房地产投资的持有成本，如今正切实动摇收益的根基。利率上升、建设成本飙升以及成交租金下滑同时发生，使得即便实现满租经营，最终留在手中的利差也可能跌破2%，这种情况已开始在业内一线被频繁提及。「在一个没有利润的世界里，大家真的还要继续做吗？」——这样的疑问，正悄然在房地产行业的实务人士之间流传。
本文将以数据梳理当前支配房地产投资环境的「持有成本激增」这一现实，并说明业主现在应立即重新审视的重点，以及长期生存下去所需要的思考方式。
本文要点 - 在收益率仅4%左右、利率为2%的情况下，实际利差不过2%，只要出现一间空置或一次修缮，收支就有转为亏损的风险 - 由于建筑材料与人工成本上涨，大规模修缮费用已从2,000万日元左右升至2,800万日元水平，约上涨30% - 招租租金与实际成交租金的差距已扩大至1.7至1.8倍，表面收益率与实际收益之间存在很大落差 - 受利率上升影响，卖方数量正在增加，尤其中国高净值人士的抛售更为明显 - 个人业主若想生存下来，尽快掌握自身财务实力并重新测算现金流已成当务之急
什么是房地产投资的「持有成本」？
房地产投资的持有成本，是指为了持有并运营物业而持续发生的各类成本总称。贷款偿还（本金+利息）、管理费、固定资产税和城市规划税、火灾保险费、修缮准备金——这些都是主要构成。它们一方面支撑收益的产生，另一方面也始终具有持续消耗现金的特性。
过去在通缩与零利率时代，市场上曾存在收益率7%至8%的物业，与0.5%至1%左右的利率相结合，便能确保5%至7%的实际利差。房地产投资之所以被称为「黄金时代」，背后正是这种结构性的优势。然而如今，这一前提正在从根本上发生变化。
准确掌握持有成本，是房地产投资中最基本的责任。我在与业主交流时深刻感受到，至今仍有不少人只看「表面收益率」。所谓表面收益率，不过是以满租假设下的年租金收入除以购入价格，并未反映持有成本。关于这一点，优化房地产管理成本的5大战略中也有详细说明，以实际收益率来思考，才是投资判断的起点。
为什么现在房地产投资的持有成本会急剧上升？
在2024年至2026年期间，推高房地产投资持有成本的多个因素正同时显现。这种复合性的变化，正是行业内部产生静默危机感的本质所在。
收益率仅4%左右、利率为2%——实际利差只有2%
目前，都市圈的大多数收益型物业以约4%至5%的表面收益率在市场流通。另一方面，房地产投资贷款即便是浮动利率，也已来到约2%的水平。简单计算下来，满租时的实际利差不过2%左右。
再扣除管理费（租金的5%至10%）、固定资产税与城市规划税、火灾保险费等各项费用后，最终留在手中的净现金流，相对于购入价格低于1%的情况也并不罕见。以泡沫经济崩溃后低利率时代为前提设计的收益计划，在当下的利率环境中，大多已难以成立。
我刚开始学习房地产投资时，曾听一位如师长般的资深前辈说过：「房地产只要收益率高于利率，就是可以成立的生意。一旦这个差额消失，就应把它视为另一种事业。」这句话，如今正作为现实横亘在许多业主面前。
大规模修缮费用从2,000万日元升至2,800万日元——上涨30%的现实
谈到持有成本激增时，另一个不能忽视的因素，就是大规模修缮费用的高涨。钢筋混凝土公寓的大规模修缮通常每12至15年实施一次，但近期由于建筑材料价格与施工人工费上升，过去预计为2,000万日元的工程，如今出现升至2,800万日元规模的案例。增幅约为30%。
日本国土交通省的「建筑工程费用平减指数」近年来也显示出明显的上升趋势，且目前并无迹象表明这一趋势会在短期内逆转。如果修缮准备金计划是在10至15年前制定的，那么现在就必须重新审视。关于具体的成本管理方法，借助网络力量将大规模修缮费用削减三成一文中已有介绍。大规模修缮费用不足，往往只能通过临时借款填补，而这又会进一步加重利息负担，形成恶性循环。
如果您想确认是否有必要重新审视修缮费用，欢迎使用INA&Associates的免费咨询服务。我们将与您一同确认每项物业的修缮计划及其财务影响。
招租租金与成交租金之间存在1.7至1.8倍的差距
另一个不可忽视的现实，是租金市场「表象」与「实际」之间的落差。在门户网站或房源信息中看到的招租租金并不容易下调，但实际成交的租金，低于招租价格的情况却越来越多。根据业内实务人士的说法，招租租金与成交租金之间的差距，有时甚至会达到1.7至1.8倍。
这意味着，用于按满租假设计算收益率的租金收入，实际上可能根本无法实现。投资者在网站上确认的「收益率X%」这个数字，一旦按实际成交重新计算，往往会大幅下降。立刻将现金流计划拉回现实基础，是当前必须完成的工作。
为什么卖方正在增加？
随着持有成本急剧上升，房地产市场上的卖方显然正在增加。其中尤为明显的是中国高净值人士的动向。2010年至2015年前后购入日本房地产的群体，正受益于日元贬值和价格上涨而进行获利了结。另一方面，在2020年至2022年高位买入的群体，也开始出现因利率上升与租金下滑双重打击而不得不止损出售的情况。
日本国内的个人业主也面临类似状况。由于以浮动利率安排的贷款还款额上升，整体持有成本开始超过最初计划，因此基于「继续持有下去现金将难以维持」的判断而决定出售的业主正在增加。
卖方增加，从理论上说也意味着对买方而言可能是机会。然而，在持有成本结构已经改变的情况下，若考虑重新购入物业，就必须进行与过去完全不同水准的尽职调查。以当前利率、修缮费用和租金成交率为前提的收益模拟已不可或缺。也建议您一并参考令和8年度税制改革对房地产投资的影响。
个人业主将被淘汰的时代——缺乏财力的持有已到极限
「如果个人业主没有财力，就会在这个时代被淘汰。」——我认为，这句话准确概括了行业的现实。
要同时应对利率上升、修缮费用高涨以及租金下滑这三重成本压力，就需要一定程度的现金缓冲。与金融机构的谈判能力、修缮工程的发包能力、以及在空置长期化时的资金承受力——在这些方面，具备规模和财务实力的法人及大型业主显然更具优势。
另一方面，依靠工资收入或有限自有资金，以全额贷款和高杠杆进入市场的个人业主，对于预期之外的支出和租金收入下滑，处于极其脆弱的状态。如果没有余力为持有成本进行积累，那么在大规模修缮到来时，就存在资金链断裂的风险。
也正因为如此，我认为以信任与坦诚为轴心提供信息，是INA&Associates的使命。帮助业主准确判断哪些物业应继续持有、哪些物业应尽早放手，这样的诊断服务，正是当下这个时代最需要的价值。
现在，业主应采取哪些行动？
基于持有成本急剧上升的现状，我想提出业主现在应立即着手的三项行动。
1. 按现实基础重新测算现金流 请将当前利率、按实际成交计算的租金以及修缮费用上涨率全部纳入现金流测算。关键不在于乐观情景，而在于以「当前市场实际水平持续5年」为前提进行计算。
2. 重新审视修缮计划与准备金 面对大规模修缮费用已上涨30%的现实，请重新制定修缮准备金计划。如果预计会出现不足，就需要从现在开始增加积累金额，或重新考虑是否继续持有该物业。
3. 明确出售与持有的判断标准 有必要设定明确的出售标准，例如「在仍有浮盈时获利了结」，或「在持有成本超过租金收入之前出售」。带着感情继续持有，在当前环境下会成为风险。
如果您正在考虑重新审视资产策略，欢迎使用INA&Associates的个别咨询服务。我们可以为您提供按物业划分的收支诊断与退出策略建议。
INA的见解——即使在「无利润的世界」中，也要实现可持续的不动产经营
我并不一定以悲观的方式看待「黄金时代已经结束」这一事实。相反，我认为这更像是对过度依赖高杠杆与乐观收益预期的房地产投资模式进行健康修正的过程。
在利差只有2%的世界里，租赁管理的精度、与租户关系的建立，以及对修缮成本的合理管理，都会直接影响收益。过去在「买了就能赚钱」的时代里不易被看见的经营能力差异，在今天的环境中正被清晰地放大。对于兼具财力与经营能力的业主而言，这样的环境也可能成为以合理价格取得优质物业的机会。
INA&Associates从包含房地产投资持有成本在内的综合资产管理视角出发，专注于守护业主的长期资产价值。正因为我们作为「人才投资公司」重视对人的投资，才能通过与业主建立长期信任关系，在利润不易产生的时代，持续支持可持续的房地产经营。
正因为房地产的收益结构已经发生变化，如今更需要准确掌握持有成本的整体情况，并以长期视角重建战略。
作者：稻泽大辅（INA&Associates株式会社 代表取缔役） 最后更新：2026年04月
常见问题（FAQ）
Q1. 房地产投资的收益率与利率之间，差距达到多少才算安全？
A. 实际收益率与利率之间的差额（spread）至少应确保在3%以上，才可作为参考标准。应以扣除各项费用、管理费及修缮准备金后的实际收益率来计算；若以前提设定当前金融市场中的浮动利率约为2%，则表面收益率通常需要达到7%至8%以上。当前都市圈的大多数物业仅在4%至5%左右，因此持有风险已较以往显著上升。
Q2. 如果大规模修缮费用正在上升，修缮准备金应如何重新审视？
A. 请先确认现行的修缮准备计划书，并计算其与近期工程费用估算之间的差距。如果会出现不足，就需要讨论是提高每月准备金金额，还是征收一次性费用。对于个人业主而言，尽快将修缮费用上涨部分（增加30%）纳入自身现金流计划重新测算，已是当务之急。
Q3. 现在是应该出售房地产的时机吗？
A. 这并不是能够一概而论地判断「卖或不卖」的问题，而是需要综合评估每项物业的收支、浮动损益、贷款余额及市场流动性。在利率上升阶段，持有成本会持续增加，因此需要设定明确的出售标准，例如「在现金流转为负数之前」。如果您正在犹豫，建议委托专业人士进行个别诊断。
Q4. 如果招租租金与成交租金之间的差距很大，应如何应对？
A. 首先应以实际成交租金为基础重新测算现金流，建立现实可行的收益预期。同时，也有必要判断是否应将招租价格调整得更接近市场实际水平，以提高成交率。空置期拖得越长，机会损失就越大，因此请与管理公司协作，重新审视租金设定。
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引用与参考资料
- 日本银行《经济与物价形势展望（展望报告）》
- 日本国土交通省《建筑工程费用平减指数》https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk2_000003.html
- 日本国土交通省《房地产市场动向调查》https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000176.html
