La réussite d’un investissement immobilier ne se décide pas uniquement au moment du choix du bien. La qualité de la société de gestion chargée de l’exploitation après l’achat a un impact direct sur la stabilité des loyers et le taux de vacance. Comprendre la réalité selon laquelle la rentabilité peut varier fortement pour un même bien selon la société de gestion choisie constitue la première étape vers un investissement réussi.
Pourquoi la gestion immobilière est-elle importante ?
L’exploitation d’un appartement ou d’un immeuble résidentiel nécessite à la fois la « gestion locative » et la « gestion de l’immeuble ».
- Gestion locative : recherche de locataires, gestion des loyers, réparations des parties privatives et traitement des demandes de remise en état
- Gestion de l’immeuble : nettoyage des parties communes, inspection des équipements et travaux de réparation
L’autogestion demande du temps et des connaissances spécialisées, c’est pourquoi de nombreux propriétaires confient cette mission à une société de gestion. Comme la qualité de la société de gestion influe directement sur le taux d’occupation, le niveau des loyers et le maintien de la valeur de l’actif, la sélection doit être menée avec prudence.
Quelles sont les caractéristiques d’une société de gestion performante ?
Un dispositif de gestion disponible 24h/24
Les sociétés de gestion qui disposent d’un guichet capable de répondre aux problèmes survenant tard dans la nuit ou tôt le matin obtiennent généralement une meilleure satisfaction des locataires et favorisent les locations de longue durée. Dans une société qui ne propose pas d’assistance 24h/24, les problèmes risquent d’être laissés sans réponse, ce qui augmente le risque de départ des locataires.
Une solide expérience en gestion
Les sociétés qui maîtrisent parfaitement les informations du marché local sont plus efficaces pour attirer des candidats à la location. Il convient de vérifier systématiquement si leurs résultats en gestion sont publiés sur leur site officiel.
Une gestion intégrée de la location et de l’immeuble
Si ces deux volets peuvent être confiés à une seule et même société, le propriétaire bénéficie d’un interlocuteur unique et d’une gestion cohérente, de l’acquisition jusqu’à l’exploitation de long terme. Il est également utile de consulter les 7 points à vérifier pour choisir une société de gestion.
Quelles sont les caractéristiques d’une société de gestion qui peut conduire à l’échec ?
Des frais de gestion supérieurs au marché
Le niveau de marché des frais de gestion déléguée se situe généralement entre 3 et 5 % du loyer. À service équivalent, choisir une société aux frais plus faibles permet d’améliorer la rentabilité.
Un faible taux d’occupation
Une société de gestion dont les biens affichent un faible taux d’occupation montre une faiblesse en matière de commercialisation locative et de lutte contre la vacance. Il est important de vérifier à l’avance le taux d’exploitation de son portefeuille géré.
Absence d’interlocuteur dédié
Lorsque le responsable n’est pas fixe, les échanges deviennent plus difficiles et il est compliqué de construire une relation de confiance avec le propriétaire. La rapidité de réponse constitue également un critère de jugement important.
Aucun partenariat avec une société de garantie
Dans une société de gestion qui n’a pas de partenariat avec une société de garantie, le propriétaire court un risque élevé de supporter directement les pertes en cas d’impayés de loyer, de départ précipité du locataire ou d’autres incidents.
Comment comparer et sélectionner correctement une société de gestion
Interroger plusieurs sociétés
Sélectionnez 3 à 5 sociétés de gestion situées autour du bien, puis rendez-vous chez chacune d’elles pour un entretien. Après avoir comparé les conditions de gestion, la rémunération, les méthodes de commercialisation, le dispositif de gestion et les réalisations, il convient de les confronter aux critères que vous jugez prioritaires.
Vérifier la capacité d’acquisition en ligne
La plupart des candidats à la location recherchent un bien sur les portails immobiliers. Choisir une société de gestion performante en acquisition en ligne permet de réduire la durée de vacance.
Tester la rapidité de réponse
La vitesse de réponse aux demandes d’information et de conseil reflète la qualité du service fourni aux locataires. Les sociétés lentes ont également tendance à réagir tardivement en cas d’urgence.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Peut-on changer de société de gestion ?
Oui, c’est possible. Après avoir vérifié la durée du contrat et le délai de préavis de résiliation, il est possible de passer à une nouvelle société de gestion. Lors du changement, il faut informer les locataires et modifier les coordonnées bancaires de versement des loyers.
Q. Quel est le niveau habituel des frais de gestion ?
En règle générale, le marché se situe entre 3 et 5 % du loyer. Pour un simple service d’encaissement, le niveau peut être d’environ 1 à 3 %, tandis qu’une gestion complète peut atteindre environ 5 à 8 %.
Q. Comment vérifier les résultats en gestion ?
Les sociétés qui publient des indicateurs tels que le nombre de logements gérés, le taux d’occupation et les années d’expérience offrent généralement une meilleure fiabilité. Il est recommandé de demander des chiffres précis lors de l’entretien.
Q. Entre le sublease (prise à bail globale) et la gestion classique déléguée, quelle option est préférable ?
Le sublease permet d’obtenir des revenus stables, mais il comporte aussi un risque de révision des loyers et des situations où la résiliation du contrat est difficile. Même si le bénéfice initial paraît important, la rentabilité diminue souvent à long terme, d’où la nécessité d’examiner attentivement le contenu du contrat.
