上升，對地方不動產屋主而言，正從根本上改變過去租賃經營的前提。以下整理幾點重點。
- 費用現實: 2,000萬日圓的修繕變成超過2,800萬日圓的案例正在增加，地方地區甚至已經出現被判斷為「100%無解」的物件
- 風險現實: 外牆磁磚剝落與屋頂防水層劣化，會對住戶與行人造成直接危險，並伴隨法律責任
- 市場現實: 「只有資金實力雄厚的人才能留在市場」這一業界聲音，已達到無法輕率樂觀否定的程度
- 政策現實: 國家支援措施雖在逐步擴充，但對目前已進入修繕期的物件屋主而言，能立即發揮作用的措施仍較有限
- 選擇必要性: 無論選擇修繕、出售還是重建，只要持續延後，選項就會愈來愈少
對於在地方持有不動產的屋主，我建議您現在再次以數字為基礎，確認自己物件的現況。取得修繕費用估算、確認修繕儲備金是否充足，並諮詢專業人士 這三項，是目前最重要的行動。
作者: 稻澤大輔（INA&Associates株式会社 代表董事）
最後更新: 2026年4月
常見問題（FAQ）
Q1. 為什麼大規模修繕費用在地方也會變高？
建築材料（鋼材、水泥等）的價格在全國幾乎一致，並不會因為地處地方就更便宜。材料費會直接受到進口成本與日圓貶值的影響，因此無論東京還是地方，整體都處於接近水準。此外，在地方地區，可承接施工的公司數量較少，競爭不易形成，施工單價也更容易維持高檔。
Q2. 如果付不起修繕費用，是否可以先放著不管？
不建議持續延後修繕。若放任不管，劣化會加速，最終所需費用只會更高。同時，外牆磁磚剝落等問題會提高對住戶與行人的事故風險，也可能追究屋主的法律責任。如果確實無法籌措費用，重要的是與專業人士溝通，探討分階段局部修繕、融資、出售或重建等現實可行的選項。
Q3. 如果發現修繕儲備金不足，應該怎麼做？
首先請參照日本國土交通省的《公寓修繕儲備金相關指引》，確認自己物件所需的提撥金額。如果明確存在不足，盡早採取每月增加提撥、籌措一次性資金，以及向金融機構諮詢融資等措施會更有效。委託管理公司或修繕專業公司進行建築診斷，掌握「何時、針對什麼、需要多少費用」，這才是起點。
Q4. 如果要出售地方的老舊公寓，是修繕前賣還是修繕後賣更好？
這取決於具體情況，但在修繕前出售，有時可以避免先承擔修繕費用。不過，修繕狀態愈差，出售價格通常也會愈低。基本判斷方式，是在取得修繕報價後，比較「修繕後的預期出售價格 - 修繕費用」與「修繕前的出售價格」。由於物件的地段、樓齡與需求不同，最適解也會不同，因此建議諮詢專業人士。
引用與參考資料
- 日本國土交通省《公寓修繕儲備金相關指引》
- 日本國土交通省《建設工程施工統計調查》（建設費用動向資料）
- 日本國土交通省《公寓管理適正化相關指針》
