توجد طرق متعددة لتمويل أصول الشركات. ويُعد توريق العقارات أحد هذه الطرق، ويتميّز بقدرته على توزيع المخاطر على نطاق واسع. في هذا المقال، نشرح آلية توريق العقارات ومزاياه بصورة واضحة وسهلة الفهم.
ما هو توريق العقارات؟ وكيف تعمل هذه الآلية؟
توريق العقارات هو أوراق مالية تُصدر بالاستناد إلى الإيجارات أو أرباح بيع العقارات مثل الأراضي والمباني. ومن خلال التوريق يمكن إجراء معاملات تتمتع بالسيولة، لذلك يُعد خيارًا مؤثرًا لمن يواجهون صعوبات في تحقيق عوائد من العقارات.
وجود آليتين مختلفتين
ينقسم توريق العقارات إلى نوعين: نموذج تسييل التمويل ونموذج إدارة الأصول. ويعني نموذج تسييل الأصول قيام الشركات وغيرها ببيع العقارات التي تملكها بعد ربطها بأوراق مالية. أما نموذج إدارة الأصول، فيقوم أولًا على جمع الأموال من عدة مستثمرين، ثم يستثمر المتخصصون في العقارات، وبعد ذلك تُعاد الأرباح إلى المستثمرين في صورة أوراق مالية.
ما هو الهيكل الأساسي ودور SPV؟
لا يمكن توريق العقارات من دون SPV (كيان ذو غرض خاص). وتهدف SPV فقط إلى إدارة وتشغيل الأصل الأساسي بشكل مستقل عن المستثمرين والمنشئ. وبما أن جانب المستثمرين أيضًا يجعل الأصل الأساسي يولد تدفقات نقدية عبر SPV، فيمكنهم استرداد أموالهم المستثمرة حتى إذا أفلس المنشئ لا قدر الله. وهكذا، فإن القدرة على توزيع مخاطر الاستثمار تُعد أيضًا إحدى مزايا توريق العقارات.
ما المزايا التي يوفرها التوريق؟
يوفر توريق العقارات مزايا عديدة لكل من المستثمرين والمنشئين.
يسهم في توسيع فرص الاستثمار
عند الاستثمار المباشر في العقارات بشكل فردي، غالبًا ما تكون وحدة الاستثمار 10 ملايين ين أو أكثر. ولكن من خلال التقسيم إلى حصص صغيرة عبر التوريق، يصبح بإمكان شريحة واسعة من المستثمرين المشاركة.
إمكانية توزيع المخاطر في إدارة العقارات
عندما يحتفظ المنشئ نفسه بالعقار، فإنه يتحمل 100٪ من المخاطر، لكن التوريق يتيح توزيع هذه المخاطر. كما أن توزيع مخاطر التشغيل يُعد وسيلة تحوط عند تحول العائدات إلى حالة غير مستقرة.
ما المزايا التي تستمر بعد البيع إلى SPV؟
من خلال قيام المنشئ بنقل العقار إلى SPV، يمكنه الابتعاد عن مخاطر الإفلاس ومخاوف الجدارة الائتمانية.
إمكانية تطبيق الإخراج من الميزانية بما يساعد على تحسين الوضع المالي
إذا تم بيع جزء من الحقوق من خلال توريق العقارات، يمكن تحسين الوضع المالي للشركة بما يسهم في تعزيز استقرارها.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: ما الفرق بين توريق العقارات وREIT؟
يُعد REIT أحد أشكال توريق العقارات، ويُصنَّف ضمن نموذج إدارة الأصول. ومن خصائصه أنه مُدرج في البورصة، لذا يمكن تداوله مثل الأسهم.
س: هل يمكن للمستثمرين الأفراد أيضًا الاستفادة من توريق العقارات؟
نعم. يمكن المشاركة في الاستثمار العقاري بمبالغ صغيرة عبر REIT. وبما أن التوريق يجعله مقسمًا إلى حصص صغيرة، يمكن الاستثمار بدءًا من عشرات الآلاف من الينات.
س: ما المقصود تحديدًا بـ SPV؟
SPV (Special Purpose Vehicle) هو كيان مخصص للتوريق فقط، ويعمل بشكل مستقل عن المنشئ ليتولى إدارة وتشغيل الأصل الأساسي فحسب. ويؤدي دورًا في فصل المخاطر بين المستثمرين والمنشئ.
س: هل توجد سلبيات للتوريق؟
نظرًا لأن التوريق ينطوي على تكاليف، فهو غير مناسب للعقارات صغيرة الحجم. كما توجد أيضًا مخاطر تقلب قيمة الأوراق المالية نتيجة تغيرات بيئة السوق.
مواد ننصح بقراءتها أيضًا
