開始公寓經營需要大量資金，包括物件建築費、各類稅費以及附帶費用。掌握所需資金的整體情況，並選擇合適的籌資方式，是邁向經營成功的第一步。本文將說明公寓經營所需的初期費用種類，以及資金籌措的方法。
公寓經營的初期費用有哪些？
開始公寓經營所需的初期費用，大致可分為建築相關費用，以及各類稅費與雜費。先了解各項費用的內容。
物件建築費
包含公寓主體工程費與設備附帶工程費的建築費，是最大的支出項目。主體工程包括基礎、室內裝修、外裝與給排水部分，附帶工程則包括自來水、瓦斯、電力與空調工程。
設計費
若委託設計師，設計費通常可用總工程費用的約10%作為參考標準。一般而言，工程費越高，設計費所占比例往往越低。
不動產取得稅
不動產取得稅為固定資產稅評估額的3%。當樓地板面積為40至240平方公尺時，可適用1,200萬日圓的扣除額，因此建議事先試算。
登錄免許稅
這是針對所有權保存登記與抵押權設定登記所課徵的稅費。基本稅率為建物固定資產稅評估額的0.4%，在適用住宅減免措施的情況下，也可能享有優惠。
印花稅與仲介手續費
買賣契約書以及貸款契約書都需要繳納印花稅。若購買中古物件，還需要支付仲介手續費。
公寓經營的營運費用有哪些？
除了初期費用之外，也需要預估開始經營後持續發生的費用。
貸款償還
公寓貸款的償還是最大的固定成本。由於每月還款額會因利率類型（固定或浮動）以及還款期間而變動，因此審慎試算非常重要。
管理委託費
若將業務委託給管理公司，管理委託費的市場行情通常約為租金收入的3%至5%。管理公司可代為處理住戶應對與維護安排。
修繕準備金
為了因應外牆塗裝、屋頂修繕等大規模修繕，每月預留一定金額十分重要。一般而言，建成後10至15年就需要進行第一次大規模修繕。
固定資產稅與都市計畫稅
作為每年發生的固定費用，包括固定資產稅（評估額的1.4%）與都市計畫稅（評估額的0.3%）。建議確認住宅用地的減免措施。
火災保險與地震保險
為了維護建物，加入火災保險與地震保險是必要的。保險費會因建物結構與所在地而有所不同。
公寓經營的資金該如何籌措？
公寓經營的資金籌措主要有兩種方式，即公寓貸款與自有資金。請建立合適的資金計畫。
公寓貸款（不動產投資貸款）
金融機構提供的公寓貸款，通常可借入相當於物件價格70%至90%左右的金額。利率一般落在1%至3%區間，還款期間多為20至35年。
準備自有資金
通常需要準備相當於物件價格10%至30%的自有資金。自有資金越多，融資條件往往越有利，還款負擔也會減輕。
運用日本政策金融公庫
如果難以從民間金融機構取得融資，日本政策金融公庫的融資制度也是一種選項。在某些情況下，可以取得低利率的長期借款。
為了避免資金計畫失敗，應掌握哪些重點？
資金計畫不夠周延，會直接導致公寓經營失敗。請掌握以下重點。
以多種模式進行收支試算
應將空置率、利率變動、修繕費增加等風險納入考量，針對多種情境進行試算。若只根據樂觀假設來規劃，風險較高。
自有資金要保留餘裕
作為應對突發修繕與空置情況的資金，手邊保留一定的預備資金非常重要。
將償還比率維持在適當水準
貸款償還額占租金收入的比率，理想上應控制在50%以下。若償還比率過高，一旦出現空置，資金周轉就會變得吃緊。
常見問題（FAQ）
Q. 公寓經營的初期費用大約需要多少？
會因物件規模而異，但一般包含建築費在內，大約需要3,000萬至1億日圓。若已持有土地，則只需負擔建築費即可。
Q. 沒有自有資金也能開始公寓經營嗎？
雖然也有以全額貸款開始的案例，但利率會較高，還款風險也會增加。通常仍建議至少準備相當於物件價格10%左右的自有資金。
Q. 公寓貸款審查時會重視哪些重點？
除了年收入、年資與自有資金金額之外，物件的收益性（報酬率）以及地點條件也是審查的重要重點。
