Für die Finanzierung von Unternehmensvermögen gibt es verschiedene Methoden. Eine davon ist die Immobilienverbriefung, die sich dadurch auszeichnet, Risiken in viele Richtungen streuen zu können. In diesem Beitrag erläutern wir die Struktur und die Vorteile der Immobilienverbriefung verständlich und praxisnah.
Was ist Immobilienverbriefung und wie funktioniert sie?
Immobilienverbriefung bezeichnet Wertpapiere, die auf Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinnen von Immobilien wie Grundstücken und Gebäuden basieren. Durch die Verbriefung werden liquide Transaktionen möglich, sodass sie für Personen mit stockenden Immobilienerträgen eine wirksame Option sein kann.
Es gibt zwei grundlegende Modelle
Bei der Immobilienverbriefung gibt es zwei Formen: das Modell der Kapitalmobilisierung und das Modell der Vermögensverwaltung. Beim Modell der Kapitalmobilisierung werden Immobilien, die Unternehmen oder andere Eigentümer halten, mit Wertpapieren verknüpft und anschließend verkauft. Beim Modell der Vermögensverwaltung wird zunächst Kapital von mehreren Investoren eingesammelt, anschließend investieren Fachleute in Immobilien, und die Erträge werden in Form einer Verbriefung an die Investoren ausgeschüttet.
Was ist das Grundschema und welche Rolle spielt die SPV?
Für die Verbriefung von Immobilien ist eine SPV (Special Purpose Vehicle) unverzichtbar. Die SPV dient ausschließlich der Verwaltung und dem Betrieb des Basisvermögens und ist von Investoren und Originator unabhängig. Da auch die Investorenseite das Basisvermögen über die SPV in Cashflow überführt, kann das investierte Kapital selbst dann zurückgeführt werden, falls der Originator unerwartet insolvent wird. Gerade diese Möglichkeit, Anlagerisiken zu streuen, ist ein wesentlicher Vorteil der Immobilienverbriefung.
Welche Vorteile bietet die Verbriefung?
Die Immobilienverbriefung bietet sowohl für Investoren als auch für Originatoren zahlreiche Vorteile.
Sie erweitert die Investitionsmöglichkeiten
Wenn Privatpersonen direkt in Immobilien investieren, liegt die Investitionseinheit in den meisten Fällen bei 10 Millionen Yen oder mehr. Durch die Verbriefung und die damit verbundene Stückelung können jedoch deutlich mehr Investoren teilnehmen.
Risiken im Immobilienmanagement lassen sich streuen
Wenn der Originator die Immobilie selbst hält, trägt er 100 % des Risikos. Durch eine Verbriefung lässt sich dieses Risiko jedoch streuen. Die Streuung von Betriebsrisiken dient zudem als Absicherung, wenn die Erträge instabil werden.
Welche Vorteile bleiben nach dem Verkauf an eine SPV bestehen?
Indem der Originator die Immobilie an eine SPV überträgt, kann er sich von Insolvenzrisiken und Bonitätssorgen lösen.
Off-Balance-Strukturen können zur Verbesserung der Finanzlage beitragen
Wenn durch die Immobilienverbriefung ein Teil der Rechte veräußert wird, kann sich die Finanzstruktur verbessern und zur Stabilisierung des Unternehmens beitragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was ist der Unterschied zwischen Immobilienverbriefung und REIT?
Ein REIT ist eine Form der Immobilienverbriefung und wird dem Modell der Vermögensverwaltung zugeordnet. Da REITs an der Börse notiert sind, können sie wie Aktien gehandelt werden.
F. Können auch private Anleger Immobilienverbriefungen nutzen?
Ja. Über REITs können auch private Anleger mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren. Da die Anlage durch die Verbriefung kleinteilig wird, ist ein Einstieg bereits ab einigen Zehntausend Yen möglich.
F. Was genau ist eine SPV?
Eine SPV (Special Purpose Vehicle) ist eine ausschließlich für Verbriefungen gegründete Zweckgesellschaft, die unabhängig vom Originator ausschließlich die Verwaltung und den Betrieb des Basisvermögens übernimmt. Sie dient dazu, die Risiken von Investoren und Originator voneinander zu trennen.
F. Gibt es auch Nachteile bei der Verbriefung?
Da mit einer Verbriefung Kosten verbunden sind, eignet sie sich nicht für kleinere Immobilien. Zudem besteht das Risiko, dass sich der Wert der Wertpapiere durch Veränderungen des Marktumfelds verändert.
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