O sucesso ou fracasso do investimento imobiliario nao depende apenas da escolha do imovel. A qualidade da administradora responsavel pela operacao apos a compra esta diretamente ligada a estabilidade da receita de aluguel e a taxa de vacancia. Entender a realidade de que, dependendo de qual administradora voce contrata, a rentabilidade pode mudar significativamente mesmo para o mesmo imovel e o primeiro passo para ter sucesso no investimento.
Por que a administracao imobiliaria e importante?
A operacao de apartamentos e condominios exige tanto a "gestao de locacao" quanto a "gestao predial".
- Gestao de locacao: captacao de inquilinos, administracao dos alugueis, reparos nas areas privativas e atendimento a manutencoes
- Gestao predial: limpeza das areas comuns, inspecao de equipamentos e obras de reparo
A autogestao exige tempo e conhecimento especializado, por isso muitos proprietarios terceirizam para uma administradora. Como a qualidade da administradora afeta diretamente a taxa de ocupacao, o nivel do aluguel e a preservacao do valor do ativo, a selecao precisa ser feita com cuidado.
Quais sao as caracteristicas de uma administradora com maior probabilidade de sucesso?
Estrutura de atendimento 24 horas
Administradoras com canais capazes de atender problemas de madrugada ou no inicio da manha tendem a gerar maior satisfacao entre os inquilinos e favorecem contratos mais longos. Em empresas sem suporte 24 horas, problemas podem ficar sem resposta e o risco de desocupacao aumenta.
Ampla experiencia em administracao
Empresas que conhecem profundamente as informacoes do mercado local tendem a ter melhor capacidade de atracao de inquilinos. Vale confirmar se o site oficial divulga o historico de administracao.
Operacao integrada entre gestao de locacao e gestao predial
Quando ambos os servicos podem ser contratados com a mesma empresa, o proprietario passa a ter um unico ponto de contato, o que permite uma gestao mais coordenada desde a aquisicao ate a operacao de longo prazo. Consulte tambem os 7 pontos para escolher uma administradora.
Quais caracteristicas de uma administradora levam ao fracasso?
Taxa de administracao acima do valor de mercado
A taxa de administracao praticada no mercado costuma ficar entre 3% e 5% do aluguel. Se o servico for equivalente, escolher uma empresa com taxa menor pode melhorar a rentabilidade.
Baixa taxa de ocupacao
Uma administradora com baixa ocupacao em seus imoveis geridos indica fraqueza na capacidade de leasing e reducao de vacancia. Verifique antecipadamente a situacao operacional dos imoveis administrados.
Ausencia de um responsavel dedicado
Quando nao ha um responsavel fixo, a comunicacao tende a ficar mais dificil e a relacao de confianca com o proprietario nao se consolida. A velocidade de resposta tambem e um criterio importante de avaliacao.
Sem parceria com empresa garantidora
Em administradoras sem parceria com empresa garantidora, o proprietario corre maior risco de arcar diretamente com perdas em casos de inadimplencia, abandono do imovel e outros problemas.
Como comparar e selecionar corretamente uma administradora
Entrevistar varias empresas
Selecione de 3 a 5 administradoras na regiao do imovel e visite cada uma para realizar entrevistas. Compare condicoes de administracao, remuneracao, metodo de captacao, estrutura operacional e historico, e depois confronte esses pontos com as prioridades que voce considera mais importantes.
Confirmar a capacidade de captacao online
Muitos candidatos a locatarios procuram imoveis em sites de portais. Escolher uma administradora forte em captacao online contribui para reduzir o periodo de vacancia.
Testar a velocidade de resposta
A rapidez na resposta a consultas e solicitacoes reflete a qualidade do servico prestado aos inquilinos. Empresas lentas tendem a reagir lentamente tambem em situacoes de emergencia.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. E possivel trocar de administradora?
Sim. Depois de confirmar o prazo contratual e o periodo de aviso para rescisao, e possivel migrar para uma nova administradora. Na troca, sera necessario avisar os inquilinos e alterar a conta de deposito do aluguel.
Q. Qual e a taxa media de administracao?
Em geral, a faixa de mercado e de 3% a 5% do aluguel. Quando ha apenas cobranca e repasse, pode ficar em torno de 1% a 3%; no modelo de gestao completa, pode chegar a 5% a 8%.
Q. Como devo confirmar o historico de administracao?
Empresas que divulgam numero de unidades administradas, taxa de ocupacao e anos de experiencia tendem a oferecer maior confiabilidade. Recomenda-se solicitar numeros concretos durante a entrevista.
Q. Entre sublease (locacao garantida) e administracao convencional, qual e melhor?
A sublease oferece receita estavel, mas envolve risco de revisao do aluguel e, em alguns casos, dificuldade para rescindir o contrato. Mesmo quando o lucro inicial parece maior, em muitos casos a rentabilidade diminui no longo prazo, por isso o conteudo contratual precisa ser analisado com cautela.
