定期租賃契約，是指在簽約之初就已確定契約期間的租賃契約。原則上，由於在契約期間內不能中途解約，因此房東與承租人雙方都準確理解契約內容非常重要。本文將說明定期租賃契約的特點、中途解約的方法，以及無法解約時的因應方式。
什麼是定期租賃契約？與一般租賃契約有何不同
定期租賃契約會事先約定契約期間，在期限屆滿時，承租人必須返還房屋。與一般租賃契約不同，即使承租人希望繼續承租，出租人也可以在無需正當理由的情況下拒絕續約。
- 對出租人的優點：可用於短期出租、在出售前有效活用不動產，以及將空置房間轉化為收益
- 對承租人的優點：租金通常比一般租賃更低，而且入住者多為相似契約條件的承租人，較不容易發生糾紛
定期租賃契約原則上不能中途解約嗎？
原則上，定期租賃契約不能中途解約。這是因為契約期間既已確定，若允許中途解約，契約本身的意義就會減弱。若在不了解這一點的情況下簽約，一旦發生不得已的情況，就可能陷入困境。
在例外情況下，可以透過哪些方式中途解約？
利用保留解約權特約
若事先在契約中納入「保留解約權特約」，就有可能進行中途解約。不過，由於也有法院認定該特約無效的案例（借地借家法第30條），因此不能說這是絕對穩妥的方法。建議在簽約時請律師確認相關內容。
支付違約金
透過將剩餘契約期間對應的租金一次付清，即可辦理解約（例如：若還剩5個月，則支付5個月租金）。這種方式需要具備一定的資金餘裕。
行使中途解約權
僅在同時符合以下3項條件時，才可以在沒有特約的情況下行使中途解約權：
- 供居住使用
- 面積未滿200平方公尺
- 有不得已的事由（例如因疾病住院、遠距離工作調動等）
「不得已的事由」的範圍並不明確，最終判斷將交由出租人、律師或法院決定。
合意解除
這是與出租人（房東）直接協商並取得同意的方法。如果雙方具有一定的信任關係，誠懇說明理由，就有可能達成共識。在解約時間上予以體諒（例如3月等較容易找到新房客的時期），以及表達願意預付數個月租金的意向，也可作為協商籌碼。
如果無論如何都無法解約，該如何因應？
有禮貌地與出租人溝通
先整理好解約理由、希望解約的時間，以及金錢條件（違約金、預付租金等），再與房東溝通。即使在法律上不能解約，只要雙方達成合意，仍然可以解除契約。
搬到有免租期的物件
如果無法中途解約而產生雙重租金負擔，搬入有免租期的物件（數個月免租）可以減輕經濟壓力。不過也要注意，有些免租期物件若在約定期間內解約，同樣可能產生違約金。
常見問題（FAQ）
Q. 定期租賃契約與一般租賃契約最大的差異是什麼？
在一般租賃契約中，如果承租人希望繼續承租，出租人不能在沒有正當理由的情況下拒絕續約；而定期租賃契約會在期限屆滿時自動終止。是否可以中途解約，也是兩者之間的重要差異。
Q. 任何人都可以行使中途解約權嗎？
只有在符合居住用途、面積未滿200平方公尺，以及存在不得已事由這3項條件時，才可以行使該權利。至於是否屬於不得已事由，最終將由法院等機關判斷。
Q. 違約金大約需要多少？
通常情況下，多數會要求一次付清剩餘契約期間對應的全部租金。剩餘期間越長，負擔就越重。
Q. 作為房東，定期租賃契約有哪些優點？
其優點包括：可在外地調職期間暫時出租自住房、在出售前的空置期間實現收益化，以及在契約期滿時較為確實地收回房產。
