A gestão de estacionamentos rotativos do tipo coin parking tem atraído atenção como uma forma de investimento imobiliário. Embora exija relativamente pouco capital inicial e seja fácil de iniciar, a rentabilidade e o custo inicial variam bastante conforme o modelo de operação. Neste artigo, explicamos, com foco em apoiar decisões de investimento, os custos iniciais, as vantagens e as desvantagens dos dois modelos de gestão de coin parking (operação própria e locação integral).
Quantos tipos de modelo de gestão de coin parking existem?
Os modelos de gestão de coin parking dividem-se, em linhas gerais, em dois tipos: “operação própria (gestão direta)” e “locação integral (sublease)”.A escolha entre eles determina o custo inicial, a rentabilidade e a carga de gestão.
Qual é o custo inicial da operação própria (gestão direta)?
Escolha dos equipamentos: sistema com trava vs. sistema com cancela
Na operação própria, a escolha dos equipamentos é o primeiro fator que define o custo inicial.
- Sistema com trava: mecanismo em que a placa de trava detecta o estacionamento e solicita o pagamento. É comum em estacionamentos de pequeno porte, com até 30 vagas.
- Sistema com cancela: mecanismo que instala uma cancela na entrada e saída. É comum em estacionamentos de grande porte, e a eficiência de custo aumenta à medida que cresce o número de vagas.
Estimativa do custo inicial da operação própria
Somando preparação do terreno, instalação de equipamentos, iluminação, cercas e câmeras de segurança, o custo inicial da operação própria fica em torno de 3 milhões de ienes.Os custos dos equipamentos, como máquina de pagamento, placas de trava e cancelas, representam uma parcela especialmente relevante.
Vantagens e desvantagens da operação própria
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Vantagens | A receita de vendas se converte diretamente em renda. Em locais favoráveis e com boa ocupação, a recuperação do investimento inicial pode ser rápida |
| Desvantagens | Risco de queda abrupta da receita com o surgimento de concorrentes. O investimento inicial é pesado. A gestão e a resposta a problemas ficam por conta do proprietário |
Qual é o custo inicial da locação integral (sublease)?
Se o terreno for próprio, o custo inicial pode ser zero
Na locação integral, a empresa especializada em gestão de estacionamentos assume integralmente os equipamentos, placas e obras de instalação. Se for apenas fornecer um terreno próprio, o custo inicial pode ser reduzido apenas ao custo de pavimentação asfáltica (ou até zero).
Vantagens e desvantagens da locação integral
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Vantagens | Renda estável com aluguel fixo. A gestão e o atendimento de problemas ficam a cargo da administradora. É possível operar sem grande esforço |
| Desvantagens | Como a parte da administradora é descontada, a rentabilidade é menor do que na operação própria |
Qual modelo de gestão deve ser escolhido?
Os três principais pontos de decisão são os seguintes.
- Situação de propriedade do terreno: se o terreno for próprio, é possível buscar custo inicial zero com a locação integral
- Maximização do retorno vs. estabilidade: se quiser buscar maior rentabilidade, escolha operação própria; se priorizar renda estável, escolha locação integral
- Esforço de gestão: se a operação for como atividade paralela ou forma de uso do terreno, a locação integral é a opção mais realista
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FAQ: Perguntas frequentes sobre a gestão de coin parking
Q1. Qual área de terreno é necessária para operar um coin parking?
É possível começar com o equivalente a 2 ou 3 vagas (cerca de 30 a 50 m²). Quando é possível garantir 10 vagas ou mais, a rentabilidade tende a aumentar.
Q2. Qual costuma ser o prazo contratual da locação integral?
Em geral, são comuns contratos de 3 a 10 anos, e as condições de renovação e rescisão variam conforme a empresa. Antes de assinar, verifique necessariamente as cláusulas de revisão do aluguel e as multas por rescisão.
Q3. Qual costuma ser a taxa de retorno de um coin parking?
Ela varia bastante conforme a localização e o modelo de operação, mas em áreas urbanas bem localizadas há casos em que se pode mirar uma rentabilidade bruta de 10% a 20%. Em áreas suburbanas, pode ficar abaixo de 5%.
Q4. A gestão de coin parking pode ser usada para economia tributária?
O imposto predial sobre o terreno não se enquadra na regra especial para terrenos residenciais, e, ao utilizá-lo como estacionamento, a tributação passa a ser equivalente à de um terreno vazio. Faça sempre a simulação do equilíbrio entre receita e custos.
Q5. Se eu operar por conta própria, quem arca com os custos quando os equipamentos quebram?
Na operação própria, os custos de reparo dos equipamentos ficam por conta do proprietário. Falhas em máquinas de pagamento e placas de trava podem gerar despesas de reparo de dezenas de milhares a centenas de milhares de ienes, por isso é importante reservar verba de contingência.
