Die Diskussion, dass „Immobilienpreise einbrechen“, taucht immer wieder auf. Entscheidend für Investoren ist, die Möglichkeit eines Preissturzes nüchtern zu analysieren und entsprechend dem Risiko geeignete Maßnahmen zu ergreifen.
Was sind die wichtigsten Ursachen für ein Preissturzrisiko in der Immobilienbranche?
Verschärfung der Energiestandards
Durch die verpflichtende Anwendung des Gesetzes zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden besteht das Risiko, dass Immobilien, die die Standards nicht erfüllen, an Wert verlieren. Bestehende Objekte mit niedriger Energieeffizienz werden beim Kauf und Halten zu einem langfristigen Risikofaktor.
Zunahme leerstehender Häuser durch Bevölkerungsrückgang
Da die Bevölkerung in ganz Japan abnimmt, sinkt die Nachfrage, weil weniger Menschen Immobilien kaufen oder mieten. Vor allem in ländlichen Regionen und Vororten dürfte der Anstieg der Leerstandsquote und der Rückgang der Immobilienpreise deutlich ausfallen.
Nachfragerückgang durch höhere Verbrauchssteuer
Nach Erhöhungen der Verbrauchssteuer ist die Zahl der Immobilienverkäufe in der Vergangenheit gesunken. Immer wieder zeigt sich das Muster, dass es nach vorgezogenen Käufen zu einer vorübergehenden Preiskorrektur kommt.
Was sind das Problem von 2022 und das Problem von 2025?
- Problem von 2022: Gemeint war das Risiko, dass mit dem gleichzeitigen Auslaufen der Ausweisungsfrist für produktive Grünflächen große Mengen landwirtschaftlicher Flächen auf den Markt kommen und die Bodenpreise drücken
- Problem von 2025: Gemeint ist das Risiko, dass die Babyboomer-Generation das Alter der späten Hochbetagten (75 Jahre und älter) erreicht, wodurch mehr Wohnungen verkauft oder vererbt werden und zusätzlicher Abwärtsdruck auf den Immobilienmarkt entsteht
Kommt es wirklich zu einem Einbruch der Immobilienpreise?
Es gibt auch Fälle, in denen der Rückgang geringer ausfiel als erwartet
Im Vergleich zu früheren „Crash-Prognosen“ lag der tatsächliche Preisrückgang in vielen Fällen unter den Erwartungen. Durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die Wirkung der Finanzpolitik ist auch ein Szenario plausibel, in dem es statt eines Crashs nur zu einer „langsamen Anpassung“ kommt.
Gute Lagen und hochwertige Objekte sind weniger anfällig
Selbst wenn die Preise insgesamt sinken, zeigt sich die Tendenz, dass Objekte in Innenstädten, in Bahnhofsnähe und mit Konformität zu den neuen Erdbebenstandards ihre Preise vergleichsweise gut halten. Die Qualität von Objekt und Lage entscheidet über das Ausmaß des Investitionsrisikos.
Bevölkerungszuzug in die Zentren und Nachfrage ausländischer Investoren
Die Nachfrage ausländischer Investoren nach Immobilien in Tokio, darunter auch wohlhabende Chinesen, sowie die Konzentration der Bevölkerung in urbanen Gebieten wirken stützend. Entscheidend ist nicht, pauschal einen Crash zu fürchten, sondern die regionale Angebots- und Nachfragesituation genau zu beurteilen.
Drei Reaktionsmöglichkeiten, wenn die Immobilienpreise fallen
Lagen und Objekte wählen, deren Wert weniger leicht sinkt
Das ist nicht nur im Hinblick auf das Crash-Risiko, sondern ein Grundprinzip jeder Immobilieninvestition. Recherchieren Sie vor dem Kauf die langfristige Nachfrageentwicklung gründlich.
Marktentwicklungen beobachten und einen frühzeitigen Verlustschnitt mit einbeziehen
Wichtig ist, Anzeichen eines Rückgangs früh zu erkennen und bei Bedarf die Entscheidungskraft für einen Verlustschnitt zu haben. Ein emotional motiviertes Festhalten vergrößert das Risiko.
Beim Verkauf mehrere Angebote vergleichen
Je nach Anbieter unterscheiden sich die Bewertungspreise erheblich. Nutzen Sie Sammelbewertungsdienste, vergleichen Sie mehrere Anbieter und streben Sie einen Verkauf zu einem angemessenen Preis an.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Gibt es Vorzeichen für einen Einbruch der Immobilienpreise?
Ein starker Rückgang der Vertragsabschlüsse, steigende Leerstandsquoten, höhere Zinsen oder der Abfluss ausländischen Investitionskapitals können als Vorzeichen eines Preissturzes beobachtet werden. Wichtig ist, mehrere Indikatoren in Kombination zu bewerten.
Q. Sollte man Immobilien in einem Crash verkaufen oder halten?
Das hängt von Lage, Qualität, Restschuld und Cashflow der Immobilie ab. Empfehlenswert ist die Beratung durch einen Fachmann auf Basis der individuellen Situation.
Q. Sind die Immobilienpreise wegen des Problems von 2025 tatsächlich gefallen?
In den zentralen Bereichen Tokios setzt sich eher der Aufwärtstrend fort als ein Rückgang. In ländlichen Regionen und Vororten gibt es allerdings auch Gebiete, in denen sich der Bevölkerungsrückgang bereits in den Preisen niederschlägt.
Q. Wie lässt sich das Crash-Risiko bei Immobilieninvestitionen verringern?
Wirksam sind Investitionen in Objekte in Innenstädten, in Bahnhofsnähe und mit Konformität zu den neuen Erdbebenstandards, dazu Diversifikation, ausreichend liquide Mittel sowie eine frühzeitig geplante Exit-Strategie.
Q. Was sollte man mit Immobilien tun, die die Energiestandards nicht erfüllen?
Durch bessere Dämmung und die Einführung energieeffizienter Ausstattung lässt sich der Score verbessern. Entscheiden Sie nach einer Simulation der Sanierungskosten und des Effekts auf die Wertsteigerung.
