住商兩用住宅（店舖住宅）作為一種可同時實現自住與租金收益的不動產活用方式，正愈來愈受到投資人的關注。其最大特徵在於，一棟建物即可同時取得租金收入、稅務優化與生活型態優化這三項價值。
什麼是住商兩用住宅？
住商兩用住宅是指在同一棟建物內，同時設置住宅用私人區域與營業用店舖空間的物件。一般多為一樓作為店舖空間，二樓以上作為住宅空間的形式。無論是住家沙龍、咖啡廳與餐飲店、私人工作室或辦公室，都可以適用。
住商兩用住宅有哪些投資優勢？
以下整理帶店住宅受到投資人與屋主支持的主要優勢。
可在零租金成本下經營店舖
若另外承租營業用店面，每月都會產生租金、押金、保證金以及水電瓦斯等費用。若採用住商兩用住宅，這些成本便無須另外負擔，可大幅壓縮固定支出。即使在收益惡化的局面下，陷入虧損的風險也較低。
住宅貸款減稅與固定資產稅特例措施
若使用住宅貸款，可依住宅空間所占比例享有貸款減稅（所得稅退還）。此外，在固定資產稅與都市計畫稅方面，也可適用住宅用地的特例措施。透過「小規模住宅用地特例」，在遺產稅對策上也具有一定效果。
將店舖部分轉為出租，可獲得穩定收益
若物件在設計上已將店舖與住宅的動線獨立，即使停止自用之後，也可以將店舖部分出租給承租人。與住宅租賃相比，店面租賃通常較容易設定較高的租金水準，因此可作為穩定的收益來源。
兼顧私人生活與工作，通勤時間為零
育兒、照護、遠距工作與事業經營都可以在同一據點完成。從經營效率的角度來看，無須負擔通勤成本與時間耗損這一點也不容忽視。
格局設計的5個重點是什麼？
以下說明在興建與設計住商兩用住宅時應掌握的關鍵要點。
店舖應配置在一樓
一樓與二樓在集客力上會產生明顯差距。將店舖設置在一樓，有助於確保能見度與可達性，並將集客能力最大化。
將店舖與住宅的動線完全分開
透過分離入口、廁所與內部通道，可以提高安全性，也更有利於未來改為出租時吸引承租方。不過，依用途分區不同，也可能存在必須保留內部往來設計的情況，因此事前確認不可或缺。
確保後場空間
若設置可用於庫存、清潔用品與休息空間的後場區域，有助於提升營運效率。不過，仍應在審慎試算店舖面積及其對營業額影響之後，再決定空間大小。
採用無障礙設計
入口或廁所若有高低差，將使嬰兒車與輪椅使用變得困難，並影響集客。因此，重視包含坡道設置在內的通用設計非常重要。
確保停車位
對於零售業種或郊區地點而言，是否具備來客停車位會直接影響集客效果。若無法在基地內確保，亦應考慮與鄰近停車場簽約。
從不動產投資中的空置風險管理角度來看，也建議一併理解租金設定與資產價值之間的關係。此外，若能掌握物業管理公司的選擇標準，也能讓租戶營運推進得更加順暢。
常見問題（FAQ）
Q. 住商兩用住宅可以使用住宅貸款嗎？
若住宅空間占比達到一定標準，即可使用住宅貸款。不過，由於各金融機構條件不同，建議事先向多家銀行確認。
Q. 住商兩用住宅的店舖部分面積有限制嗎？
這取決於用途分區、住宅貸款種類以及地方政府條例。一般而言，在住宅貸款中，住宅部分達到50%以上通常是常見要求。
Q. 若將店舖部分出租，住宅部分的住宅貸款扣除還能持續嗎？
若將店舖部分用於出租，供出租的部分將被排除在貸款扣除對象之外。請在諮詢稅務師後，檢討最合適的分配方式。
Q. 帶店住宅在興建前是否需要進行確定測量？
若要在與鄰地邊界不明確的土地上興建，先行進行確定測量可避免糾紛。建議在提出建築確認申請前完成。
Q. 以投資為目的的住商兩用住宅，應如何規劃退出策略？
一般流程是自用結束後，將店舖部分出租給承租人，最終再出售。若動線獨立、設備完善、地段條件這三項要素越強，出售時的市場評價通常越高。
