Die Haltekosten von Immobilieninvestments erschüttern gerade jetzt die Grundlage der Erträge. Steigende Zinsen, höhere Baukosten und sinkende Vertragsmieten überlagern sich, sodass in der Praxis der Branche inzwischen davon gesprochen wird, dass selbst bei Vollvermietung die verbleibende Zinsmarge unter 2 % fallen kann. "Wollen Sie das in einer Welt ohne Gewinn wirklich machen?" - eine solche Frage wird unter Praktikern der Immobilienbranche inzwischen leise ausgetauscht.
In diesem Artikel ordnen wir die Realität des "rasanten Anstiegs der Haltekosten", die das aktuelle Umfeld für Immobilieninvestments prägt, anhand von Zahlen ein und erläutern die Punkte, die Eigentümer sofort überprüfen sollten, sowie die Denkweise, die für ein langfristiges Überleben erforderlich ist.
Wichtige Punkte dieses Artikels - Bei Renditen im Bereich von 4 % und 2 % Zinsen beträgt die effektive Zinsmarge nur 2 %, sodass bereits ein Leerstand oder eine einzige Reparatur dazu führen kann, dass die Ertragslage ins Minus rutscht - Die Kosten großer Instandsetzungen sind aufgrund steigender Baustoffpreise und Personalkosten um rund 30 % gestiegen, von 20 Millionen Yen auf ein Niveau von 28 Millionen Yen - Die Lücke zwischen Angebotsmieten und tatsächlich abgeschlossenen Mieten hat sich auf das 1,7- bis 1,8-Fache ausgeweitet, sodass zwischen scheinbarer Rendite und tatsächlicher Ertragskraft ein großer Unterschied besteht - Im Zuge steigender Zinsen nimmt die Zahl der Verkäufer zu; insbesondere bei vermögenden chinesischen Investoren ist ein deutlicher Nettoverkauf zu beobachten - Damit private Eigentümer bestehen können, ist es dringend erforderlich, ihre finanzielle Belastbarkeit zu erfassen und den Cashflow neu zu berechnen
Was sind "Haltekosten" bei Immobilieninvestments?
Mit Haltekosten bei Immobilieninvestments ist die Gesamtheit aller laufenden Kosten gemeint, die für den Besitz und den Betrieb einer Immobilie kontinuierlich anfallen. Darlehensrückzahlung (Tilgung + Zinsen), Verwaltungsgebühren, Grundsteuer und Stadtplanungssteuer, Gebäudeversicherungsprämien sowie Instandhaltungsrücklagen - das sind die wichtigsten Bestandteile. Sie erzeugen zwar Erträge, haben aber zugleich die Eigenschaft, fortlaufend Liquidität zu verbrauchen.
In der Zeit von Deflation und Nullzinsen gab es am Markt Immobilien mit Renditen von 7 bis 8 %, sodass sich in Kombination mit Zinssätzen von 0,5 bis 1 % eine effektive Zinsmarge von 5 bis 7 % sichern ließ. Hinter der Bezeichnung einer "goldenen Ära" des Immobilieninvestments stand genau dieser strukturelle Vorteil. Heute verändert sich diese Grundannahme jedoch von Grund auf.
Die Haltekosten präzise zu erfassen, ist die erste Pflicht bei Immobilieninvestments. Im Gespräch mit Eigentümern wird mir immer wieder bewusst, dass noch immer viele Menschen nur auf die "Bruttorendite" schauen. Die Bruttorendite ist lediglich der Jahresmietertrag bei angenommener Vollvermietung geteilt durch den Kaufpreis und spiegelt die Haltekosten nicht wider. Wie wir auch in 5 Strategien zur Optimierung von Immobilienverwaltungskosten ausführlich erläutern, ist das Denken in Nettorenditen der Ausgangspunkt jeder Investitionsentscheidung.
Warum steigen die Haltekosten von Immobilieninvestments gerade jetzt so stark?
Von 2024 bis 2026 treten mehrere Faktoren gleichzeitig zutage, die die Haltekosten von Immobilieninvestments nach oben treiben. Genau diese zusammengesetzte Veränderung ist das Wesen der stillen Krisenstimmung innerhalb der Branche.
Renditen im Bereich von 4 %, Zinsen von 2 % - die effektive Zinsmarge beträgt nur 2 %
Viele Renditeobjekte in städtischen Lagen werden derzeit mit einer Bruttorendite von etwa 4 bis 5 % gehandelt. Gleichzeitig liegt der Zinssatz für Immobiliendarlehen selbst bei variablen Darlehen inzwischen bei rund 2 %. Rechnerisch bleibt bei Vollvermietung damit nur eine effektive Zinsmarge von etwa 2 %.
Zieht man außerdem Verwaltungskosten (5 bis 10 % der Miete), Grundsteuer und Stadtplanungssteuer, Gebäudeversicherungsprämien und weitere Ausgaben ab, ist es keineswegs selten, dass der verbleibende Netto-Cashflow im Verhältnis zum Kaufpreis unter 1 % fällt. Ertragspläne, die auf der Niedrigzinsphase nach dem Platzen der Blase beruhten, tragen im aktuellen Zinsumfeld meist nicht mehr.
Als ich begann, mich mit Immobilieninvestments zu beschäftigen, sagte mir ein erfahrener Mentor: "Immobilien sind ein Geschäftsmodell, solange die Rendite über dem Zinssatz liegt. Wenn diese Differenz verschwindet, musst du es als ein anderes Geschäft begreifen." Diese Worte stehen heute als Realität vor vielen Eigentümern.
Große Instandsetzungskosten steigen von 20 auf 28 Millionen Yen - die Realität eines Anstiegs um 30 %
Ein weiterer Punkt, der beim Thema stark steigender Haltekosten nicht übersehen werden darf, ist der Anstieg der Kosten großer Instandsetzungen. Größere Instandsetzungen bei Stahlbetonwohnanlagen werden in der Regel alle 12 bis 15 Jahre durchgeführt. Aktuell wird jedoch berichtet, dass Arbeiten, die früher mit 20 Millionen Yen kalkuliert wurden, aufgrund gestiegener Baustoffpreise und höherer Lohnkosten inzwischen ein Volumen von 28 Millionen Yen erreichen. Das entspricht einer Zunahme von rund 30 %.
Auch der "Baukosten-Deflator" des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zeigt in den letzten Jahren einen deutlichen Aufwärtstrend, und es gibt keine Perspektive, dass sich dieser Trend kurzfristig umkehrt. Wenn Ihr Plan für Instandhaltungsrücklagen vor 10 bis 15 Jahren erstellt wurde, ist jetzt eine Überprüfung erforderlich. In Die Kraft des Netzwerks zur Senkung der Kosten großer Instandsetzungen um 30 % stellen wir konkrete Methoden des Kostenmanagements vor. Ein Mangel bei den Kosten großer Instandsetzungen wird oft durch kurzfristige Kredite gedeckt, was wiederum die Zinsbelastung weiter erhöht und einen Teufelskreis auslöst.
Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Instandsetzungskostenplanung überarbeitet werden sollte, nutzen Sie gern die kostenlose Beratung von INA&Associates. Gemeinsam prüfen wir den Instandsetzungsplan Ihrer Immobilie und die finanziellen Auswirkungen.
Eine Lücke von 1,7 bis 1,8 zwischen Angebotsmiete und Vertragsmiete
Eine weitere Realität, die nicht übersehen werden darf, ist die Lücke zwischen dem "Anschein" und der "tatsächlichen Lage" am Mietmarkt. Die Angebotsmieten, die man auf Portalseiten und in Objektinformationen sieht, sinken nur schwer. Die tatsächlich abgeschlossenen Mieten liegen jedoch zunehmend deutlich unter den Angebotspreisen. Nach Angaben von Praktikern der Branche kann die Lücke zwischen Angebotsmieten und Vertragsmieten das 1,7- bis 1,8-Fache erreichen.
Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen, die in Renditeberechnungen bei angenommener Vollvermietung verwendet werden, in der Realität möglicherweise gar nicht erreichbar sind. Die Zahl "Rendite x %", die Investoren auf Websites sehen, fällt auf Basis der tatsächlich abgeschlossenen Mieten deutlich niedriger aus. Den Cashflow-Plan auf realistischer Grundlage neu zu ziehen, ist eine Aufgabe, die sofort erledigt werden muss.
Warum nimmt die Zahl der Verkäufer zu?
Als Folge des rasanten Anstiegs der Haltekosten nimmt die Zahl der Verkäufer am Immobilienmarkt sichtbar zu. Besonders auffällig ist die Bewegung vermögender chinesischer Investoren. Die Gruppe, die etwa zwischen 2010 und 2015 Immobilien in Japan gekauft hat, nutzt Yen-Schwäche und Preissteigerungen, um Gewinne durch Verkäufe zu realisieren. Zugleich gibt es erste Fälle, in denen die Gruppe, die in den Jahren 2020 bis 2022 zu hohen Preisen gekauft hat, aufgrund des doppelten Drucks aus steigenden Zinsen und sinkenden Mieten zu Verlustverkäufen gezwungen ist.
Für inländische private Eigentümer stellt sich die Lage ähnlich dar. Da die Rückzahlungsbeträge für Darlehen mit variablem Zinssatz steigen und die gesamten Haltekosten den ursprünglichen Plan zu übersteigen beginnen, entscheiden sich immer mehr Eigentümer zum Verkauf, weil sie zu dem Schluss kommen, dass "der Cashflow bei weiterem Halten nicht mehr tragen wird".
Mehr Verkäufer bedeuten theoretisch auch Chancen für Käufer. Wenn man jedoch in einem Umfeld mit veränderter Kostenstruktur neu kaufen will, ist eine Due Diligence auf einem ganz anderen Niveau als früher erforderlich. Eine Ertragssimulation auf Basis der aktuellen Zinsen, Instandsetzungskosten und tatsächlichen Mietabschlussquote ist unverzichtbar. Wir empfehlen außerdem, auch Die Auswirkungen der Steuerreform im Fiskaljahr Reiwa 8 auf Immobilieninvestments zu prüfen.
Das Zeitalter, in dem private Eigentümer aussortiert werden - die Grenzen des Haltens ohne finanzielle Stärke
"Für private Eigentümer ist ein Zeitalter gekommen, in dem man ohne finanzielle Stärke aussortiert wird" - ich empfinde diese Formulierung als treffende Beschreibung der Realität in der Branche.
Um gleichzeitig mit den drei Kostenbelastungen aus steigenden Zinsen, höheren Instandsetzungskosten und sinkenden Mieten umzugehen, braucht es einen gewissen Liquiditätspuffer. Verhandlungskraft gegenüber Finanzinstituten, Durchsetzungskraft bei der Vergabe von Instandsetzungsarbeiten und finanzielle Belastbarkeit bei längeren Leerstandsphasen - in all diesen Punkten sind Unternehmen und große Eigentümer mit Größe und Finanzkraft klar im Vorteil.
Demgegenüber befinden sich private Eigentümer, die mit Gehaltseinkommen oder wenig Eigenkapital und mit Vollfinanzierung sowie hoher Hebelwirkung eingestiegen sind, in einer äußerst fragilen Lage gegenüber unerwarteten Ausgaben und sinkenden Mieteinnahmen. Wenn kein Spielraum besteht, Haltekosten zurückzulegen, droht beim Zeitpunkt einer großen Instandsetzung ein Liquiditätsengpass.
Gerade deshalb sehe ich es als Mission von INA&Associates an, Informationen auf der Grundlage von Vertrauen und Aufrichtigkeit bereitzustellen. Eine Diagnose, mit der sich Objekte, die gehalten werden sollten, und Objekte, die frühzeitig abgegeben werden sollten, präzise unterscheiden lassen, ist genau die Dienstleistung, die in dieser Zeit am dringendsten gebraucht wird.
Welche Maßnahmen sollten Eigentümer jetzt ergreifen?
Vor dem Hintergrund der rasant steigenden Haltekosten möchte ich drei Maßnahmen nennen, die Eigentümer sofort angehen sollten.
1. Den Cashflow auf realistischer Basis neu berechnen Bitte erstellen Sie eine Cashflow-Berechnung, in die aktuelle Zinssätze, auf Vertragsabschlüssen basierende Mieten und die Steigerungsraten der Instandsetzungskosten vollständig eingearbeitet sind. Entscheidend ist, nicht mit einem optimistischen Szenario zu rechnen, sondern unter der Annahme, dass "die aktuellen Marktniveaus fünf Jahre lang anhalten".
2. Instandsetzungsplan und Rücklagen überprüfen Angesichts der Realität, dass die Kosten großer Instandsetzungen um 30 % gestiegen sind, sollten Sie den Plan für Instandhaltungsrücklagen neu aufsetzen. Wenn ein Mangel absehbar ist, müssen Sie entweder ab jetzt die Rücklagen erhöhen oder den weiteren Besitz der Immobilie erneut prüfen.
3. Klare Kriterien für Verkauf vs. Halten festlegen Es ist erforderlich, klare Verkaufskriterien festzulegen, etwa "Gewinne realisieren, solange stille Reserven vorhanden sind" oder "verkaufen, bevor die Haltekosten die Mieteinnahmen übersteigen". Den Besitz aus emotionalen Gründen fortzusetzen, ist unter diesen Rahmenbedingungen ein Risiko.
Wenn Sie eine Überprüfung Ihrer Vermögensstrategie erwägen, nutzen Sie gern die individuelle Beratung von INA&Associates. Wir können für jede Immobilie eine Ertragsdiagnose und einen Vorschlag für eine Exit-Strategie erstellen.
Die Sicht von INA - hin zu einer nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung auch in einer "Welt ohne Gewinn"
Ich betrachte die Tatsache, dass die "goldene Ära zu Ende gegangen ist", nicht zwangsläufig pessimistisch. Vielmehr sehe ich darin einen Prozess der Gesundung einer Form des Immobilieninvestments, die sich zu stark auf hohe Hebel und optimistische Ertragserwartungen gestützt hat.
In einer Welt mit einer Zinsmarge von 2 % wirken sich die Qualität der Mietverwaltung, der Aufbau von Beziehungen zu Mietern und die angemessene Steuerung der Instandsetzungskosten direkt auf die Erträge aus. Unterschiede in der Managementfähigkeit, die in einer Zeit, in der "man nur kaufen musste, um zu verdienen", schwer zu erkennen waren, treten im aktuellen Umfeld deutlich zutage. Für Eigentümer, die finanzielle Stärke und Managementkompetenz vereinen, bietet dieses Umfeld zugleich die Chance, hochwertige Objekte zu angemessenen Preisen zu erwerben.
INA&Associates konzentriert sich darauf, aus der Perspektive einer ganzheitlichen Vermögensverwaltung einschließlich der Haltekosten von Immobilieninvestments den langfristigen Vermögenswert der Eigentümer zu schützen. Als "Company for Talent Investment" legen wir Wert auf Investitionen in Menschen bzw. menschliches Kapital. Gerade deshalb können wir durch langfristige Vertrauensbeziehungen zu Eigentümern auch in einem Zeitalter schwer erzielbarer Gewinne eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung unterstützen.
Gerade jetzt, da sich die Ertragsstruktur von Immobilien verändert hat, ist es erforderlich, das Gesamtbild der Haltekosten präzise zu erfassen und Strategien mit einem langfristigen Blick neu aufzusetzen.
Autor: Daisuke Inazawa (Representative Director, INA&Associates Co., Ltd.) Letzte Aktualisierung: April 2026
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wie groß sollte der Abstand zwischen Immobilienrendite und Zinssatz sein, damit es als sicher gilt?
A. Als Richtwert sollte die Differenz zwischen Nettorendite und Zinssatz (Spread) mindestens 3 % betragen. Maßgeblich ist die Nettorendite nach Abzug von Nebenkosten, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen. Wenn man im aktuellen Finanzmarkt von variablen Zinssätzen um 2 % ausgeht, ist dafür eine Bruttorendite von 7 bis 8 % oder mehr erforderlich. Da viele urbane Immobilien derzeit nur im Bereich von 4 bis 5 % liegen, ist das Halterisiko deutlich höher als früher.
Q2. Wenn die Kosten großer Instandsetzungen steigen, wie sollte die Instandhaltungsrücklage überprüft werden?
A. Prüfen Sie zunächst den aktuellen Instandhaltungsrücklagenplan und berechnen Sie die Abweichung zu den jüngsten Kostenvoranschlägen. Wenn ein Fehlbetrag entsteht, muss über eine Erhöhung der monatlichen Rücklage oder die Erhebung einer Einmalzahlung gesprochen werden. Für private Eigentümer ist es dringend erforderlich, den eigenen Cashflow neu zu berechnen und dabei den Anstieg der Instandsetzungskosten (plus 30 %) zu berücksichtigen.
Q3. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Immobilien zu verkaufen?
A. Eine pauschale Entscheidung "verkaufen oder nicht verkaufen" ist nicht möglich. Erforderlich ist eine umfassende Bewertung von Ertragslage, stillen Reserven oder Verlusten, verbleibendem Darlehenssaldo und Marktliquidität für jedes einzelne Objekt. Da die Haltekosten in einer Phase steigender Zinsen weiter zunehmen, braucht es ein klares Verkaufskriterium, etwa "bevor der Cashflow negativ wird". Wenn Sie unsicher sind, empfehlen wir, eine individuelle Diagnose durch einen Fachberater einzuholen.
Q4. Wie sollte man reagieren, wenn die Lücke zwischen Angebotsmiete und Vertragsmiete groß ist?
A. Vorrangig ist, den Cashflow auf Basis der tatsächlich abgeschlossenen Mieten neu zu berechnen und einen realistischen Ertragsausblick zu erstellen. Es kann auch notwendig sein, die Angebotsmiete näher an das tatsächliche Marktniveau anzupassen, um die Abschlussquote zu erhöhen. Je länger Leerstandszeiten andauern, desto größer wird der Opportunitätsverlust. Prüfen Sie daher gemeinsam mit der Verwaltungsgesellschaft eine Anpassung der Mietpreisfestsetzung.
Weiterführende Artikel
- Die Kraft des Netzwerks zur Senkung der Kosten großer Instandsetzungen um 30 %
- Die Auswirkungen der Steuerreform im Fiskaljahr Reiwa 8 auf Immobilieninvestments
Zitate und Referenzmaterialien
- Bank of Japan "Outlook for Economic Activity and Prices (Outlook Report)"
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus "Baukosten-Deflator" https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk2_000003.html
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus "Erhebung zu Entwicklungen am Immobilienmarkt" https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000176.html
