Wohnen und Gewerbe kombinieren: Vorteile und Grundriss-Tipps zur Renditesteigerung

Wohnobjekte mit Laden- oder Gewerbeflaeche (Wohnhaus mit Geschaeftsraum) gewinnen bei Investoren zunehmend an Aufmerksamkeit, weil sie Eigennutzung und Mieteinnahmen gleichzeitig ermoeglichen. Das groesste Merkmal liegt darin, dass sich drei Werte in einem einzigen Gebaeude vereinen lassen: Mieteinnahmen, Steuervorteile und eine optimierte Lebensgestaltung.

Was ist eine Wohnimmobilie mit Ladenflaeche?

Eine Wohnimmobilie mit Ladenflaeche bezeichnet ein Objekt, in dem sich innerhalb desselben Gebaeudes ein privater Wohnbereich und eine gewerblich genutzte Ladenflaeche befinden. Ueblich ist die Nutzung des Erdgeschosses als Geschaeftsflaeche und der darueberliegenden Etagen als Wohnbereich. Die Nutzungsform ist dabei offen, etwa fuer Home-Salons, Cafes und Gastronomie, private Studios oder Bueros.

Welche Investitionsvorteile bietet eine Wohnimmobilie mit Ladenflaeche?

Im Folgenden werden die wesentlichen Vorteile geordnet dargestellt, aus denen solche Objekte bei Investoren und Eigentuemern geschaetzt werden.

Ladenbetrieb ohne Mietkosten moeglich

Wer eine separate Gewerbeflaeche anmietet, traegt monatliche Kosten fuer Miete, Kaution, Sicherheiten sowie Wasser- und Energiekosten. Bei einer Wohnimmobilie mit Ladenflaeche entfallen diese Kosten, sodass sich die Fixkosten deutlich senken lassen. Auch in Phasen ruecklaeufiger Ertraege sinkt das Risiko, in die Verlustzone zu geraten.

Steuerliche Vorteile durch Wohnungsbaudarlehen und Grundsteuerverguenstigungen

Wird ein Wohnungsbaudarlehen genutzt, kann je nach Anteil der Wohnflaeche eine Steuerermäßigung fuer das Darlehen (Rueckerstattung der Einkommensteuer) in Anspruch genommen werden. Auch bei der Grundsteuer und der Staedteplanungssteuer koennen Sonderregelungen fuer Wohnbaugrundstuecke anwendbar sein. Durch die Sonderregel fuer kleine Wohngrundstuecke kann das Objekt zudem fuer die Erbschaftsteuerplanung vorteilhaft sein.

Stabile Ertraege durch Vermietung des Gewerbeteils

Objekte, bei denen die Wegefuehrung zwischen Laden und Wohnen getrennt geplant ist, koennen auch nach Ende der Eigennutzung im Gewerbeteil an Mieter vermietet werden. Im Vergleich zur Wohnraumvermietung laesst sich bei Gewerbeflaechen haeufig ein hoeheres Mietniveau ansetzen, wodurch der Bereich als Ertragsquelle funktioniert.

Vereinbarkeit von Privatleben und Geschaeft ohne Pendelzeit

Kinderbetreuung, Pflege, Remote-Arbeit und Geschaeftsbetrieb lassen sich an einem Ort organisieren. Dass weder Pendelkosten noch Zeitverluste entstehen, ist auch aus Sicht der betrieblichen Effizienz ein wichtiger Vorteil.

Welche fuenf Punkte sind fuer die Grundrissplanung wichtig?

Nachfolgend werden die wesentlichen Punkte aufgezeigt, die bei Bau und Planung einer Wohnimmobilie mit Ladenflaeche beruecksichtigt werden sollten.

Den Laden im Erdgeschoss anordnen

Zwischen dem Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss besteht ein deutlicher Unterschied bei der Kundenfrequenz. Wenn der Laden im Erdgeschoss liegt, lassen sich Sichtbarkeit und Erreichbarkeit sichern und die Anziehungskraft fuer Kunden maximieren.

Die Wege von Laden und Wohnbereich vollstaendig trennen

Wer Eingang, Toilette und interne Wege voneinander trennt, erhoeht die Sicherheit und verbessert zugleich die Vermietbarkeit bei einer spaeteren Umnutzung. Je nach Bau- und Nutzungsgebiet kann allerdings eine interne Verbindung erforderlich sein, weshalb eine vorherige Pruefung unverzichtbar ist.

Backoffice-Flaeche sicherstellen

Ein Backoffice-Bereich fuer Lager, Reinigungsgeraete und Pausen steigert die Betriebseffizienz. Die Groesse sollte jedoch erst festgelegt werden, nachdem die Auswirkungen auf Verkaufsflaeche und Umsatz sorgfaeltig kalkuliert wurden.

Barrierefreiheit beruecksichtigen

Stufen am Eingang oder in der Toilette erschweren die Nutzung mit Kinderwagen oder Rollstuhl und koennen sich auf die Kundenfrequenz auswirken. Deshalb ist ein auf universelles Design ausgerichteter Entwurf, etwa mit Rampen, wichtig.

Parkplaetze einplanen

Bei Einzelhandelskonzepten und Standorten im Umland wirkt sich das Vorhandensein von Kundenparkplaetzen direkt auf die Besucherzahlen aus. Wenn auf dem Grundstueck keine Parkplaetze geschaffen werden koennen, sollte auch ein Vertrag mit nahegelegenen Parkflaechen geprueft werden.

Aus Sicht des Leerstandsrisikomanagements bei Immobilieninvestitionen ist es zudem sinnvoll, den Zusammenhang zwischen Mietpreisfestlegung und Vermoegenswert zu verstehen. Ebenso hilft die Kenntnis der Kriterien fuer die Auswahl einer Hausverwaltung, den Betrieb mit Mietern reibungslos zu fuehren.

Haeufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Kann fuer eine Wohnimmobilie mit Ladenflaeche ein Wohnungsbaudarlehen genutzt werden?

Wenn der Wohnbereich einen bestimmten Mindestanteil ausmacht, kann die Nutzung eines Wohnungsbaudarlehens moeglich sein. Da die Voraussetzungen je nach Finanzinstitut unterschiedlich sind, empfehlen wir eine vorherige Bestaetigung bei mehreren Banken.

F. Gibt es Flaechenbeschraenkungen fuer den Gewerbeteil einer Wohnimmobilie mit Ladenflaeche?

Das haengt von der Nutzungszone, der Art des Wohnungsbaudarlehens und kommunalen Vorschriften ab. Bei Wohnungsbaudarlehen ist haeufig ein Wohnanteil von mindestens 50 % erforderlich.

F. Bleibt der Steuerabzug fuer das Wohnungsbaudarlehen des Wohnteils bestehen, wenn der Gewerbeteil vermietet wird?

Wird der Gewerbeteil vermietet, ist der vermietete Teil vom Steuerabzug fuer das Darlehen ausgeschlossen. Es empfiehlt sich daher, gemeinsam mit einem Steuerberater eine optimale Aufteilung zu pruefen.

F. Ist eine amtliche Grenzvermessung vor dem Bau eines Hauses mit Ladenflaeche erforderlich?

Wenn auf einem Grundstueck gebaut wird, dessen Grenzen zu Nachbargrundstuecken nicht eindeutig sind, hilft eine vorgelagerte amtliche Grenzvermessung dabei, Streitigkeiten zu vermeiden. Wir empfehlen, sie vor dem Bauantrag abzuschliessen.

F. Wie sollte bei einer Wohnimmobilie mit Ladenflaeche als Investment ueber die Exit-Strategie nachgedacht werden?

Ueblich ist der Ablauf Eigennutzung, anschliessende Vermietung des Gewerbeteils und spaeterer Verkauf. Je staerker die drei Faktoren getrennte Wegefuehrung, gute Ausstattung und Lage ausgepraegt sind, desto hoeher faellt die Marktbeurteilung beim Verkauf aus.