建设成本和人工费用的上涨，正直接冲击地方公寓的大规模修缮费用。过去用2,000万日元即可覆盖的修缮，如今膨胀到2,800万日元以上的情况已并不罕见，资金实力不足的个人业主无法筹措修缮费用，只能被迫放任建筑老化，这种情况正在全国范围内扩散。这个问题并非主要发生在都市圈，反而对地方和郊区物业业主带来的影响最为严重。本文将基于行业一线传来的真实声音，梳理修缮费用飙升的现状，以及地方业主当前面临的选择。
本文要点 - 受建设成本上涨影响，大规模修缮费用已从2,000万日元上涨至超过2,800万日元，增幅约30% - “地方所以更便宜”已是过去式，材料费在全国基本统一，地方业主同样无法例外 - 外墙瓷砖脱落会对行人和住户构成直接危险，推迟修缮还可能带来法律风险 - 对于“只有资金实力雄厚的人才能留在市场”的行业现实，现在有必要正面看待 - 冷静比较出售、重建、调整管理方式等多种选项非常重要
为什么现在大规模修缮费用会飙升
大规模修缮费用急剧上涨的背后，有多重因素叠加。首先需要明确的一点是，“建设成本上涨并非暂时现象”。
材料费“因为在地方所以便宜”已成往事
钢材、水泥、保温材料等建筑材料价格，都会直接受到进口成本上升和日元贬值的影响。这些材料费用无论在东京、群马还是新潟，流通价格都基本相同。过去“因为在地方所以施工费更便宜”的前提尚且成立，但当材料本身的成本上升后，仅仅位于地方并不能成为降低费用的手段。
根据日本国土交通省的建设工程施工统计调查，自2020年以后，建设工程费用因材料价格上涨与人工费用增加叠加而持续上升。对于地方物业业主而言，“必须支付与东京同等金额的修缮费用”这一现实，已成为难以回避的结构性问题。
人工费用和技术人员短缺进一步推高成本
能够从事修缮工程的熟练技术人员老龄化与减少的问题也十分严重。外墙修补、防水施工、瓷砖更换等工作难以实现机械化，离不开有经验工匠的双手。然而，进入行业的年轻技术人员数量追不上需求，技术人员的人均单价也因此上升。
在地方地区，可承接工程的工匠数量比都市部更少，能够委托施工的公司也有限。在竞争无法充分发挥作用的环境下，施工单价更容易维持高位。
“无法修缮”正在地方公寓中成为现实
原本2,000万日元的修缮费用变成2,800万日元以上，这一数字并不只是“成本增加”。对于许多业主来说，它意味着“已经无法进行修缮”。
就连足立区都已勉强支撑，到了群马、新潟则几乎100%无解
与行业相关人士交流时，经常会听到这样的声音：“即使是足立区的物业，筹措修缮费用也已经非常勉强，而在群马或新潟，大规模修缮已经出现了100%做不到的情况。”这并非夸张。
承担修缮费用的主要手段，是修缮储备金和融资。然而，地方物业由于租金水平较低，修缮储备金的累计金额往往偏少。至于融资，对老旧物业追加贷款的担保评估较低，金融机构表示谨慎的情况也在增加。费用上涨、资金筹措却愈发困难，这种双重压力正不断逼迫地方业主。
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外墙瓷砖脱落这一迫在眉睫的风险
在修缮一再延期的物业中，现实中已经发生的问题之一，就是外墙瓷砖脱落。对于楼龄超过30年的公寓，外墙瓷砖从基层剥离坠落的风险会明显上升。脱落的瓷砖可能直接砸到行人或住户。实际上，已有物业发生过坠落事故，这绝不是与己无关的问题。
在这种情况下，业主可以采取的措施之一，是“设置交通锥并划定禁止进入区域”作为应急处理。但这终究只是暂时措施。如果不进行根本性的修缮，建筑的老化不会停止。一旦发生事故，法律责任将由业主承担，并可能引发损害赔偿、对住户的补偿以及信誉受损等严重后果。
屋顶杂草、交通锥应对: 现场的真实状况
某地方一栋楼龄35年的公寓，就存在这样一个案例: 屋顶防水层劣化不断加剧，排水沟中堆积了泥土和有机物，杂草疯长。如果防水层正常发挥作用，雨水本应被妥善排出；但一旦劣化加深，水分就会渗入建筑内部，进而导致结构腐蚀以及室内顶棚漏雨。“从外部不易察觉，却会从内部一点点破坏建筑”，这正是屋顶防水劣化的可怕之处。
这种状态之所以会被放任，原因其实很简单: “没有费用可用”。如果无法支付修缮费用，就只能继续拖延；而越是拖延，劣化越严重，所需的修缮费用也会更高。无法摆脱这种负向循环的业主，正在全国范围内持续增加。
“只有资金实力雄厚的人才能留在市场”这一行业真相
在行业一线工作的专业人士，说法非常坦率。“如果个人没有足够的财力，就会被淘汰”“最后只会出现只有有实力者才能留下的局面” 这样的声音，正在业内逐渐成为共识。
个人业主的淘汰已经开始
过去的不动产租赁业，即使是老旧物业，只要管理得当，也能成为长期获得稳定收益的商业模式。然而，修缮费用的飙升正在打破这一前提。无法修缮的物业会逐渐不再被租户选择，空置率上升，收益恶化，进而更加无法修缮，这样的恶性循环便会形成。
资金实力雄厚的法人投资者或资产规模较大的业主，尚可应对这种环境变化。然而，对于仅持有1栋或2栋物业的个人业主而言，超过2,800万日元的修缮费用，在某些情况下相当于物业数年的全年收益。能够单独承担这笔负担的个人非常有限。
在公寓重建费用的市场区间与收支规划要点一文中，我们详细解读了作为替代修缮方案之一的重建成本结构。若要把握整体费用图景，建议一并参阅。
国家政策尚未跟上现实
面对这一问题，国家层面的政策应对仍难言充分。虽然围绕《公寓管理适正化法》的修订，以及关于修缮储备金积累方式的指导方针调整等制度建设正在推进，但针对已经进入修缮时期的物业业主，直接支援措施仍较为有限。
行业团体已经呼吁，针对建设成本上涨，应扩大公共补助制度和低息融资的覆盖范围。然而，政策落地需要时间。当前并不是一个可以选择“等制度完善后再说”的阶段，业主个人必须直面自己物业的现状，并作出判断。
如果继续推迟修缮，会发生什么: 了解负向循环
如果继续推迟修缮，可能发生的事情，有必要具体整理清楚。
首先，建筑的老化会加速。外墙、防水层以及设备设施的老化，一旦放任不管就会持续恶化。原本在初期处理即可低成本完成的修补，如果拖延下去，最终就会演变为需要大规模施工的问题。通过拖延支出来规避费用，结果往往是未来需要承担更高成本，这正是修缮的基本属性。
其次，租户会流失。老旧化的建筑会直接影响租户的居住环境。电梯故障、给排水问题、外墙裂缝引发的漏雨，一旦这些问题叠加，租户往往不会选择续租，而是搬离。空置率上升会导致收益下降，并进一步使修缮变得更难实现。
同时，资产价值也会下降。未进行修缮的物业在市场上的评价较低，出售时的价格也会随之下滑。在某些时点上，“与其在无法修缮的状态下继续持有，不如现在出售更有利”是应当认真考虑的判断。如果错过那个时机，最终可能会陷入想卖也卖不掉的局面。
如果您已经意识到，需要更早就当前物业的收益状况和未来前景咨询专业人士，欢迎参考大规模修缮的成本管理与费用削减实践。
地方业主现在应立即思考的选项
建设成本上涨这一结构性问题，并不是个人力量能够改变的。然而，围绕自己物业应采取何种行动，业主仍然可以作出选择。
掌握修缮费用现状并重新审视规划
首先必须做的，是准确掌握“修缮自己的物业究竟需要多少钱”。请对比修缮储备金余额，以及未来10到15年所需修缮费用总额。日本国土交通省公布的《公寓修缮储备金相关指导方针》中，给出了适当积累金额的参考标准。
如果目前的储备金额明显不足，就需要尽早考虑每月上调积立金额、筹集一次性资金以及提前准备融资等对策。及早与修缮公司沟通也同样有效，获得“是否必须立即修缮，还是还能再等待几年”这样的专业判断十分重要。
如果您希望进一步了解修缮储备金不足的问题，也可以参考优化不动产管理成本的五大战略。
出售、重建、调整管理方式等选择
如果无法筹措修缮费用，可供选择的方案包括出售、重建以及重新审视管理方式。
出售，意味着在建筑进一步老化之前、趁市场价值尚存时作出决策。评估价格会因楼龄和修缮履历而有很大差异。如果考虑出售，建议就在当前这一修缮压力临近的阶段先确认市场价值。
重建，则是从盘活土地价值、获取新的收益型不动产这一角度出发。虽然费用较高，但从抗震性能、节能性能以及满足租户需求等角度来看，相较于继续持有老旧物业，某些情况下会带来更长期的优势。相关内容已在二手公寓重建的费用负担与风险管理中作了详细说明，供您参考。
重新审视管理方式，则是一种同时兼顾费用优化与收益改善的方法。通过组合调整管理公司、重新设定租金以及强化空置对策，有时也能够腾出积累修缮资金的空间。
INA的视角: 直面“继续持有的风险”
坦率地说，我在不动产咨询一线最担忧的，是把“持续持有就等于安心”当成理所当然这一观念本身的风险。继续持有物业本身就需要成本。若在无法支付修缮费用的情况下仍然继续持有，资产价值无疑会持续下滑。
与其抱着“总会有办法”的心态继续拖延，不如诚实思考“在现有选项中，什么才是对自己和租户最好的选择”。从长期资产保全的角度出发，基于包含不利因素在内的透明信息作出判断，这才是可持续租赁经营的基础。
总结
建设成本与人工费用的上涨，对于地方不动产业主而言，正在从根本上改变过去租赁经营的前提。下面整理几点重点。
- 费用现实: 2,000万日元的修缮变成超过2,800万日元的案例正在增加，地方地区甚至已经出现被判断为“100%无解”的物业
- 风险现实: 外墙瓷砖脱落与屋顶防水层劣化，会对住户和行人构成直接危险，并伴随法律责任
- 市场现实: “只有资金实力雄厚的人才能留在市场”这一行业声音，已经达到无法轻率乐观否定的程度
- 政策现实: 国家支援措施虽在逐步扩充，但对目前已进入修缮期的物业业主而言，能立即发挥作用的措施仍较有限
- 选择必要性: 无论选择修缮、出售还是重建，只要继续拖延，选项就会越来越少
对于在地方持有不动产的业主，我建议您现在再次以数字为基础，确认自己物业的现状。取得修缮费用估算、确认修缮储备金是否充足，并咨询专业人士 这三项，是当前最重要的行动。
作者: 稻泽大辅（INA&Associates株式会社 代表董事）
最后更新: 2026年4月
常见问题（FAQ）
Q1. 为什么大规模修缮费用在地方也会变高？
建筑材料（钢材、水泥等）的价格在全国基本一致，并不会因为地处地方就更便宜。材料费会直接受到进口成本和日元贬值的影响，因此无论东京还是地方，整体都处于接近水平。此外，在地方地区，可承接施工的公司数量较少，竞争不易形成，施工单价也更容易维持高位。
Q2. 如果付不起修缮费用，是否可以先放着不管？
不建议继续推迟修缮。若放任不管，劣化会加速，最终所需费用只会更高。同时，外墙瓷砖脱落等问题会提高对住户与行人的事故风险，也可能追究业主的法律责任。如果确实无法筹措费用，重要的是与专业人士沟通，探讨分阶段局部修缮、融资、出售或重建等现实可行的选项。
Q3. 如果发现修缮储备金不足，应该怎么做？
首先请参照日本国土交通省的《公寓修缮储备金相关指导方针》，确认自己物业所需的积立金额。如果明确存在不足，尽早采取每月增加积立、筹集一次性资金以及向金融机构咨询融资等措施会更有效。委托管理公司或修缮专业公司进行建筑诊断，掌握“何时、针对什么、需要多少费用”，这才是起点。
Q4. 如果要出售地方的老旧公寓，是修缮前卖还是修缮后卖更好？
这取决于具体情况，但在修缮前出售，有时可以避免先承担修缮费用。不过，修缮状态越差，出售价格通常也会越低。基本判断方式，是在取得修缮报价后，对比“修缮后的预期出售价格 - 修缮费用”与“修缮前的出售价格”。由于物业的地段、楼龄和需求不同，最优解也会不同，因此建议咨询专业人士。
引用与参考资料
- 日本国土交通省《公寓修缮储备金相关指导方针》
- 日本国土交通省《建设工程施工统计调查》（建设费用动向数据）
- 日本国土交通省《公寓管理适正化相关指针》
