No mercado de investimento imobiliario de Osaka, a atencao ao investimento em renovacao esta crescendo. Em meio a alta continua dos precos de imoveis novos, o investimento em renovacao, que agrega novo valor a imoveis usados para buscar retorno, e uma estrategia especialmente eficaz na regiao de Osaka. Neste artigo, explicamos quatro razoes pelas quais o investimento em renovacao em Osaka esta atraindo atencao, alem de uma analise de mercado.
O que e investimento em renovacao?
Investimento em renovacao significa renovar um imovel usado para obter receita como propriedade de investimento. Diferentemente de uma "reforma", que troca instalacoes por novas para restaurar o estado original, a renovacao cria novo valor para o imovel por meio de mudancas na planta e do redesenho do espaco.
E possivel se diferenciar de outros imoveis
Como o investimento em renovacao pode oferecer design exclusivo e espaco de vida diferenciado, ele permite uma diferenciacao clara em relacao aos imoveis de aluguel comuns da regiao, facilitando a pratica de alugueis mais altos e taxas menores de vacancia.
E possivel escolher imoveis usados em boas localizacoes
Em um contexto de terrenos limitados para novas construcoes, ao renovar imoveis usados em boas localizacoes, e possivel garantir tanto a vantagem locacional quanto o valor do imovel.
Quatro razoes pelas quais o investimento em renovacao esta atraindo atencao em Osaka
Razao 1: o custo inicial e menor do que em imoveis novos
Em Osaka, os precos de condominios novos continuam subindo. Com o investimento em renovacao, e possivel iniciar o investimento com um custo inicial equivalente a cerca de 50% a 60% de um imovel novo, o que acelera a recuperacao do capital e permite esperar uma rentabilidade mais alta.
Razao 2: areas faceis de morar estao se expandindo para os suburbios
Nos suburbios de Osaka, ha muitas areas populares entre familias jovens e pessoas que moram sozinhas. Nishi Ward (conveniente para compras e deslocamento), Naniwa Ward (preco da terra mais baixo e muitos apartamentos de um comodo) e Tennoji Ward (popular entre os mais jovens), entre outras, sao areas com alta demanda por imoveis renovados e diferenciados.
Razao 3: os precos da terra na provincia de Osaka apresentam tendencia de alta acima da media nacional
A variacao dos precos da terra na provincia de Osaka esta subindo +2,08% (preco oficial divulgado em 2020), acima da media nacional (+1,4%). Em especial, as areas comerciais registram +6,9%, uma alta superior a de Toquio. Em um ambiente de valorizacao continua da terra, imoveis usados tendem a oferecer melhor custo-beneficio mesmo sob as mesmas condicoes.
Razao 4: as areas de Kita e Minami tem precos imobiliarios elevados e boa eficiencia de investimento
Umeda (Kita), Shinsaibashi e Namba (Minami) sao os principais centros de entretenimento e comercio de Osaka. Nessas areas populares, em comparacao com imoveis novos, os imoveis renovados exigem menor investimento inicial e permitem recuperar os custos mais rapidamente.
Pontos para ter sucesso no investimento em renovacao em Osaka
- Compreender as caracteristicas da regiao: analisar o publico-alvo de inquilinos de cada area (solteiros ou familias)
- Planta e design alinhados a demanda: planejar a renovacao de acordo com o perfil de demanda da area
- Simulacao financeira: calcular com precisao a rentabilidade do investimento com base no custo da renovacao, aluguel estimado e taxa de vacancia
- Definicao da estrategia de saida: elaborar um plano de investimento de medio e longo prazo que inclua a perspectiva de preco na venda
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Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual e uma faixa de referencia para a rentabilidade no investimento em renovacao?
No caso de Osaka, isso varia conforme a localizacao e o porte do imovel, mas uma rentabilidade bruta de cerca de 6% a 10% e uma referencia realista. Pode-se esperar rentabilidade maior do que no investimento em imoveis novos.
P. Quanto devo prever para o custo de renovacao?
No caso de studios a unidades de cerca de 1LDK, uma renovacao completa costuma ter como referencia cerca de 3 a 6 milhoes de ienes. O valor varia bastante conforme o escopo da obra e as especificacoes.
P. Quais areas de Osaka sao adequadas para investimento em renovacao?
Para imoveis voltados a pessoas solteiras, Naniwa Ward e Tennoji Ward sao populares; para familias, a area de Nishi Ward e arredores de Kita Ward se destacam. E importante escolher areas com forte demanda de locacao.
P. Entre imoveis renovados e imoveis novos, qual e mais vantajoso para investir?
Em Osaka, como a alta dos precos de imoveis novos e marcante, imoveis renovados sao vantajosos para quem deseja conter o custo inicial. No entanto, parte-se do pressuposto de avaliar com cuidado o estado e a localizacao do imovel.
P. Quais sao os riscos do investimento em renovacao?
Os principais riscos sao a ocorrencia de custos inesperados de reparo, o risco de vacancia apos a renovacao e o risco de variacao do preco da terra. E importante elevar a qualidade da investigacao previa e da simulacao.
