في بناء المنازل اليوم، أصبح «السكن عالي الجودة طويل الأجل» هو التوجه السائد. وبينما تحظى مزايا مثل الإعفاءات الضريبية وخفض فوائد القروض السكنية باهتمام كبير،فهناك أيضًا عيوب يسهل إغفالها، مثل التكاليف وأعباء إجراءات التقديم ومخاطر جودة التنفيذ. في هذا المقال نشرح معايير الاعتماد والمزايا والعيوب الخاصة بالسكن عالي الجودة طويل الأجل من منظور عملي واستثماري.
ما هو «السكن عالي الجودة طويل الأجل»؟ نظرة عامة على معايير الاعتماد
يشير «السكن عالي الجودة طويل الأجل» إلى المساكن المعتمدة بموجب قانون تعزيز نشر السكن عالي الجودة طويل الأجل الذي حددته الدولة.وهو نظام اعتماد قانوني يقر بأن المسكن يمتلك مستوى الأداء ونظام الإدارة اللازمين لاستخدامه بحالة جيدة على المدى الطويلويجب أن يستوفي المتطلبات الأساسية الأربعة التالية.
- توفر الهياكل والمعدات اللازمة للاستخدام طويل الأجل
- مراعاة البيئة السكنية
- توفر مساحة سكنية لا تقل عن حد معين
- تحديد مدة وأساليب الصيانة والحفظ
سبعة بنود تقييم ومعايير اعتماد محددة
يلزم استيفاء بنود التقييم السبعة التالية للحصول على الاعتماد.
| استقرار الهيكل | درجة مقاومة زلازل 2 أو أعلى (ويجوز أيضًا المستوى 1 بشروط معينة) |
| البيئة الحرارية | درجة أداء العزل 4 أو أعلى |
| تدابير مقاومة التدهور | درجة تدابير التدهور 3 أو أعلى |
| سهولة الصيانة والتجديد | درجة تدابير الصيانة 2 أو أعلى |
| مراعاة كبار السن وغيرهم | درجة تدابير مراعاة كبار السن 3 أو أعلى |
| كفاءة الطاقة | درجة أداء العزل 4 أو أعلى |
| البيئة السكنية | الامتثال للمخططات التنظيمية وغيرها |
ما هي المزايا الضريبية والدعم المتاحان للسكن عالي الجودة طويل الأجل؟
من خلال الحصول على اعتماد السكن عالي الجودة طويل الأجل،استراتيجية بناء الأصولتصبح أيضًا أكثر فائدة من الناحية الضريبية.
أهم المزايا الضريبية
- خصم ضريبة قرض السكن: حد أعلى مؤهل للقرض أكبر من السكن العادي
- خصم ضريبة اكتساب العقار: قيمة خصم أكثر تفضيلًا من السكن العادي
- ضريبة التسجيل والترخيص: خفض في معدل الضريبة
- ضريبة الأصول الثابتة: مدة التخفيض الضريبي ضعف السكن العادي (المنزل المنفصل: 5 سنوات→7 سنوات، الشقة: 7 سنوات→10 سنوات)
خفض فائدة قرض السكن
يصبح フラット35S متاحًا،مما يخفض فائدة الاقتراض بنسبة 0.25% خلال السنوات العشر الأولى. وفي القروض طويلة الأجل، يؤدي ذلك إلى فرق كبير في إجمالي السداد.
برنامج الدعم
يمكن أيضًا الاستفادة من الدعم ضمن برنامج «地域型住宅グリーン化事業» (بحد أقصى 1.1 مليون ين ياباني). ونظرًا إلى أن الاستفادة ترتبط بالمساهمة في الاقتصاد المحلي وتقليل الأثر البيئي، فمن الضروري التحقق مسبقًا من شروط التطبيق.
ما هي عيوب السكن عالي الجودة طويل الأجل؟ ثلاثة مخاطر يسهل التغاضي عنها
يتميز السكن عالي الجودة طويل الأجل بالعديد من المزايا، لكن عند اتخاذ قرار استثماري أو شرائي يجب أيضًا مراعاة العيوب التالية بالتأكيد.
1. الجهد والتكلفة المرتبطان بإجراءات التقديم
يتطلب إعداد مستندات الطلب والحصول على الاعتماد وقتًا وجهدًا كبيرين. كما يمكن تكليف شركة بناء المنازل بإجراء التقديم نيابة عنك، لكن ستترتب على ذلك رسوم إضافية.يجب تقديم الطلب قبل بدء أعمال البناء حتمًاكما أن إدارة الجدول الزمني مع احتساب المدة اللازمة للحصول على الاعتماد أمر أساسي. وهناك أيضًا التزام بتقديم تقرير إلى الجهة الإدارية المختصة بعد اكتمال الأعمال.
2. ارتفاع تكاليف البناء
لاستيفاء معايير الاعتماد، يلزم رفع مستوى أداء الهيكل والمعدات،مما يجعل تكاليف البناء أعلى مقارنة بالسكن العادي. ومن المهم احتساب التوازن بالأرقام بين أثر المزايا الضريبية وخفض تكاليف التشغيل من جهة، وزيادة الاستثمار الأولي من جهة أخرى.
3. غياب نظام فحص أثناء التنفيذ
يكتمل اعتماد السكن عالي الجودة طويل الأجل من خلال الطلب في مرحلة التصميم.ولا يتم إجراء فحص من طرف ثالث أثناء التنفيذ، لذلك توجد مخاطر اكتشاف عيوب التنفيذ بعد الحصول على الاعتماد فقط. وفي قطاع البناء الذي أصبح نقص العمالة فيه حالة معتادة، يجب على المشترين أنفسهم التأكد بوعي من جودة التنفيذ.
الأسئلة الشائعة: أسئلة متكررة حول السكن عالي الجودة طويل الأجل
س. أين يتم التقدم بطلب اعتماد السكن عالي الجودة طويل الأجل؟
يجب تقديم الطلب إلى الجهة الإدارية المختصة (المحافظة أو بعض البلديات). ويمكن أيضًا تكليف شركة بناء المنازل أو المقاول بإجراءات التقديم، لكن التقديم قبل بدء البناء شرط إلزامي.
س. إلى أي مدى تنخفض ضريبة الأصول الثابتة عند الحصول على الاعتماد؟
تمتد مدة تخفيض ضريبة الأصول الثابتة للمنازل المنفصلة من 5 سنوات إلى 7 سنوات، وللشقق من 7 سنوات إلى 10 سنوات. ويختلف مقدار التخفيض بحسب القيمة التقديرية للعقار لأغراض ضريبة الأصول الثابتة.
س. هل يمنح السكن عالي الجودة طويل الأجل ميزة عند بيع منزل قائم؟
تمثل حقيقة الحصول على الاعتماد قيمة بحد ذاتها بوصفها إثباتًا لجودة العقار. ومع ذلك، يظل حفظ سجلات الصيانة والإدارة إلزاميًا حتى بعد الاعتماد، كما تؤثر حالة الإدارة في قيمة الأصل.
س. ماذا يحدث إذا تم اكتشاف عيوب في التنفيذ؟
تُعد مطالبة شركة التنفيذ بمسؤولية ضمان العيوب ومسؤولية عدم مطابقة العقد الوسيلة الرئيسية. ونظرًا إلى وجود خطر إلغاء اعتماد السكن عالي الجودة طويل الأجل أيضًا، فنحن نوصي بإجراء تفقد موقعي نشط أثناء التنفيذ.
س. هل يمكن أيضًا اعتماد منزل قائم (مستعمل) كسكن عالي الجودة طويل الأجل؟
يمكن أيضًا اعتماد المساكن القائمة إذا استوفت معايير معينة ضمن نظام مخصص لها (نسخة المساكن القائمة). ولكن نظرًا إلى أن متطلبات التقديم أكثر تعقيدًا من المساكن الجديدة، فمن الضروري استشارة متخصص.
