Há diversas formas de captar recursos para os ativos de uma empresa. A securitização imobiliária, uma delas, tem como característica a possibilidade de distribuir riscos em várias frentes. Neste artigo,explicamos de forma clara o esquema e os benefícios da securitização imobiliária.
O que é securitização imobiliária? Como funciona?
A securitização imobiliária é um valor mobiliário emitido com base em receitas de aluguel e ganhos de venda de imóveis, como terrenos e edifícios. Como a securitização permite negociações com liquidez, ela se torna uma opção relevante para quem enfrenta limitações na rentabilidade imobiliária.
Existem dois tipos de estrutura
A securitização de imóveis se divide em tipo de securitização de recursos e tipo de gestão de ativos. No tipo de securitização de recursos, empresas e outros proprietários vendem o imóvel após vinculá-lo a valores mobiliários. Já no tipo de gestão de ativos, os recursos são captados primeiro junto a vários investidores, especialistas investem em imóveis e os lucros são distribuídos aos investidores, compondo assim a estrutura de securitização.
O que são o esquema básico e o papel do SPV?
Para securitizar um imóvel, o SPV (entidade de propósito específico) é indispensável. O SPV tem como único objetivo administrar e operar os ativos subjacentes de forma independente dos investidores e do originador. Como o lado investidor também direciona o fluxo de caixa dos ativos subjacentes ao SPV, é possível recuperar o capital investido mesmo que o originador venha a falir. Assim, a possibilidade de distribuir o risco do investimento também é um dos atrativos da securitização imobiliária.
Quais são os benefícios da securitização?
A securitização imobiliária oferece muitos benefícios tanto para investidores quanto para originadores.
Amplia as oportunidades de investimento
Quando uma pessoa física investe diretamente em imóveis, o valor mínimo de investimento geralmente supera 10 milhões de ienes. No entanto, com a securitização e a divisão em pequenas cotas, uma gama mais ampla de investidores pode participar.
Permite distribuir os riscos da gestão imobiliária
Quando o próprio originador detém o imóvel, ele assume 100% do risco, mas ao securitizar, torna-se possível distribuir esse risco. A distribuição do risco operacional também funciona como proteção quando a receita se torna instável.
Quais benefícios permanecem mesmo após a venda ao SPV?
Ao transferir o imóvel ao SPV, o originador pode se afastar do risco de falência e da insegurança de crédito.
Permite a desoneração do balanço, útil para melhorar a estrutura financeira
Se parte dos direitos for vendida por meio da securitização imobiliária, a estrutura financeira pode melhorar e contribuir para a estabilidade da empresa.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a diferença entre securitização imobiliária e REIT?
O REIT é uma forma de securitização imobiliária e se enquadra no tipo de gestão de ativos. Por ser listado em bolsa, tem como característica poder ser negociado da mesma forma que ações.
Q. A securitização imobiliária também pode ser utilizada por investidores individuais?
Sim. É possível participar de investimentos imobiliários com pequenos valores por meio de REITs. Como a securitização divide o ativo em pequenas cotas, é possível investir a partir de algumas dezenas de milhares de ienes.
Q. O que exatamente é um SPV?
O SPV (Special Purpose Vehicle) é uma entidade criada exclusivamente para securitização e atua de forma independente do originador, realizando apenas a gestão e a operação dos ativos subjacentes. Ele cumpre o papel de separar os riscos tanto dos investidores quanto do originador.
Q. Há desvantagens na securitização?
Como a securitização envolve custos, ela não é adequada para imóveis de pequeno porte. Além disso, há o risco de variação no valor dos títulos em função de mudanças nas condições de mercado.
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