Dans la construction résidentielle récente, le logement de longue durée est devenu la norme. Alors que des avantages tels que les allègements fiscaux et la baisse des taux des prêts immobiliers attirent l’attention, il existe aussi des inconvénients souvent négligés, comme le coût, la charge des démarches de demande et les risques liés à la qualité d’exécution. Nous expliquons ici les critères de certification, les avantages et les inconvénients du logement de longue durée du point de vue opérationnel et de la décision d’investissement.
Qu’est-ce qu’un logement de longue durée ? Vue d’ensemble des critères de certification
Un logement de longue durée est un logement certifié en application de la loi nationale visant à promouvoir la diffusion des logements de longue durée. Il s’agit d’un dispositif juridique qui certifie que le logement dispose des performances et du cadre de gestion lui permettant d’être utilisé dans de bonnes conditions sur une longue période, et il doit satisfaire aux quatre exigences de base suivantes.
- Disposer de structures et d’équipements adaptés à une utilisation de longue durée
- Prendre en compte l’environnement d’habitation
- Présenter une surface de logement supérieure à un seuil déterminé
- Définir la durée et les méthodes d’entretien et de conservation
Les sept critères d’évaluation et les conditions concrètes de certification
Pour obtenir la certification, il faut satisfaire aux sept critères d’évaluation suivants.
| Stabilité de la structure | Niveau de résistance sismique 2 ou supérieur (le niveau 1 est aussi admis sous conditions) |
| Environnement thermique | Niveau de performance d’isolation thermique 4 ou supérieur |
| Mesures contre la dégradation | Niveau de mesures contre la dégradation 3 ou supérieur |
| Facilité d’entretien, de gestion et de renouvellement | Niveau de mesures d’entretien et de gestion 2 ou supérieur |
| Prise en compte des personnes âgées, etc. | Niveau de mesures de prise en compte des personnes âgées, etc. 3 ou supérieur |
| Performance énergétique | Niveau de performance d’isolation thermique 4 ou supérieur |
| Environnement d’habitation | Conformité aux plans de district, etc. |
Quels sont les avantages fiscaux et les subventions liés au logement de longue durée ?
En obtenant la certification de logement de longue durée, il est également possible de bénéficier d’un traitement fiscal avantageux du point de vue de la stratégie de constitution d’actifs.
Principaux avantages fiscaux
- Déduction au titre du prêt immobilier : le plafond d’emprunt éligible à la déduction est plus élevé que pour un logement ordinaire
- Déduction de la taxe d’acquisition immobilière : le montant déductible est plus favorable que pour un logement ordinaire
- Taxe d’enregistrement et de licence : réduction du taux d’imposition
- Taxe foncière : la durée de l’allègement fiscal est deux fois plus longue que pour un logement ordinaire (maison individuelle : 5 ans → 7 ans, appartement : 7 ans → 10 ans)
Baisse des taux du prêt immobilier
Flat 35S est utilisable, ce qui permet de réduire le taux d’emprunt de 0,25 % pendant les 10 premières années. Sur un prêt de longue durée, cela crée un écart significatif sur le montant total remboursé.
Dispositif de subvention
La subvention du programme "地域型住宅グリーン化事業" (plafond de 1,1 million de yens) peut également être utilisée. Comme son application suppose une contribution à l’économie régionale et une réduction de la charge environnementale, il est nécessaire de vérifier au préalable les conditions d’éligibilité.
Quels sont les inconvénients du logement de longue durée ? Trois risques faciles à négliger
Le logement de longue durée présente de nombreux avantages, mais lors d’une décision d’investissement ou d’achat, il faut aussi impérativement prendre en compte les inconvénients suivants.
1. La charge et le coût des démarches de demande
La préparation des documents de demande et l’obtention de la certification exigent un volume important de temps et de travail. Il est possible de confier la demande au constructeur, mais des frais supplémentaires s’appliquent. La demande doit impérativement être déposée avant le début des travaux, et il est indispensable de gérer le calendrier en tenant compte du délai nécessaire jusqu’à l’obtention de la certification. Une obligation de déclaration auprès de l’autorité administrative compétente existe également après l’achèvement des travaux.
2. Le coût de construction est élevé
Pour satisfaire aux critères de certification, il est nécessaire d’améliorer les performances de la structure et des équipements, si bien que le coût de construction est plus élevé que celui d’un logement ordinaire. Il est important d’évaluer de manière chiffrée l’équilibre entre les avantages fiscaux, la réduction des coûts d’exploitation et l’augmentation de l’investissement initial.
3. Il n’existe pas de dispositif de contrôle pendant les travaux
La certification de logement de longue durée est finalisée par la demande au stade de la conception. Aucun contrôle par un tiers n’intervient pendant les travaux, et il existe donc un risque que des malfaçons soient découvertes après l’obtention de la certification. Dans un secteur de la construction marqué durablement par le manque de main-d’œuvre, l’acheteur doit vérifier de manière proactive la qualité d’exécution.
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FAQ : questions fréquentes sur le logement de longue durée
Q. Où faut-il déposer la demande de certification de logement de longue durée ?
La demande doit être déposée auprès de l’autorité administrative compétente (préfectures et certaines municipalités). La procédure peut être confiée au constructeur ou à l’entreprise de travaux, mais la demande avant le démarrage des travaux est une condition obligatoire.
Q. De combien la taxe foncière est-elle réduite en cas de certification ?
Pour une maison individuelle, la durée de l’allègement de taxe foncière passe de 5 à 7 ans, et pour un appartement de 7 à 10 ans. Le montant de la réduction dépend de la valeur d’évaluation foncière du bien.
Q. Un logement de longue durée est-il avantageux lors de la revente en tant que logement ancien ?
Le fait d’avoir obtenu la certification a de la valeur en tant que preuve de la qualité du bien. Toutefois, même après la certification, la conservation des dossiers d’entretien et de gestion reste obligatoire, et la qualité de la gestion influe sur la valeur de l’actif.
Q. Que se passe-t-il si un défaut de construction est découvert ?
Le principal moyen d’action consiste à engager la responsabilité du constructeur au titre des vices et de la non-conformité contractuelle. Comme il existe aussi un risque de retrait de la certification de logement de longue durée, nous recommandons de procéder activement à des vérifications sur site pendant les travaux.
Q. Un logement existant (logement ancien) peut-il aussi obtenir la certification de logement de longue durée ?
Il existe également un dispositif permettant à un logement existant d’obtenir la certification s’il satisfait à certains critères (version pour logements existants). Toutefois, les conditions de demande étant plus complexes que pour un logement neuf, il est préférable de consulter un spécialiste.
