Nosso ambiente de gestão de ativos está em um ponto de inflexão importante, à medida que o Japão passa de um "mundo sem taxas de juros" de longa data para um "mundo com taxas de juros": em março de 2024, o Banco do Japão decidiu suspender sua política de taxas de juros negativas e, desde então, tomou medidas para a normalização da política monetária, incluindo aumentos graduais das taxas de juros. Essa mudança histórica não tem apenas efeitos familiares, como taxas de depósito mais altas, mas também tem um impacto significativo na avaliação de ativos como ações, títulos e imóveis.
A diferença de rendimento, um indicador particularmente importante para o investimento em imóveis, está diminuindo com o aumento das taxas de juros. Isso significa que a suposição de "baixas taxas de empréstimo", que sustentou a rentabilidade do investimento imobiliário no passado, está entrando em colapso, sugerindo que as estratégias de investimento convencionais podem não ser mais viáveis. Entretanto, embora a mudança seja um risco, ela também cria novas oportunidades.
Neste artigo, nós, da INA&Associates Ltd., revelamos a essência desse "mundo com taxas de juros", como devemos encarar nossos ativos na era de uma lacuna de rendimento cada vez menor e os "ativos para comprar" e"ativos para vender" específicos, sob nossa perspectiva de especialistas em imóveis em profundidade. Esta é uma explicação detalhada do ponto de vista de um especialista em imóveis. Vamos aprender juntos novas técnicas de proteção de ativos para sobreviver em tempos de mudança.
O "mundo com taxas de juros" e a verdadeira natureza da diferença de rendimento
Para compreender adequadamente a transição para um "mundo com taxas de juros", é essencial entender a mudança subjacente da política monetária e a natureza da lacuna de rendimento, um indicador essencial no investimento imobiliário.
A mudança na política monetária do Banco: por que as "taxas de juros" mudaram agora?
O Banco do Japão (BOJ) manteve um grande programa de flexibilização monetária por um longo período de tempo em uma tentativa de sair da deflação prolongada. Entretanto, após uma onda de inflação global e sinais de aumento dos salários no Japão, o Banco finalmente decidiu fazer uma grande mudança na política monetária em 2024. Essa decisão é um sinal importante de que a economia japonesa entrou em uma nova fase.
| Ano/mês | Principais decisões | Tendência das taxas de política |
|---|---|---|
| Mar 2024. | Levantamento da política de taxa de juros negativa | -0,1% → 0,0%-0,1% aproximadamente. |
| Julho de 2024. | Aumento adicional da taxa de juros | 0,0%-0,1% → cerca de 0,25 |
| Janeiro de 2025. | Outro aumento adicional da taxa de juros | 0,25% → cerca de 0,5 |
Essa série de aumentos nas taxas de juros não só terá um impacto direto sobre as taxas de juros de nossas hipotecas e empréstimos comerciais, mas também abalará as próprias bases de sua avaliação, já que elas atuam como a "taxa de desconto" para todos os ativos. É por isso que o "mundo das taxas de juros" é de importância crucial para os investidores.
Entendendo o "hiato de rendimento", a bússola do investimento imobiliário
Em poucas palavras, a diferença de rendimento é um indicador que mostra a diferença entre a lucratividade e o custo de financiamento de um investimento imobiliário. A fórmula é muito simples, mas seu significado é profundo e é de suma importância para muitos investidores profissionais.
Yield gap = Rendimento da propriedade em questão (cap rate) - Taxa de juros do empréstimo (por exemplo, taxa básica de longo prazo)
A cap rate (taxa de capitalização) é a receita operacional líquida (NOI) do imóvel dividida pelo preço do imóvel e indica a verdadeira capacidade de ganho do imóvel. A taxa de empréstimo, por outro lado, é o custo de obter um empréstimo de uma instituição financeira. Em outras palavras, quanto maior a diferença de rendimento, mais eficientemente o mutuário pode utilizar os empréstimos para gerar renda (alavancagem).
Um dos principais motivos pelos quais o mercado imobiliário japonês atraiu a atenção de investidores de todo o mundo no passado foi o fato de essa diferença de rendimento ter sido suficientemente garantida em comparação com outros países. No entanto, conforme mencionado acima, a situação atual é que essa vantagem está começando a diminuir à medida que as taxas de empréstimo aumentam.
Impacto de uma diferença de rendimento cada vez menor no investimento imobiliário
O aumento das taxas de juros, em teoria, comprime diretamente a diferença de rendimento. Então, como isso afeta o mercado imobiliário? Usamos dados para descobrir o mecanismo.
O estado atual do hiato de rendimento conforme visto nos dados
A tabela abaixo mostra como as taxas de juros, as taxas de capitalização de imóveis e o hiato de rendimento mudaram nos últimos anos. Pode-se observar que, embora as taxas de juros tenham subido, o hiato de rendimento diminuiu constantemente como resultado das taxas de capitalização permanecerem praticamente estáveis ou diminuírem ligeiramente.
| Período. | Rendimentos de títulos públicos de longo prazo (A) | Taxa de capitalização de escritórios (B) | Diferença de rendimento (B - A) |
|---|---|---|---|
| Final de 2022 | Aprox. 0,4 | Aprox. 2,8 | Aprox. 2,4 |
| Final de 2023 | Aprox. 0,7 | Aprox. 2,7 | Aprox. 2,0 |
| Fim de 2024 | Aprox. 1,0 | Aprox. 2,7 | Aprox. 1,7 |
| Outubro de 2025 | Aprox. 1,5 | Aprox. 2,7 | Aprox. 1,2% Aprox. |
（Nota: os números são aproximados para fins de clareza. Para saber os números reais, consulte os relatórios de vários institutos de pesquisa.
O que esses dados mostram é o fato evidente de que o "retorno do diferencial de taxa de juros" que os investidores costumavam desfrutar é menor do que antes. Isso significa que, mesmo que você invista em um imóvel com o mesmo rendimento, seus resíduos serão reduzidos pelo valor do aumento da taxa de juros.
Dois motivos pelos quais os preços dos imóveis não caem mesmo quando as taxas de juros sobem
A explicação dos livros didáticos costumava ser que "quando as taxas de juros sobem, os preços dos imóveis caem". Entretanto, esse não é necessariamente o caso no mercado atual. Especialmente nos centros das cidades, os preços permaneceram altos ou até mesmo continuaram a subir. Há dois motivos principais para esse fenômeno aparentemente contraditório.
O primeiro motivo é o "aumento dos aluguéis ". Os aluguéis de escritórios e residenciais estão em alta à medida que a economia se recupera e a inflação aumenta. Lembre-se da fórmula do cap rate (receita líquida ÷ valor da propriedade). Se os aluguéis (receita líquida) aumentarem, o cap rate aumentará mesmo que o preço da propriedade permaneça o mesmo. Esse aumento nos aluguéis compensa a pressão de alta sobre o cap rate (ou seja, a pressão de baixa sobre os preços) causada pelo aumento das taxas de juros, resultando na manutenção ou até mesmo no aumento dos preços dos imóveis.
O segundo motivo é a "atratividade dos imóveis japoneses do ponto de vista dos investidores estrangeiros". Os principais países ocidentais aumentaram as taxas de juros significativamente antes do Japão. Como resultado, a diferença de rendimento em muitos países diminuiu ao extremo ou até se tornou negativa (rendimento reverso) em muitas cidades. Em comparação, a diferença de rendimento do Japão, embora tenha se reduzido, permanece em território positivo e é vista como um destino de investimento relativamente atraente. Esse forte investimento estrangeiro está sustentando os preços dos imóveis japoneses.
Entretanto, esse benefício está cada vez mais limitado aos imóveis de primeira linha nos centros das cidades, onde há grandes expectativas de aumento dos aluguéis e onde os investidores estrangeiros provavelmente investirão. Acreditamos que a polarização do mercado imobiliário aumentará ainda mais no futuro, uma vez que os imóveis em áreas rurais e suburbanas provavelmente não verão o aumento dos aluguéis e poderão ser diretamente afetados pelo impacto negativo do aumento das taxas de juros.
"Ativos para comprar" e "ativos para vender" em um mundo com taxas de juros
Em um "mundo com taxas de juros", onde a diferença de rendimento está diminuindo e os méritos relativos de diferentes ativos estão mudando, a seleção de ativos se tornará mais importante do que nunca. Em vez de investir no escuro, é necessário otimizar os portfólios, avaliando sua resiliência ao ambiente mutável de aumento das taxas de juros.
Estratégia de ativos para o portfólio como um todo
Primeiro, é importante entender como as principais classes de ativos - imóveis, ações e títulos - se comportam em relação ao aumento das taxas de juros. A tabela abaixo resume a resiliência geral de cada classe de ativos.
| Classe de ativos | Impacto no aumento das taxas de juros (curto prazo) | Características e pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Imóveis | △ a 0 | Aumento da polarização. Bons imóveis no centro da cidade podem ser compensados pelo aumento dos aluguéis, mas os imóveis regionais estão sob pressão. Os altos índices de empréstimos pressionam os lucros. |
| Ações | - - - 0 | Sombreamento claro por setor. Vento favorável para ações financeiras . Por outro lado, é provável que as ações de crescimento com alto PER sejam vendidas devido às taxas de desconto mais altas. |
| Títulos | ×x | O preço e as taxas de juros têm uma relação de gangorra. Quando as taxas de juros sobem, os preços dos títulos existentes caem. Os títulos de longo prazo são particularmente afetados. |
| Dinheiro e depósitos | x | Beneficiam-se diretamente do aumento das taxas de juros. Entretanto, seu valor real diminuirá se ficarem abaixo da taxa de inflação. |
Com base nessas características, esta seção explica quais ativos específicos devem ser incluídos em seu portfólio e quais também devem ser revisados.
Ativos a serem comprados
Em uma fase em que as taxas de juros estão subindo e a inflação está subindo simultaneamente, as palavras-chave são "renda" e"resistência à inflação".
1. imóveis de primeira linha nos centros das cidades
Os imóveis que são menos afetados pelo aumento das taxas de juros ainda são os imóveis de primeira linha nos centros das cidades, com altas expectativas de aumento dos aluguéis. Em áreas com alta atividade econômica, a demanda dos inquilinos é sólida e os aluguéis podem ser facilmente aumentados. Isso permite que eles absorvam o aumento das taxas de empréstimo e mantenham uma lacuna de rendimento estável. O valor do ativo em si também é resistente à inflação, o que o torna um ativo eficaz tanto como ativo defensivo quanto ofensivo.
2. ações com altos dividendos e ações de valor
No mercado de ações, as ações com altos dividendos, com uma base de lucros estável e altos rendimentos de dividendos, e as ações de valor, com preços de ações que permanecem subvalorizados em comparação com o valor do negócio, são mais dominantes do que as ações de crescimento, que são compradas com base na expectativa de crescimento futuro. O aumento das taxas de juros aumenta os custos de empréstimo de uma empresa, mas as empresas com finanças sólidas e fluxo de caixa robusto são suficientemente fortes para resistir ao impacto e continuar a pagar um dividendo estável. Os dividendos são uma valiosa fonte de renda em tempos de inflação.
3. taxa flutuante e títulos de curto prazo
Os títulos de renda fixa geralmente são vulneráveis ao aumento das taxas de juros, mas os títulos de taxa flutuante eos títulos de curto prazo são relativamente isentos de risco. Os títulos de taxa flutuante melhoram a rentabilidade durante períodos de aumento das taxas de juros, pois suas taxas de juros flutuam de acordo com o aumento das taxas de mercado. Além disso, os títulos de curto prazo com vencimento curto até o resgate têm risco limitado de queda de preço devido a flutuações na taxa de juros. A inclusão desses títulos é uma estratégia eficaz para aumentar a estabilidade do portfólio.
Ativos para vender (ou ter cautela)
Por outro lado, você deve considerar a venda ou a redução da proporção de ativos que estão diretamente expostos ao vento contrário do aumento das taxas de juros.
1. imóveis que geram renda em áreas rurais e suburbanas
No lado oposto dos ativos a serem comprados, os imóveis em áreas rurais e suburbanas, onde o aumento dos aluguéis é improvável e o risco de vacância é alto, são diretamente afetados pelo aumento das taxas de juros. Se os aluguéis não puderem ser aumentados enquanto as taxas de empréstimo sobem, a diferença de rendimento diminuirá e o risco de cair em uma situação de "retirada" aumentará na pior das hipóteses. As estratégias de saída (venda) também podem se tornar mais difíceis, portanto, é aconselhável revisar seu portfólio antes que as condições do mercado se deteriorem.
2. ações de alto crescimento PER
As ações de crescimento com alto potencial de crescimento e uma alta relação preço/lucro (PER) estão sujeitas a avaliações particularmente severas durante períodos de aumento das taxas de juros. Isso ocorre porque a "taxa de desconto" (taxa de juros), que é o denominador quando se avalia o preço das ações de uma empresa descontando seus lucros futuros para o valor presente, aumenta. As empresas de alta tecnologia com perdas e sem lucros atuais precisam ser particularmente cuidadosas.
3. Títulos de taxa fixa de longo prazo
Os títulos de renda fixa de longo prazo emitidos em uma época de baixas taxas de juros estão entre os ativos com maior risco de queda de preço durante períodos de aumento das taxas de juros. Por exemplo, se você tiver um título de 10 anos com uma taxa de juros de 1% e as taxas de juros do mercado subirem para 3%, você terá de reduzir significativamente o preço do título existente se tentar vendê-lo, pois ele será menos atraente do que os títulos recém-emitidos. Embora o principal seja devolvido se for mantido até o vencimento, o custo de oportunidade e o risco de volatilidade do preço até lá são muito altos.
Resumo: Proteção de ativos para uma nova era que vê a mudança como uma oportunidade
Neste artigo, explicamos o impacto da transição para um "mundo com taxas de juros" em nossa gestão de ativos, com foco especial no fenômeno da redução da diferença de rendimento. Por fim, reiteramos os principais pontos de hoje.
- A chegada do "mundo das taxas de juros": a mudança na política monetária do Banco do Japão pôs fim à era das taxas de juros baixas, e as premissas sobre as quais os ativos são avaliados mudaram drasticamente.
- Diminuição da diferença de rendimento: com o aumento das taxas de juros, a diferença de rendimento, que indica a rentabilidade do investimento imobiliário, está diminuindo. Isso dificultou a garantia de renda com estratégias de investimento convencionais.
- Polarização do mercado imobiliário: mesmo com o aumento das taxas de juros, é provável que os preços dos imóveis no centro da cidade, onde se espera que os aluguéis aumentem, sejam mantidos, enquanto os imóveis regionais enfrentam uma situação difícil, polarizando ainda mais o mercado.
- Importância da seleção de ativos: é essencial avaliar a resiliência de ativos individuais em um ambiente de aumento das taxas de juros. É necessário reestruturar as carteiras identificando "ativos para comprar" (por exemplo, imóveis no centro da cidade, ações com altos dividendos) e "ativos para vender" (por exemplo, imóveis regionais, ações de crescimento).
O advento de um "mundo com taxas de juros" é um território desconhecido para muitos investidores e pode ser percebido como arriscado. Entretanto, de uma perspectiva diferente, essa também é uma oportunidade para corrigir as distorções do mercado e identificar ativos de qualidade pelo preço certo. Os métodos especulativos que dependem de alavancagem excessiva não são mais viáveis, e chegou a hora de questionar o valor intrínseco dos ativos.
Nesse momento decisivo, é mais importante do que nunca usar o conhecimento de especialistas confiáveis para criar um portfólio otimizado que corresponda à sua situação de ativos e tolerância a riscos. Como profissionais do setor imobiliário, nós da INA & Associates K.K. temos o compromisso de apoiar cada um de nossos clientes na defesa de seus ativos e na criação de valor. Caso tenha alguma preocupação ou dúvida sobre sua própria estratégia de ativos, não hesite em entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes
P1: É perigoso começar a investir em imóveis?
Em geral, não é perigoso. A chave é a "seleção de propriedades". Conforme explicado neste artigo, boas propriedades nos centros das cidades, que são menos suscetíveis ao aumento das taxas de juros e onde se espera que os aluguéis aumentem, continuam sendo alvos de investimento atraentes. Por outro lado, investir em propriedades regionais que dependem de alavancagem fácil é mais arriscado do que antes. A chave para o sucesso é examinar cuidadosamente as propriedades, consultando especialistas.
P2: O que devo fazer com as propriedades que já possuo?
Primeiro, recomendamos que você simule com precisão a situação de receitas e despesas de suas propriedades e o impacto de futuros aumentos nas taxas de juros. Se a propriedade tiver pouco espaço para aumentos de aluguel e o fluxo de caixa provavelmente se deteriorará devido ao aumento das taxas de juros, uma estratégia é considerar a venda enquanto as condições do mercado estiverem favoráveis. Por outro lado, se o imóvel for de qualidade, não há necessidade de vendê-lo com pressa. Considere isso como uma boa oportunidade para revisar todo o seu portfólio.
P3: O que acontecerá com as taxas variáveis de hipoteca no futuro?
É muito provável que as taxas de hipoteca variável aumentem gradualmente de acordo com o aumento da taxa de política do Banco do Japão. Entretanto, a concorrência entre as instituições financeiras também é acirrada, portanto, é improvável que haja um aumento acentuado. É importante verificar o fluxo de caixa da família e certificar-se de que os pagamentos não serão excessivos, mesmo que as taxas de juros aumentem um pouco. Se não tiver certeza, considere o refinanciamento para uma taxa fixa como uma opção.
