Vantagens e pontos de planta de uma residência com loja para maximizar o retorno

O imóvel de uso misto residencial e comercial (casa com loja) vem atraindo cada vez mais a atenção dos investidores como uma forma de aproveitamento imobiliário que permite conciliar moradia própria e renda de aluguel ao mesmo tempo. Sua principal característica é possibilitar, em um único edifício, três valores: receita de aluguel, eficiência tributária e otimização do estilo de vida.

O que é um imóvel de uso misto residencial e comercial?

Imóvel de uso misto residencial e comercial refere-se a uma propriedade que reúne, no mesmo edifício, uma zona residencial privativa e um espaço comercial para operação. Em geral, o térreo é utilizado como espaço comercial, e o segundo andar ou os pavimentos superiores, como área residencial. O formato pode ser usado para salão residencial, café ou restaurante, estúdio privativo, escritório e diversos outros tipos de negócio.

Quais são as vantagens de investimento de um imóvel de uso misto residencial e comercial?

A seguir, organizamos as principais vantagens que fazem da casa com loja uma opção valorizada por investidores e proprietários.

É possível operar o negócio sem custo de aluguel

Ao alugar um imóvel comercial separado, surgem despesas mensais com aluguel, caução, depósito de garantia e serviços públicos. No imóvel de uso misto residencial e comercial, esses custos deixam de ser necessários, o que permite reduzir significativamente os custos fixos. Mesmo em fases de piora na rentabilidade, o risco de entrar no vermelho é menor.

Dedução do financiamento habitacional e medidas especiais do imposto sobre ativos fixos

Ao utilizar financiamento habitacional, é possível receber a dedução do empréstimo (restituição do imposto de renda) de acordo com a proporção da área residencial. Além disso, também podem ser aplicadas medidas especiais sobre o imposto sobre ativos fixos e o imposto de planejamento urbano referentes ao terreno residencial. Pela “medida especial para pequenas propriedades residenciais”, o imóvel também pode ser eficaz como estratégia de planejamento sucessório.

Renda estável ao converter a parte comercial em locação

Em imóveis projetados com circulação independente entre a área comercial e a residencial, mesmo após encerrar o uso próprio, a parte comercial pode ser alugada a um inquilino. Em comparação com o aluguel residencial, os valores de locação comercial tendem a ser definidos em patamares mais altos, funcionando como fonte de receita.

Conciliação entre vida privada e trabalho, com deslocamento zero

É possível administrar no mesmo local a criação dos filhos, os cuidados com familiares, o teletrabalho e a operação do negócio. A inexistência de custos e perda de tempo com deslocamento também é um ponto que não deve ser ignorado do ponto de vista da eficiência da gestão.

Quais são os 5 pontos de atenção no projeto de planta?

Veja os pontos essenciais a considerar ao construir e projetar um imóvel de uso misto residencial e comercial.

Posicione a loja no térreo

Há uma grande diferença na capacidade de atrair clientes entre o térreo e o segundo andar. Ao colocar a loja no térreo, é possível garantir visibilidade e acessibilidade, maximizando o potencial de atração de clientes.

Separe completamente a circulação da loja e da residência

Ao separar entrada, banheiro e corredor interno, aumenta-se a segurança e o imóvel tende a ser mais fácil de alugar no futuro, em caso de conversão para locação. No entanto, dependendo da zona de uso, pode haver casos em que seja necessário prever circulação interna, por isso a verificação prévia é indispensável.

Garanta uma área de apoio

Ao prever uma área de apoio que possa ser usada para estoque, materiais de limpeza e espaço de descanso, a eficiência operacional aumenta. Ainda assim, a dimensão deve ser definida somente após estimar com cuidado a área comercial e seu impacto nas vendas.

Adote acessibilidade

Desníveis na entrada ou no banheiro dificultam o uso por carrinhos de bebê e cadeiras de rodas, afetando a atração de clientes. Um projeto com atenção ao desenho universal, incluindo a instalação de rampas, é importante.

Garanta vagas de estacionamento

Em negócios de varejo ou em localizações suburbanas, a existência de estacionamento para clientes afeta diretamente a capacidade de atração. Se não for possível garantir vagas dentro do terreno, vale considerar contrato com estacionamentos próximos.

Do ponto de vista da gestão do risco de vacância no investimento imobiliário, também convém compreender em conjunto a relação entre definição de aluguel e valor do ativo. Além disso, ao entender os critérios para escolher uma administradora, a operação com inquilinos pode avançar de forma mais tranquila.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. É possível usar financiamento habitacional em um imóvel de uso misto residencial e comercial?

Se a área residencial representar uma determinada proporção mínima, é possível utilizar financiamento habitacional. No entanto, como as condições variam conforme a instituição financeira, recomendamos confirmar previamente com vários bancos.

Q. Há restrições de área para a parte comercial de um imóvel de uso misto residencial e comercial?

Isso varia conforme a zona de uso, o tipo de financiamento habitacional e os regulamentos do governo local. Em geral, no financiamento habitacional, é comum que o requisito seja de pelo menos 50% da área destinada à residência.

Q. Se eu alugar a parte comercial, posso manter a dedução do financiamento da parte residencial?

Se a parte comercial for colocada para locação, a parcela destinada ao aluguel é excluída do benefício de dedução do financiamento. Consulte um contador e avalie a distribuição mais adequada.

Q. A medição cadastral definitiva é necessária antes da construção de uma casa com loja?

Se a construção ocorrer em um terreno com limites pouco claros em relação aos lotes vizinhos, realizar a medição cadastral definitiva antes ajuda a evitar problemas. Recomendamos concluí-la antes do pedido de aprovação do projeto.

Q. Como deve ser pensada a estratégia de saída para um imóvel de uso misto residencial e comercial voltado a investimento?

O fluxo mais comum é: uso próprio, depois locação da parte comercial a um inquilino e, por fim, venda do imóvel. Quanto maiores forem os três elementos de circulação independente, instalações completas e localização, melhor tende a ser a avaliação de mercado no momento da venda.