房地產投資的持有成本，如今正切實動搖收益的根基。利率上升、建設成本飆升以及成交租金下滑同時發生，使得即便達成滿租經營，最終留在手中的利差也可能跌破2%，這種情況已開始在業界第一線被頻繁提及。「在一個沒有利潤的世界裡，大家真的還要繼續做嗎？」——這樣的疑問，正悄然在房地產業的實務人士之間流傳。
本文將以數據整理當前主導房地產投資環境的「持有成本激增」這一現實，並說明屋主現在應立即重新檢視的重點，以及長期生存下去所需要的思考方式。
本文重點 - 在報酬率僅4%左右、利率為2%的情況下，實際利差不過2%，只要出現一間空置或一次修繕，收支就有轉為虧損的風險 - 由於建築材料與人工成本上升，大型修繕費用已從2,000萬日圓左右升至2,800萬日圓水準，約上升30% - 招租租金與實際成交租金的落差已擴大至1.7至1.8倍，表面報酬率與實際收益之間存在很大差距 - 受利率上升影響，賣方數量正在增加，尤其中國高資產族群的賣超更為明顯 - 個人屋主若想生存下來，儘快掌握自身財務實力並重新計算現金流已成當務之急
什麼是房地產投資的「持有成本」？
房地產投資的持有成本，是指為了持有並營運物件而持續發生的各類成本總稱。貸款償還（本金+利息）、管理費、固定資產稅與都市計畫稅、火災保險費、修繕準備金——這些都是主要構成。它們一方面支撐收益的產生，另一方面也始終具有持續消耗現金的特性。
過去在通縮與零利率時代，市場上曾存在報酬率7%至8%的物件，與0.5%至1%左右的利率相結合，便能確保5%至7%的實際利差。房地產投資之所以被稱為「黃金時代」，背後正是這種結構性的優勢。然而如今，這一前提正在從根本上發生變化。
準確掌握持有成本，是房地產投資中最基本的責任。我在與屋主交流時深刻感受到，至今仍有不少人只看「表面報酬率」。所謂表面報酬率，不過是以滿租假設下的年租金收入除以購入價格，並未反映持有成本。關於這一點，優化房地產管理成本的5大策略中也有詳細說明，以實際報酬率來思考，才是投資判斷的起點。
為什麼現在房地產投資的持有成本會急劇上升？
在2024年至2026年期間，推高房地產投資持有成本的多個因素正同時浮現。這種複合性的變化，正是業界內部產生靜默危機感的本質所在。
報酬率僅4%左右、利率為2%——實際利差只有2%
目前，都市圈的大多數收益型物件以約4%至5%的表面報酬率在市場流通。另一方面，房地產投資貸款即便是浮動利率，也已來到約2%的水準。簡單計算下來，滿租時的實際利差不過2%左右。
再扣除管理費（租金的5%至10%）、固定資產稅與都市計畫稅、火災保險費等各項費用後，最終留在手中的淨現金流，相對於購入價格低於1%的情況也並不罕見。以泡沫經濟崩潰後低利率時代為前提設計的收益計畫，在當下的利率環境中，大多已難以成立。
我剛開始學習房地產投資時，曾聽一位如師長般的資深前輩說過：「房地產只要報酬率高於利率，就是可以成立的生意。一旦這個差額消失，就應把它視為另一種事業。」這句話，如今正作為現實橫亙在許多屋主面前。
大型修繕費用從2,000萬日圓升至2,800萬日圓——上升30%的現實
談到持有成本激增時，另一個不能忽視的因素，就是大型修繕費用的高漲。鋼筋混凝土公寓的大型修繕通常每12至15年實施一次，但近期由於建築材料價格與施工人工費上升，過去預估為2,000萬日圓的工程，如今出現升至2,800萬日圓規模的案例。增幅約為30%。
日本國土交通省的「建設工事費平減指數」近年來也顯示出明顯的上升趨勢，且目前並無跡象表明這一趨勢會在短期內逆轉。如果修繕準備金計畫是在10至15年前制定的，那麼現在就必須重新檢視。關於具體的成本管理方法，借助網絡力量將大型修繕費用削減三成一文中已有介紹。大型修繕費用不足，往往只能透過臨時借款填補，而這又會進一步加重利息負擔，形成惡性循環。
如果您想確認是否有必要重新檢視修繕費用，歡迎使用INA&Associates的免費諮詢服務。我們將與您一同確認每項物件的修繕計畫及其財務影響。
招租租金與成交租金之間存在1.7至1.8倍的落差
另一個不可忽視的現實，是租金市場「表象」與「實際」之間的差距。在入口網站或物件資訊中看到的招租租金並不容易下調，但實際成交的租金，低於招租價格的情況卻越來越多。根據業界實務人士的說法，招租租金與成交租金之間的落差，有時甚至會達到1.7至1.8倍。
這意味著，用來按滿租假設計算報酬率的租金收入，實際上可能根本無法實現。投資人在網站上確認的「報酬率X%」這個數字，一旦按實際成交重新計算，往往會大幅下降。立刻將現金流計畫拉回現實基礎，是當前必須完成的工作。
為什麼賣方正在增加？
隨著持有成本急劇上升，房地產市場上的賣方顯然正在增加。其中尤為明顯的是中國高資產族群的動向。2010年至2015年前後購入日本房地產的族群，正受益於日圓貶值與價格上升而進行獲利了結。另一方面，在2020年至2022年高點買入的族群，也開始出現因利率上升與租金下滑雙重打擊而不得不停損出售的情況。
日本國內的個人屋主也面臨類似狀況。由於以浮動利率安排的貸款還款額上升，整體持有成本開始超過最初計畫，因此基於「繼續持有下去現金將難以維持」的判斷而決定出售的屋主正在增加。
賣方增加，從理論上說也意味著對買方而言可能是機會。然而，在持有成本結構已經改變的情況下，若考慮重新購入物件，就必須進行與過去完全不同水準的盡職調查。以當前利率、修繕費用與租金成交率為前提的收益模擬已不可或缺。也建議您一併參考令和8年度稅制改革對房地產投資的影響。
個人屋主將被淘汰的時代——缺乏財力的持有已到極限
「如果個人屋主沒有財力，就會在這個時代被淘汰。」——我認為，這句話準確概括了業界的現實。
要同時應對利率上升、修繕費用高漲以及租金下滑這三重成本壓力，就需要一定程度的現金緩衝。與金融機構的談判能力、修繕工程的發包能力，以及在空置長期化時的資金承受力——在這些方面，具備規模與財務實力的法人及大型屋主顯然更具優勢。
另一方面，依靠薪資收入或有限自有資金，以全額貸款與高槓桿進入市場的個人屋主，對於預期之外的支出與租金收入下滑，處於極其脆弱的狀態。如果沒有餘力為持有成本進行累積，那麼在大型修繕到來時，就存在資金鏈斷裂的風險。
也正因為如此，我認為以信任與坦誠為核心提供資訊，是INA&Associates的使命。幫助屋主準確判斷哪些物件應繼續持有、哪些物件應及早放手，這樣的診斷服務，正是當下這個時代最需要的價值。
現在，屋主應採取哪些行動？
基於持有成本急劇上升的現況，我想提出屋主現在應立即著手的三項行動。
1. 以現實為基礎重新計算現金流 請將當前利率、按實際成交計算的租金，以及修繕費用上升率全部納入現金流測算。關鍵不在於樂觀情境，而在於以「當前市場實際水準持續5年」為前提進行計算。
2. 重新檢視修繕計畫與準備金 面對大型修繕費用已上升30%的現實，請重新制定修繕準備金計畫。如果預計會出現不足，就需要從現在開始增加累積金額，或重新考慮是否繼續持有該物件。
3. 明確出售與持有的判斷標準 有必要設定明確的出售標準，例如「在仍有含利潤時獲利了結」，或「在持有成本超過租金收入之前出售」。帶著情感繼續持有，在當前環境下會成為風險。
如果您正在考慮重新檢視資產策略，歡迎使用INA&Associates的個別諮詢服務。我們可以為您提供按物件劃分的收支診斷與退出策略建議。
INA的見解——即使在「無利潤的世界」中，也要實現可持續的房地產經營
我並不一定以悲觀的方式看待「黃金時代已經結束」這一事實。相反地，我認為這更像是對過度依賴高槓桿與樂觀收益預期的房地產投資模式進行健康修正的過程。
在利差只有2%的世界裡，租賃管理的精準度、與租客關係的建立，以及對修繕成本的合理管理，都會直接影響收益。過去在「買了就能賺」的時代裡不易被看見的經營能力差異，在今天的環境中正被清楚放大。對於兼具財力與經營能力的屋主而言，這樣的環境也可能成為以合理價格取得優質物件的機會。
INA&Associates從包含房地產投資持有成本在內的綜合資產管理視角出發，專注於守護屋主的長期資產價值。正因為我們作為「人才投資公司」重視對人的投資，才能透過與屋主建立長期信任關係，在利潤不易產生的時代，持續支持可持續的房地產經營。
正因為房地產的收益結構已經發生變化，如今更需要準確掌握持有成本的整體情況，並以長期視角重建策略。
作者：稻澤大輔（INA&Associates株式會社 代表取締役） 最後更新：2026年04月
常見問題（FAQ）
Q1. 房地產投資的報酬率與利率之間，差距達到多少才算安全？
A. 實際報酬率與利率之間的差額（spread）至少應確保在3%以上，才可作為參考標準。應以扣除各項費用、管理費及修繕準備金後的實際報酬率來計算；若以前提設定當前金融市場中的浮動利率約為2%，則表面報酬率通常需要達到7%至8%以上。當前都市圈的大多數物件僅在4%至5%左右，因此持有風險已較以往顯著上升。
Q2. 如果大型修繕費用正在上升，修繕準備金應如何重新檢視？
A. 請先確認現行的修繕準備計畫書，並計算其與近期工程費用估算之間的差距。如果會出現不足，就需要討論是提高每月準備金金額，還是徵收一次性費用。對個人屋主而言，儘快將修繕費用上升部分（增加30%）納入自身現金流計畫重新計算，已是當務之急。
Q3. 現在是應該出售房地產的時機嗎？
A. 這並不是能夠一概而論地判斷「賣或不賣」的問題，而是需要綜合評估每項物件的收支、含損益、貸款餘額及市場流動性。在利率上升階段，持有成本會持續增加，因此需要設定明確的出售標準，例如「在現金流轉為負數之前」。如果您正在猶豫，建議委託專業人士進行個別診斷。
Q4. 如果招租租金與成交租金之間的落差很大，應如何應對？
A. 首先應以實際成交租金為基礎重新計算現金流，建立現實可行的收益預期。同時，也有必要判斷是否應將招租價格調整得更接近市場實際水準，以提高成交率。空置期拖得越長，機會損失就越大，因此請與管理公司合作，重新檢視租金設定。
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引用與參考資料
- 日本銀行《經濟與物價情勢展望（展望報告）》
- 日本國土交通省《建設工事費平減指數》https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk2_000003.html
- 日本國土交通省《房地產市場動向調查》https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000176.html
