Las empresas cuentan con diversos métodos para obtener financiación. Uno de ellos es la titulización inmobiliaria, que se caracteriza por permitir la diversificación de riesgos en múltiples frentes. En este artículo,explicamos de forma clara los esquemas y las ventajas de la titulización inmobiliaria.
¿Qué es la titulización inmobiliaria y cómo funciona?
La titulización inmobiliaria consiste en valores emitidos tomando como fuente los ingresos por alquiler o las ganancias por venta de inmuebles como terrenos y edificios. Al titulizar estos activos, es posible realizar transacciones con liquidez, por lo que se convierte en una opción eficaz para quienes encuentran límites en la rentabilidad inmobiliaria.
Existen dos tipos de mecanismos
La titulización inmobiliaria se divide en dos tipos:tipo de liquidez de fondos y tipo de gestión de activos. El tipo de liquidez de activos consiste en vender un inmueble propiedad de una empresa u otra entidad después de vincularlo con valores. Por otro lado, el tipo de gestión de activos es un esquema en el que primero se reúne capital de varios inversores, especialistas invierten en inmuebles y posteriormente los beneficios se devuelven a los inversores mediante valores.
¿Cuál es el esquema básico y qué papel cumple el SPV?
Para titulizar un inmueble,SPV (vehículo de propósito especial) es indispensable. El SPV tiene como único objetivo administrar y operar los activos subyacentes de manera independiente de los inversores y del originador. Como el lado inversor también canaliza el flujo de caja de los activos subyacentes al SPV, puede recuperar el capital invertido incluso si el originador quebrara. Así,la posibilidad de diversificar el riesgo de inversión es también uno de los atractivos de la titulización inmobiliaria.
¿Qué ventajas ofrece la titulización?
La titulización inmobiliaria ofrece muchas ventajas tanto para los inversores como para el originador.
Contribuye a ampliar las oportunidades de inversión
Cuando una persona invierte directamente en inmuebles, la unidad mínima de inversión suele ser de 10 millones de yenes o más. Sin embargo,al fraccionarse mediante la titulización, pueden participar inversores muy diversos.
Permite diversificar los riesgos en la gestión inmobiliaria
Cuando el originador posee directamente el inmueble, asume el 100 % del riesgo, pero si lo tituliza, puede distribuir ese riesgo. La diversificación del riesgo operativo también funciona como cobertura cuando los ingresos se vuelven inestables.
¿Qué beneficios se obtienen incluso después de vender al SPV?
Al transferir el inmueble al SPV, el originador puede alejarse del riesgo de quiebra y de la incertidumbre crediticia.
Posibilita la desintermediación contable, útil para mejorar la solidez financiera
Si se venden parte de los derechos mediante la titulización inmobiliaria, mejora la estructura financiera y ello contribuye a estabilizar la empresa.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la diferencia entre la titulización inmobiliaria y el REIT?
El REIT es una forma de titulización inmobiliaria y se clasifica dentro del tipo de gestión de activos. Como cotiza en bolsa, se caracteriza por poder comprarse y venderse de la misma manera que las acciones.
Q. ¿La titulización inmobiliaria también puede ser utilizada por inversores particulares?
Sí. A través de los REIT, es posible participar en inversiones inmobiliarias con montos reducidos. Como los activos se fraccionan mediante la titulización, se puede invertir desde decenas de miles de yenes.
Q. ¿Qué tipo de organización es exactamente un SPV?
El SPV (Special Purpose Vehicle) es una entidad creada exclusivamente para la titulización y, de forma independiente del originador, solo se encarga de la administración y operación de los activos subyacentes. Cumple la función de separar los riesgos tanto de los inversores como del originador.
Q. ¿Existen desventajas en la titulización?
La titulización implica costes, por lo que no es adecuada para inmuebles de pequeña escala. Además, existe el riesgo de fluctuación del valor de los valores debido a cambios en el entorno del mercado.
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