Na construção residencial recente, a "Long-Term Quality Housing" tem se tornado o padrão. Embora chamem atenção vantagens como incentivos fiscais e redução das taxas de juros do financiamento habitacional, também existem desvantagens que costumam passar despercebidas, como custos, carga dos procedimentos de solicitação e riscos de qualidade na execução. Neste artigo, explicamos os critérios de certificação, as vantagens e as desvantagens da Long-Term Quality Housing sob a ótica prática e da tomada de decisão de investimento.
O que é Long-Term Quality Housing? Visão geral dos critérios de certificação
Long-Term Quality Housing refere-se a moradias certificadas com base na "Lei de Promoção da Difusão de Long-Term Quality Housing" estabelecida pelo governo japonês. Trata-se de um sistema legal que certifica que a moradia possui desempenho e estrutura de gestão adequados para ser utilizada em boas condições por longo prazo, sendo necessário atender aos quatro requisitos básicos a seguir.
- Possuir estrutura e equipamentos adequados para uso de longo prazo
- Haver consideração pelo ambiente residencial
- Possuir área habitacional acima de um determinado padrão mínimo
- Ter definidos o período e o método de manutenção e preservação
Sete itens de avaliação e critérios concretos de certificação
Para a certificação, é necessário cumprir os sete itens de avaliação abaixo.
| Estabilidade estrutural | Nível de resistência sísmica 2 ou superior (em determinadas condições, o nível 1 também é aceito) |
| Ambiente térmico | Classe 4 ou superior de desempenho de isolamento térmico |
| Medidas contra deterioração | Classe 3 ou superior de medidas contra deterioração |
| Facilidade de manutenção e renovação | Classe 2 ou superior de medidas de manutenção |
| Consideração com idosos e outros usuários | Classe 3 ou superior de medidas de acessibilidade para idosos e outros usuários |
| Eficiência energética | Classe 4 ou superior de desempenho de isolamento térmico |
| Ambiente residencial | Conformidade com o plano distrital e normas correlatas |
Quais incentivos fiscais e subsídios estão disponíveis para Long-Term Quality Housing?
Ao obter a certificação de Long-Term Quality Housing, também é possível receber incentivos fiscais vantajosos do ponto de vista da estratégia de formação de ativos.
Principais incentivos fiscais
- Dedução do financiamento habitacional：o limite do saldo financiado elegível para dedução é ampliado em relação ao de uma residência comum
- Dedução do imposto sobre aquisição de imóveis：o valor da dedução é mais favorável do que o de uma residência comum
- Imposto de registro e licença：redução da alíquota
- Imposto sobre ativos fixos：o período de redução tributária é o dobro do de uma residência comum (casa térrea/isolada: 5 anos → 7 anos; apartamento: 7 anos → 10 anos)
Redução da taxa de juros do financiamento habitacional
O Flat 35S pode ser utilizado, permitindo reduzir a taxa de juros do empréstimo em 0,25% nos 10 primeiros anos. Em financiamentos de longo prazo, isso gera uma diferença significativa no valor total pago.
Programa de subsídios
Também é possível utilizar o subsídio do "地域型住宅グリーン化事業" (limite máximo de 1,1 milhão de ienes). Como a aplicação depende de condições como contribuição para a economia regional e redução da carga ambiental, é necessário confirmar previamente os critérios de elegibilidade.
Quais são as desvantagens da Long-Term Quality Housing? Três riscos fáceis de ignorar
A Long-Term Quality Housing oferece muitas vantagens, mas, ao tomar uma decisão de investimento ou compra, também é indispensável considerar as desvantagens a seguir.
1. Trabalho e custo dos procedimentos de solicitação
A preparação da documentação e a obtenção da certificação exigem tempo e esforço consideráveis. É possível solicitar que a construtora faça o processo em seu nome, mas isso gera uma taxa adicional. A solicitação deve ser feita obrigatoriamente antes do início da obra, e o cronograma precisa considerar também o tempo até a obtenção da certificação. Após a conclusão da obra, ainda existe a obrigação de reportar ao órgão administrativo competente.
2. O custo de construção é mais alto
Para cumprir os critérios de certificação, é necessário elevar o desempenho estrutural e dos equipamentos, o que significa que o custo de construção será mais alto do que o de uma residência comum. É importante calcular numericamente o equilíbrio entre os benefícios fiscais e a redução dos custos operacionais, de um lado, e o aumento do investimento inicial, de outro.
3. Não há sistema de verificação durante a execução
A certificação de Long-Term Quality Housing se conclui com a solicitação na fase de projeto. Não há inspeção de terceiros durante a execução, e existe o risco de falhas construtivas só serem descobertas após a obtenção da certificação. Em um setor da construção no qual a escassez de mão de obra se tornou constante, o próprio comprador precisa verificar conscientemente a garantia da qualidade da obra.
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FAQ：Perguntas frequentes sobre Long-Term Quality Housing
Q. Onde se solicita a certificação de Long-Term Quality Housing?
É necessário solicitar ao órgão administrativo competente (prefeituras das províncias e alguns municípios). O procedimento pode ser delegado à construtora ou empreiteira, mas a solicitação antes do início da obra é um requisito obrigatório.
Q. Ao obter a certificação, quanto o imposto sobre ativos fixos fica mais barato?
No caso de casas térreas/isoladas, o período de redução do imposto sobre ativos fixos é estendido de 5 para 7 anos em comparação com uma residência comum; no caso de apartamentos, de 7 para 10 anos. O valor efetivo da redução varia conforme o valor avaliado do imóvel para fins de imposto sobre ativos fixos.
Q. A Long-Term Quality Housing é vantajosa na venda como imóvel usado?
O fato de ter obtido a certificação tem valor como prova de qualidade do imóvel. No entanto, mesmo após a certificação, é obrigatório preservar os registros de manutenção, e a situação de gestão influencia o valor do ativo.
Q. O que acontece se forem descobertas falhas construtivas?
A principal medida é responsabilizar a empresa construtora com base na garantia contra defeitos e na responsabilidade por não conformidade contratual. Como também existe o risco de cancelamento da certificação de Long-Term Quality Housing, recomendamos realizar verificações presenciais da obra de forma ativa durante a execução.
Q. Moradias existentes (imóveis usados) também podem obter a certificação de Long-Term Quality Housing?
Existe um sistema que permite a certificação de moradias existentes, desde que cumpram determinados critérios (versão para moradias existentes). No entanto, como os requisitos de solicitação são mais complexos do que os de imóveis novos, é necessário consultar um especialista.
