As grandes reformas de condominios sao indispensaveis para manter a seguranca do edificio e o valor do patrimonio, mas diversos problemas podem surgir desde a fase de preparacao ate o periodo posterior a obra. Para condominios e proprietarios, explicamos de forma sistematica os casos de problemas e as medidas preventivas.
Por que as grandes reformas de condominios sao necessarias?
As grandes reformas sao obras planejadas de reparo nas areas comuns, normalmente realizadas em ciclos de 12 a 16 anos. Elas evitam falhas repentinas nos sistemas de agua e esgoto e a parada dos elevadores, contribuindo diretamente para a manutencao e a valorizacao do patrimonio.
Quais problemas tendem a ocorrer na fase de preparacao?
Conflitos de opiniao dentro da associacao de condominio
O ideal e que a comissao de reforma seja composta por cerca de 5 pessoas. Se houver falta de conhecimento tecnico, tambem vale considerar a contratacao de uma instituicao terceira (consultoria).
Insuficiencia do fundo de reserva para reformas
Ha tres formas principais de lidar com a insuficiencia.
- Cobranca extraordinaria do valor faltante
- Emprestimo junto a instituicoes financeiras
- Aumento da contribuicao para o fundo de reforma
A revisao periodica do plano de reforma de longo prazo e a medida preventiva mais importante.
Quais problemas tendem a ocorrer durante a obra?
Atraso no cronograma
As principais causas sao o mau tempo e as alteracoes de especificacao. O ponto-chave e realizar reunioes previas com rigor e reduzir ao minimo as alteracoes no conteudo da obra.
Ruido, cheiro e poeira
E indispensavel explicar tudo com cuidado em uma reuniao previa aos moradores e obter compreensao e cooperacao.
Furtos por invasao
Como a montagem de andaimes cria rotas de entrada, medidas como instalar cameras de seguranca, travas auxiliares nas janelas e padronizar o uniforme dos trabalhadores sao eficazes.
Obras adicionais e aumento de custos
Como alguns problemas so sao identificados apos a montagem dos andaimes, realizar uma inspecao do edificio com antecedencia ajuda a conter custos adicionais inesperados.
Quais problemas exigem atencao apos a obra?
Divergencia em relacao a imagem esperada do acabamento
As amostras devem ser verificadas no ambiente real (ao ar livre e sob luz solar) e, se possivel, vale realizar uma execucao teste.
Recorrencia de falhas de execucao
Escolher a empresa apenas pelo menor preco traz o risco de precisar de novos reparos. Selecione a empresa apos avaliar de forma abrangente o historico de obras, a capacidade tecnica e a estrutura de pos-venda.
Quais medidas ajudam a prevenir problemas antes que ocorram?
- Comunicacao previa minuciosa aos moradores e vizinhos
- Escolher uma empresa que tenha seguro contra defeitos da obra (com verificacao de terceiros)
- Selecionar uma empresa confiavel com amplo historico de execucao e atendimento cuidadoso
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual e a faixa de custo de uma grande reforma?
O parametro e de 750 mil a 1,25 milhao de ienes por unidade. O valor varia bastante conforme a escala, a idade do edificio e o conteudo da obra.
Q. E possivel continuar morando normalmente durante a grande reforma?
Em principio, sim, mas surgem restricoes como ruido, limitacoes no uso da varanda e impossibilidade de secar roupas do lado de fora.
Q. O que deve ser feito se o fundo de reserva para reformas estiver insuficiente?
Revise o plano de reforma de longo prazo e, apos explicar a situacao aos moradores, considere aumentar a contribuicao ou fazer uma cobranca extraordinaria.
