Um dos conhecimentos técnicos inevitáveis para quem atua com investimento imobiliário é a obrigação de desmobilização de ativos. Embora seja um termo pouco ouvido no dia a dia, trata-se de um conceito extremamente importante no tratamento contábil e na apuração fiscal de imóveis de investimento. Neste artigo, explicamos a visão geral da obrigação de desmobilização de ativos, seu método de cálculo e seu impacto sobre o lucro sob a perspectiva do investidor.
O que é obrigação de desmobilização de ativos?
Obrigação de desmobilização de ativos é a obrigação contábil reconhecida pelo valor presente dos custos futuros de remoção e restauração que surgem de forma acessória na aquisição e no uso de ativos imobilizados tangíveis. Trata-se de uma obrigação baseada em lei ou contrato, sendo a obrigação de restauração em contratos de direito de superfície por prazo determinado um exemplo típico.
Em termos práticos, quando há a obrigação de remover futuramente um edifício construído em terreno arrendado, o custo dessa remoção é descontado ao valor presente e reconhecido como "obrigação de desmobilização de ativos", enquanto o mesmo montante é somado ao custo de aquisição do ativo imobilizado.
Como funcionam os lançamentos contábeis e o método de cálculo da obrigação de desmobilização de ativos?
Método de mensuração
Os três elementos necessários para a mensuração são os seguintes.
- Histórico de custos de obras de remoção semelhantes
- Informações de orçamento obtidas de prestadores de serviços de remoção
- Taxa de desconto (considerando a taxa livre de risco + a inflação)
Com base nesses elementos, calcula-se a estimativa do custo de remoção, e o valor convertido a valor presente é reconhecido como obrigação de desmobilização de ativos. Como o mesmo valor também é somado ao lado do ativo (ativo imobilizado), o tratamento ocorre com reconhecimento simultâneo de ativo e passivo.
Tratamento no encerramento do exercício (reconhecimento da despesa financeira)
Ao final de cada exercício, a obrigação de desmobilização de ativos é acrescida mediante o reconhecimento, na demonstração de resultados, da despesa financeira calculada com base na taxa de desconto. Além disso, o valor correspondente ao custo de remoção somado ao ativo imobilizado é depreciado pelo método linear ao longo da vida útil do edifício.
Tratamento no momento da remoção efetiva
Quando o ativo é efetivamente removido, pode surgir diferença entre o valor estimado e o custo real. O excedente é reconhecido no resultado como "diferença de execução".
Tratamento simplificado do depósito caução
Quanto ao depósito caução pago em imóveis locados, admite-se um tratamento simplificado em que a parcela não restituível (estimada para cobrir custos de restauração) é amortizada ao longo do período de ocupação. Por exemplo, se houver previsão de que 250 mil ienes não serão devolvidos, reconhece-se uma despesa de 25 mil ienes por ano em um período de ocupação de 10 anos.
Como a obrigação de desmobilização de ativos afeta o lucro?
O ponto que mais preocupa os investidores é o impacto sobre o lucro. Em conclusão, a obrigação de desmobilização de ativos distribui a saída futura ao longo da vida útil, de modo que não comprime significativamente o lucro de um único exercício.
- O ativo imobilizado aumenta ao mesmo tempo em que o passivo é reconhecido, e a despesa é apropriada gradualmente a cada ano por meio da depreciação
- A despesa financeira também é reconhecida em pequenos montantes a cada exercício, e o valor total não tende a ser elevado
- Ao nivelar uma grande saída futura, torna-se mais fácil administrar o fluxo de caixa
Para ter sucesso no investimento imobiliário, é indispensável ter conhecimento integrado de tributação, aspectos jurídicos e construção. A obrigação de desmobilização de ativos é um desses temas.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- Q. A obrigação de desmobilização de ativos surge em todos os imóveis locados?
- A. Ela surge quando a obrigação de restauração está prevista em contrato ou em lei. Em locações empresariais comuns, como contratos de direito de superfície por prazo determinado, ela costuma surgir, mas em locações residenciais comuns há muitos casos em que isso não ocorre.
- Q. O que acontece se a obrigação de desmobilização de ativos não for reconhecida?
- A. Haverá descumprimento das normas contábeis, e as demonstrações financeiras não refletirão adequadamente a situação patrimonial. Também podem surgir problemas fiscais.
- Q. O tratamento é diferente quando há depósito caução?
- A. No caso do depósito caução de imóvel locado, admite-se o "tratamento simplificado", em que o valor estimado como não restituível é amortizado ao longo do período de ocupação.
- Q. Como se define a taxa de desconto?
- A. Em geral, utiliza-se a taxa de juros livre de risco no momento do reconhecimento da obrigação de desmobilização de ativos, como o rendimento de títulos públicos.
