El debate de que "los precios inmobiliarios se desplomarán" aparece una y otra vez. Lo importante para los inversores es analizar con calma esa posibilidad y preparar medidas acordes con el riesgo.
¿Cuáles son los principales factores del riesgo de desplome en el sector inmobiliario?
Endurecimiento de las normas de eficiencia energética
Con la obligatoriedad de la Ley de Mejora del Rendimiento del Consumo Energético de los Edificios, existe el riesgo de que las propiedades que no cumplan los estándares pierdan valor como activo. Los inmuebles existentes con baja eficiencia energética se convierten en un factor de riesgo a largo plazo tanto en la compra como en la tenencia.
Aumento de viviendas vacías por la disminución de la población
La población disminuye en todo Japón, y al reducirse el número de personas que compran o alquilan inmuebles, la demanda se debilita. Especialmente en zonas regionales y suburbanas, se prevé que el aumento de la tasa de viviendas vacías y la caída de los precios inmobiliarios sean más notorios.
Caída de la demanda por el aumento del impuesto al consumo
Existen antecedentes de disminución en el número de ventas inmobiliarias tras el aumento de la tasa del impuesto al consumo. Se repite el patrón de ajustes temporales de precios como reacción a la desaparición de la demanda anticipada previa a la subida.
¿Qué son el problema de 2022 y el problema de 2025?
- Problema de 2022: situación en la que se consideraba que, al vencer al mismo tiempo el plazo de designación de las tierras agrícolas productivas urbanas, una gran cantidad de suelo agrícola podría salir al mercado y provocar una caída del precio del suelo
- Problema de 2025: situación en la que, al pasar la generación del baby boom a ser adultos mayores en etapa avanzada (75 años o más), aumentan las ventas y sucesiones de viviendas, generando presión bajista sobre el mercado inmobiliario
¿Realmente puede producirse un desplome de los precios inmobiliarios?
También hay casos en los que la caída fue menor de lo previsto
Frente a las "predicciones de desplome" del pasado, en la práctica hubo muchos casos en los que la tasa de caída quedó por debajo de lo esperado. Gracias al equilibrio entre oferta y demanda y al efecto de la política monetaria, también es plenamente posible un escenario de "ajuste gradual" en lugar de un desplome.
Las ubicaciones y propiedades de alta calidad se ven menos afectadas
Aun cuando haya una caída general de precios, existe la tendencia de que las propiedades en el centro urbano, cerca de estaciones y que cumplen las nuevas normas antisísmicas mantengan el precio con mayor facilidad. La calidad del inmueble y de la ubicación marca la diferencia en el riesgo de inversión.
Flujo de población hacia el centro urbano y demanda de inversores extranjeros
La demanda de inmuebles en Tokio por parte de inversores extranjeros, incluidos los patrimonios elevados de China, así como la concentración de población en las áreas urbanas, actúan como factores de sostén. En lugar de temer un desplome de forma uniforme, es importante evaluar la oferta y la demanda por zona.
Tres formas de actuar si bajan los precios inmobiliarios
Elegir ubicaciones y propiedades cuyo valor sea menos propenso a caer
Este es un principio básico de la inversión inmobiliaria, no solo frente al riesgo de desplome. Antes de comprar, conviene investigar a fondo las tendencias de demanda a largo plazo.
Vigilar el mercado y considerar una salida temprana con pérdidas
Es importante detectar pronto las señales de caída y contar con la capacidad de decidir vender con pérdidas si es necesario. Mantener la propiedad por apego emocional amplía el riesgo.
Al vender, comparar intermediarios con varias tasaciones
El precio de valoración puede variar mucho según la empresa. Utilice servicios de tasación conjunta para comparar varios intermediarios y aspirar a una venta a un precio adecuado.
Lecturas relacionadas
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Existen señales previas de un desplome de los precios inmobiliarios?
La caída brusca del número de operaciones cerradas, el aumento de la tasa de vacancia, la subida de los tipos de interés y la salida del capital inversor extranjero pueden observarse como señales previas de un desplome. Es importante juzgar combinando varios indicadores.
Q. En una caída fuerte, ¿conviene vender el inmueble o mantenerlo?
Depende de la ubicación y calidad del inmueble, del saldo pendiente del préstamo y de la situación del flujo de caja. Se recomienda consultar con un especialista teniendo en cuenta las circunstancias concretas.
Q. ¿Realmente bajaron los precios inmobiliarios por el problema de 2025?
En el centro de Tokio, la tendencia alcista ha continuado más que una caída. Sin embargo, en zonas regionales y suburbanas hay áreas donde el impacto de la disminución de la población ya se refleja en los precios.
Q. ¿Cómo se puede reducir el riesgo de desplome en la inversión inmobiliaria?
Son eficaces la inversión en propiedades del centro urbano, cerca de estaciones y adaptadas a las nuevas normas antisísmicas, la diversificación, asegurar suficiente liquidez y planificar con antelación la estrategia de salida.
Q. ¿Qué debería hacerse con una propiedad que no cumple las normas de eficiencia energética?
Es posible mejorar la calificación mediante reformas de aislamiento e incorporación de equipos de eficiencia energética. Conviene decidir tras simular el costo de la reforma y el efecto en la mejora del valor del activo.
