O debate de que "os preços dos imóveis vão despencar" aparece repetidamente. O mais importante para o investidor é analisar essa possibilidade com calma e adotar medidas proporcionais ao risco.
Quais são os principais fatores de risco de queda brusca no setor imobiliário?
Endurecimento dos padrões de eficiência energética
Com a obrigatoriedade da Lei de Melhoria do Desempenho de Consumo de Energia em Edificações, imóveis que não atendem aos padrões correm o risco de perder valor patrimonial. Imóveis existentes com baixo desempenho energético tendem a se tornar um fator de risco de longo prazo na compra e na manutenção.
Aumento de imóveis vagos devido à redução populacional
Com a queda da população no Japão como um todo, diminui o número de pessoas que compram ou alugam imóveis, o que reduz a demanda. Especialmente em áreas regionais e suburbanas, a alta da taxa de vacância e a queda dos preços dos imóveis tendem a ser mais evidentes.
Queda da demanda provocada pelo aumento do imposto sobre consumo
Há registros de redução no número de vendas de imóveis após elevações da alíquota do imposto sobre consumo. Repete-se o padrão em que ajustes temporários de preços ocorrem como reação à demanda antecipada que perde força depois.
O que são o problema de 2022 e o problema de 2025?
- Problema de 2022: questão que se dizia poder provocar queda do valor dos terrenos porque o prazo de designação das áreas agrícolas produtivas expiraria de uma só vez, lançando grande volume de terras no mercado
- Problema de 2025: questão segundo a qual, com a geração do baby boom chegando à fase de idosos em idade avançada (75 anos ou mais), aumentariam as vendas e sucessões de imóveis, gerando pressão de baixa sobre o mercado imobiliário
Uma queda brusca nos preços dos imóveis realmente vai acontecer?
Há casos em que a queda foi menor do que o previsto
Em relação às previsões de "queda brusca" feitas até hoje, houve muitos casos em que a taxa real de queda ficou abaixo do esperado. Em função do equilíbrio entre oferta e demanda e dos efeitos da política monetária, é plenamente possível um cenário de "ajuste gradual", e não de colapso.
Localizações e imóveis de qualidade tendem a sofrer menos impacto
Mesmo quando há queda geral de preços, existe a tendência de que imóveis em áreas centrais, próximos a estações e em conformidade com os novos padrões sísmicos mantenham o valor com mais facilidade. A qualidade do imóvel e da localização define boa parte do risco do investimento.
Fluxo populacional para o centro e demanda de investidores estrangeiros
A demanda de investidores estrangeiros, incluindo os chineses de alta renda, por imóveis em Tóquio, assim como a concentração populacional nas áreas urbanas, funciona como fator de sustentação. Em vez de temer uma queda brusca de forma generalizada, é fundamental avaliar a dinâmica de oferta e demanda por região.
Três formas de agir se os preços dos imóveis caírem
Escolher localizações e imóveis menos sujeitos à perda de valor
Esse é um princípio básico do investimento imobiliário, não apenas uma resposta ao risco de colapso. Antes da compra, pesquise com profundidade a tendência de demanda no longo prazo.
Monitorar o mercado e considerar uma saída antecipada se necessário
É importante perceber cedo os sinais de queda e ter discernimento para cortar perdas quando necessário. Manter o imóvel por apego emocional amplia o risco.
Ao vender, comparar empresas com múltiplas avaliações
O preço de avaliação pode variar bastante de uma empresa para outra. Use serviços de cotação conjunta para comparar várias empresas e buscar uma venda por um preço adequado.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Existem sinais de que os preços dos imóveis podem despencar?
Fatores como queda acentuada no número de contratos fechados, aumento da vacância, alta dos juros e saída do capital estrangeiro voltado ao investimento imobiliário podem ser observados como sinais prévios de queda brusca. O mais importante é avaliar esses fatores em conjunto.
Q. Em uma queda brusca, é melhor vender o imóvel ou mantê-lo?
Isso depende da localização, da qualidade do imóvel, do saldo devedor do financiamento e da situação do fluxo de caixa. Recomendamos consultar um especialista com base no contexto específico de cada caso.
Q. Os preços dos imóveis realmente caíram por causa do problema de 2025?
Nas áreas centrais de Tóquio, a tendência continua sendo de alta, mais do que de queda. Ainda assim, em áreas regionais e suburbanas, há mercados em que o impacto da redução populacional já se reflete nos preços.
Q. Como reduzir o risco de queda brusca no investimento imobiliário?
Investir em imóveis centrais, próximos a estações e em conformidade com os novos padrões sísmicos, diversificar, manter liquidez suficiente e planejar com antecedência a estratégia de saída são medidas eficazes.
Q. O que fazer com imóveis que não atendem aos padrões de eficiência energética?
É possível melhorar o desempenho com reformas de isolamento térmico e a adoção de equipamentos de eficiência energética. A decisão deve ser tomada após simular o custo da reforma e o efeito esperado sobre a valorização do ativo.
