Maison avec commerce : avantages et conseils de plan pour maximiser le rendement

Le logement avec local commercial (bien mixte habitation-commerce) suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs en tant que forme d'exploitation immobilière permettant de concilier résidence personnelle et revenus locatifs. Son principal atout réside dans la possibilité d'obtenir, au sein d'un même immeuble, trois valeurs à la fois : des loyers, des avantages fiscaux et une optimisation du mode de vie.

Qu'est-ce qu'un logement avec local commercial ?

Un logement avec local commercial désigne un bien qui réunit dans un même bâtiment une zone résidentielle privée et un espace commercial destiné à l'activité professionnelle. En règle générale, le rez-de-chaussée est utilisé comme espace commercial et les étages supérieurs comme espace d'habitation. Salon à domicile, café ou restaurant, studio privé, bureau : le type d'activité n'est pas limité.

Quels sont les avantages d'investissement d'un logement avec local commercial ?

Voici les principaux avantages qui expliquent pourquoi ce type de logement avec local commercial est apprécié des investisseurs et des propriétaires.

Exploiter un commerce sans coût de loyer

La location séparée d'un local professionnel entraîne un loyer mensuel, un dépôt de garantie, des cautions et des charges d'eau, de gaz et d'électricité. Avec un logement avec local commercial, ces coûts peuvent être évités, ce qui permet de réduire fortement les charges fixes. Même en période de dégradation des résultats, le risque de basculer dans le rouge reste plus faible.

Crédit d'impôt sur le prêt immobilier et mesures spéciales relatives à la taxe foncière

En cas de recours à un prêt immobilier résidentiel, il est possible de bénéficier d'un crédit d'impôt sur le prêt (remboursement de l'impôt sur le revenu) en fonction de la proportion de surface résidentielle. En outre, des mesures spéciales peuvent aussi s'appliquer à la taxe foncière et à la taxe d'urbanisme sur les terrains résidentiels. La « mesure spéciale pour les petites parcelles résidentielles » est également efficace dans le cadre de la planification successorale.

Des revenus stables grâce à la mise en location de la partie commerciale

Lorsqu'un bien est conçu avec des circulations indépendantes entre la partie commerciale et la partie résidentielle, la partie commerciale peut être louée à un locataire même après l'arrêt de l'usage personnel. Par rapport à la location résidentielle, la location commerciale permet généralement de fixer des loyers plus élevés et constitue ainsi une source de revenus solide.

Concilier vie privée et activité, avec zéro temps de trajet

Il devient possible de gérer au même endroit l'éducation des enfants, l'aide aux proches, le télétravail et l'activité professionnelle. L'absence de coût et de perte de temps liés aux déplacements est également un point à ne pas négliger du point de vue de l'efficacité de gestion.

Quels sont les 5 points clés de la conception du plan ?

Voici les éléments essentiels à prendre en compte lors de la construction et de la conception d'un logement avec local commercial.

Placer le commerce au rez-de-chaussée

Il existe un écart important de fréquentation entre le rez-de-chaussée et le premier étage. En installant le commerce au rez-de-chaussée, il est possible d'assurer visibilité et accessibilité, puis de maximiser l'attractivité commerciale.

Séparer complètement les circulations du commerce et du logement

En séparant l'entrée, les toilettes et les couloirs intérieurs, la sécurité est renforcée et il devient plus facile de trouver un preneur lors d'une future mise en location. Toutefois, selon la zone d'urbanisme, une liaison intérieure peut être requise dans la conception ; une vérification préalable est donc indispensable.

Prévoir un espace arrière

Prévoir un espace arrière utilisable pour le stock, les outils d'entretien et les pauses améliore l'efficacité opérationnelle. Toutefois, la surface doit être déterminée après une estimation rigoureuse de la surface commerciale et de son impact sur le chiffre d'affaires.

Prévoir l'accessibilité universelle

Les différences de niveau à l'entrée ou dans les toilettes compliquent l'accès des poussettes et des fauteuils roulants, et cela affecte la fréquentation. Une conception intégrant le design universel, notamment par l'installation de rampes, est importante.

Prévoir des places de stationnement

Dans les activités de vente et en zone périurbaine, la présence ou non d'un stationnement pour la clientèle a un impact direct sur la fréquentation. S'il n'est pas possible de le prévoir sur la parcelle, il convient aussi d'envisager un contrat avec des parkings voisins.

Du point de vue de la gestion du risque de vacance locative en investissement immobilier, il est également utile de comprendre le lien entre le niveau des loyers et la valeur de l'actif. De plus, le fait de bien cerner les critères de sélection d'une société de gestion permet de conduire l'exploitation locative avec davantage de fluidité.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Peut-on utiliser un prêt immobilier résidentiel pour un logement avec local commercial ?

Si la surface résidentielle représente au moins une certaine proportion, l'utilisation d'un prêt immobilier résidentiel est possible. Toutefois, les conditions variant selon les établissements financiers, nous recommandons de se renseigner à l'avance auprès de plusieurs banques.

Q. Existe-t-il des limitations concernant la surface de la partie commerciale dans un logement avec local commercial ?

Cela dépend de la zone d'urbanisme, du type de prêt immobilier résidentiel et des règlements des collectivités locales. En général, de nombreux prêts immobiliers résidentiels exigent que la partie habitation représente au moins 50 %.

Q. Si la partie commerciale est mise en location, la déduction fiscale du prêt immobilier sur la partie résidentielle peut-elle être maintenue ?

Si la partie commerciale est mise en location, la partie affectée à la location est exclue du champ de la déduction liée au prêt. Nous vous invitons à consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal afin d'étudier la répartition la plus adaptée.

Q. Un bornage définitif est-il nécessaire avant la construction d'un logement avec local commercial ?

Si la construction est prévue sur un terrain dont les limites avec les parcelles voisines ne sont pas clairement établies, faire réaliser un bornage définitif en amont permet d'éviter les litiges. Il est recommandé de l'achever avant la demande d'autorisation de construire.

Q. Comment faut-il envisager la stratégie de sortie pour un logement avec local commercial destiné à l'investissement ?

Le schéma le plus courant consiste à l'utiliser d'abord soi-même, puis à louer la partie commerciale à un locataire, avant une cession finale. Plus les trois éléments que sont l'indépendance des circulations, la qualité des équipements et l'emplacement sont élevés, plus l'évaluation de marché au moment de la vente s'améliore.