Quanto Capital É Necessário para a Gestão de Apartamentos?

Para iniciar a gestão de apartamentos para locação, é necessário um volume significativo de recursos, incluindo custos de construção do imóvel, diversos tributos e despesas acessórias. Compreender a visão geral dos recursos necessários e escolher formas adequadas de captação é o primeiro passo para o sucesso da operação. Neste artigo, explicamos os tipos de custos iniciais necessários para a gestão de apartamentos e as formas de captação de recursos.

Que tipos de custos iniciais existem na gestão de apartamentos?

Os custos iniciais para começar a gestão de apartamentos podem ser divididos, em linhas gerais, em despesas relacionadas à construção e em diversos tributos e despesas acessórias. Vamos entender o detalhamento de cada um deles.

Custo de construção do imóvel

O custo de construção, que inclui as obras do edifício principal do apartamento e as obras complementares de instalações, é o maior item de despesa. A obra principal inclui fundação, interior, exterior e áreas hidráulicas, enquanto as obras complementares incluem instalações de água, gás, eletricidade e ar-condicionado.

Honorários de projeto

Quando se contrata um arquiteto ou projetista, cerca de 10% do custo total da obra é uma referência para os honorários de projeto. Há uma tendência de que a proporção dos honorários diminua à medida que o custo da obra aumenta.

Imposto sobre aquisição de imóvel

O imposto sobre aquisição de imóvel corresponde a 3% do valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos. Quando a área construída está entre 40 e 240 metros quadrados, aplica-se uma dedução de 12 milhões de ienes, portanto vale a pena fazer esse cálculo com antecedência.

Imposto de registro e licença

É o imposto incidente sobre o registro de preservação da propriedade e sobre o registro de constituição de hipoteca. A alíquota básica é de 0,4% do valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos do edifício, e em alguns casos pode haver aplicação de medidas de redução para uso residencial.

Imposto do selo e taxa de intermediação

Incide imposto do selo sobre contratos de compra e venda e sobre o contrato de empréstimo. No caso de compra de imóvel usado, também é necessária a taxa de intermediação.

Que tipos de custos operacionais existem na gestão de apartamentos?

Além dos custos iniciais, é necessário prever também as despesas contínuas após o início da operação.

Pagamento do empréstimo

O pagamento do financiamento para apartamentos é o maior custo fixo. Como o valor mensal varia conforme o tipo de juros (fixos ou variáveis) e o prazo de pagamento, uma simulação cuidadosa é essencial.

Taxa de administração terceirizada

Ao terceirizar as operações para uma administradora, a referência de mercado para a taxa de administração é de cerca de 3% a 5% da receita de aluguel. A empresa pode assumir o atendimento aos inquilinos e o agendamento de manutenções.

Reserva para reparos

É importante reservar mensalmente um valor fixo para se preparar para grandes reformas, como pintura de fachada e reparos no telhado. De modo geral, a primeira grande reforma passa a ser necessária entre 10 e 15 anos após a construção.

Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano

Como custos fixos anuais, há o imposto sobre ativos fixos (1,4% do valor de avaliação) e o imposto de planejamento urbano (0,3% do valor de avaliação). Convém verificar as medidas de redução aplicáveis a terrenos residenciais.

Seguro contra incêndio e seguro contra terremoto

Para a preservação do edifício, a contratação de seguro contra incêndio e seguro contra terremoto é indispensável. O valor do prêmio varia conforme a estrutura do edifício e a sua localização.

Como captar recursos para a gestão de apartamentos?

Para captar recursos para a gestão de apartamentos, existem principalmente duas formas: o financiamento para apartamentos e os recursos próprios. Estruture um plano financeiro adequado.

Financiamento para apartamentos (empréstimo para investimento imobiliário)

Os financiamentos para apartamentos oferecidos por instituições financeiras geralmente permitem tomar emprestado cerca de 70% a 90% do valor do imóvel. A taxa de juros costuma ficar na faixa de 1% a 3%, e o prazo de pagamento costuma ser de 20 a 35 anos.

Preparação de recursos próprios

Em geral, exige-se entre 10% e 30% do valor do imóvel em recursos próprios. Quanto maior for o capital próprio, mais favoráveis tendem a ser as condições do financiamento e menor tende a ser o peso do pagamento.

Uso da Japan Finance Corporation

Quando é difícil obter financiamento de instituições financeiras privadas, os programas de financiamento da Japan Finance Corporation também podem ser uma opção. Em alguns casos, é possível obter empréstimos de longo prazo com juros baixos.

Quais são os pontos para não errar no planejamento financeiro?

Fragilidades no planejamento financeiro levam diretamente ao fracasso da gestão de apartamentos. Tenha em mente os pontos a seguir.

Faça simulações de fluxo de caixa em vários cenários

Faça simulações com vários cenários que considerem riscos como taxa de vacância, variação dos juros e aumento dos custos de reparo. Trabalhar apenas com premissas otimistas é arriscado.

Garanta recursos próprios com margem

É importante manter uma reserva de caixa disponível para responder a reparos inesperados e períodos de vacância.

Mantenha a relação de pagamento em nível adequado

O ideal é que a relação entre o valor do pagamento do empréstimo e a receita de aluguel seja de 50% ou menos. Quando essa relação é alta demais, a gestão do caixa se torna difícil em caso de vacância.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. Quanto custam, em média, os custos iniciais da gestão de apartamentos?

Depende da escala do imóvel, mas em geral o valor fica entre 30 milhões e 100 milhões de ienes, incluindo o custo de construção. Se o terreno já for de sua propriedade, será necessário arcar apenas com o custo de construção.

Q. É possível começar a gestão de apartamentos sem recursos próprios?

Há casos em que isso é possível com financiamento integral, mas os juros tendem a ser mais altos e o risco de pagamento aumenta. O mais recomendável é preparar pelo menos cerca de 10% do valor do imóvel em recursos próprios.

Q. Quais pontos são mais valorizados na análise de um financiamento para apartamentos?

Além da renda anual, do tempo de serviço e do montante de recursos próprios, a rentabilidade do imóvel e as condições de localização são pontos importantes na análise.