لا يتحدد نجاح الاستثمار العقاري باختيار العقار وحده. فجودة شركة الإدارة التي تتولى التشغيل بعد الشراء ترتبط مباشرة باستقرار دخل الإيجار ومعدلات الشغور.يمكن أن تختلف عوائد العقار نفسه بشكل كبير بحسب شركة الإدارة التي يتم التعاقد معهاوإدراك هذه الحقيقة هو الخطوة الأولى نحو نجاح الاستثمار.
لماذا تعد إدارة العقارات مهمة؟
يتطلب تشغيل الشقق والمباني السكنية جانبي "إدارة التأجير" و"إدارة المبنى" معًا.
- إدارة التأجير：استقطاب المستأجرين، وإدارة الإيجارات، وإصلاح الأجزاء الخاصة، والاستجابة لأعمال الصيانة
- إدارة المبنى：تنظيف الأجزاء المشتركة، وفحص التجهيزات، وأعمال الإصلاح
نظرًا لأن الإدارة الذاتية تتطلب وقتًا وخبرة متخصصة، فإن كثيرًا من الملاك يعهدون بهذه المهام إلى شركة إدارة.تؤثر جودة شركة الإدارة مباشرة في معدلات الإشغال ومستويات الإيجار والحفاظ على قيمة الأصللذلك يجب التعامل مع عملية الاختيار بعناية.
ما خصائص شركة الإدارة التي ترجح فرص النجاح؟
منظومة إدارة تعمل على مدار 24 ساعة
شركات الإدارة التي توفر جهة اتصال قادرة على التعامل مع المشكلات في وقت متأخر من الليل أو في الصباح الباكر تحقق عادة مستوى أعلى من رضا المستأجرين وتساعد على إطالة مدة الإقامة.أما الشركات التي لا توفر دعمًا على مدار 24 ساعة فقد تترك المشكلات دون معالجة، مما يرفع مخاطر مغادرة المستأجرين.
خبرة إدارية واسعة
الشركات التي تمتلك معرفة عميقة بسوق المنطقة تكون أكثر فاعلية في جذب المستأجرين. ومن المهم التأكد من نشر سجل أعمالها الإدارية على موقعها الرسمي.
تشغيل متكامل لإدارة التأجير وإدارة المبنى
إذا أمكن إسناد الوظيفتين إلى الشركة نفسها، يصبح لدى المالك جهة تواصل واحدة، ويمكن تحقيق إدارة منسقة من مرحلة الشراء حتى التشغيل طويل الأجل.سبع نقاط أساسية عند اختيار شركة إدارةويستحسن الاطلاع عليه أيضًا.
ما خصائص شركة الإدارة التي قد تقود إلى الفشل؟
رسوم الإدارة أعلى من مستوى السوق
المعدل السائد في السوق لرسوم تفويض الإدارة يتراوح بين 3% و5% من الإيجار. وإذا كان مستوى الخدمة متكافئًا، فإن اختيار شركة برسوم أقل يمكن أن يحسن العائد.
انخفاض معدل الإشغال
انخفاض معدل الإشغال في العقارات التي تديرها الشركة يعد مؤشرًا على ضعف قدرتها في التأجير ومعالجة الشواغر. لذلك ينبغي التحقق مسبقًا من حالة تشغيل العقارات التي تديرها.
عدم وجود مسؤول مخصص
عندما لا يكون هناك مسؤول ثابت، تصبح عملية التواصل أكثر صعوبة ويصعب بناء علاقة ثقة مع المالك. كما أن سرعة الاستجابة تعد معيارًا مهمًا في التقييم.
عدم وجود شراكة مع شركة ضمان
في شركات الإدارة التي لا تربطها شراكة مع شركة ضمان، ترتفع مخاطر تحمل المالك للخسائر مباشرة عند حدوث مشكلات مثل تأخر سداد الإيجار أو هروب المستأجر.
كيفية مقارنة شركات الإدارة واختيارها بصورة صحيحة
إجراء مقابلات مع عدة شركات
ضع قائمة مختصرة تضم من ثلاث إلى خمس شركات إدارة في محيط العقار، ثم قم بزيارة كل شركة وإجراء مقابلات معها.قارن شروط الإدارة والرسوم وطرق التسويق ومنظومة الإدارة والسجل العملي، ثم طابقها مع النقاط التي تعطيها الأولوية.
التحقق من قوة الاستقطاب عبر الإنترنت
كثير من الباحثين عن السكن يبحثون عن العقارات عبر مواقع البوابات الإلكترونية. واختيار شركة إدارة قوية في التسويق عبر الإنترنت يساعد على تقليص فترات الشغور.
اختبار سرعة الاستجابة
تعكس سرعة الاستجابة للاستفسارات والمشاورات جودة الخدمة المقدمة للمستأجرين. كما أن الشركات البطيئة في الرد تميل أيضًا إلى البطء في حالات الطوارئ.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل يمكن تغيير شركة الإدارة؟
نعم، يمكن ذلك. بعد التأكد من مدة العقد وفترة الإشعار بالإلغاء، يمكن الانتقال إلى شركة إدارة جديدة. وعند التغيير، يلزم إخطار المستأجرين واستكمال إجراءات تغيير حساب تحويل الإيجار.
س. ما النطاق المعتاد لرسوم الإدارة؟
بوجه عام، يتراوح المستوى السائد بين 3% و5% من الإيجار. وإذا كانت الخدمة مقتصرة على تحصيل الإيجار فقد تكون بين 1% و3% تقريبًا، أما الإدارة الكاملة فقد تصل إلى نحو 5% إلى 8%.
س. كيف يمكن التحقق من سجل الشركة في الإدارة؟
تكون الشركات التي تفصح عن أرقام مثل عدد الوحدات التي تديرها ومعدلات الإشغال وعدد سنوات الخبرة أكثر موثوقية عادة. ويوصى بطلب بيانات رقمية محددة أثناء المقابلات.
س. أيهما أفضل: التأجير من الباطن (الإيجار الشامل) أم عقد الإدارة المعتاد؟
يوفر التأجير من الباطن دخلًا مستقرًا، لكنه ينطوي أيضًا على مخاطر تعديل الإيجار وصعوبة الإنهاء في بعض الحالات. وحتى إذا بدت الأرباح الأولية جذابة، فإن العائد يتراجع على المدى الطويل في كثير من الحالات، لذلك يجب مراجعة بنود العقد بعناية.
