Un contrato de arrendamiento de duración determinada es un contrato de alquiler en el que el plazo queda fijado desde el inicio. En principio, no puede rescindirse a mitad del período contractual, por lo que es importante que tanto el propietario como el inquilino comprendan con precisión las condiciones del contrato. En este artículo explicamos las características de este tipo de contrato, las formas de rescisión anticipada y qué hacer si no es posible rescindirlo.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de duración determinada? Diferencias con un contrato ordinario
En un contrato de arrendamiento de duración determinada, el plazo se fija de antemano y el inquilino debe desalojar la propiedad cuando vence el período. A diferencia de un contrato de arrendamiento ordinario, aunque el inquilino desee continuar, el arrendador puede negarse a renovar sin necesidad de causa justificada.
- Ventajas para el arrendador: permite un alquiler temporal, un uso rentable antes de la venta y monetizar habitaciones vacías
- Ventajas para el inquilino: en muchos casos la renta es más baja que en un contrato ordinario y es menos probable que surjan problemas al convivir con otros ocupantes bajo condiciones similares
¿En principio no es posible rescindir anticipadamente un contrato de arrendamiento de duración determinada?
En principio, no es posible rescindir anticipadamente un contrato de arrendamiento de duración determinada. Esto se debe a que, por la propia naturaleza de un contrato con plazo fijo, si se permitiera la rescisión en mitad del período, se perdería el sentido del contrato. Si se firma sin conocer este punto, puede convertirse en un problema cuando surjan circunstancias inevitables.
¿Qué métodos permiten una rescisión anticipada de forma excepcional?
Aprovechar una cláusula de reserva del derecho de rescisión
La rescisión anticipada puede ser posible si se incorpora previamente en el contrato una "cláusula de reserva del derecho de rescisión". Sin embargo, no puede considerarse un método seguro, ya que ha habido casos en los que los tribunales han considerado inválida esa cláusula (artículo 30 de la Ley de Arrendamientos de Suelo y Edificios). Recomendamos que un abogado revise su contenido al celebrar el contrato.
Pagar una penalización
La rescisión puede hacerse pagando como penalización la renta correspondiente al período contractual restante en un solo pago (por ejemplo, si quedan 5 meses, se abonan 5 meses de renta). Es un método que requiere margen económico.
Ejercer el derecho de rescisión anticipada
Solo puede ejercerse el derecho de rescisión anticipada sin cláusula especial si se cumplen las tres condiciones siguientes:
- Uso con fines residenciales
- Superficie inferior a 200 m2
- Circunstancias inevitables (como hospitalización por enfermedad o traslado laboral de larga distancia)
El alcance de las "circunstancias inevitables" no está claramente definido, y la decisión final queda en manos del arrendador, el abogado o el tribunal.
Rescisión por mutuo acuerdo
Este método consiste en negociar directamente con el arrendador (propietario) y obtener su acuerdo. Si existe una relación de confianza, es posible lograr un acuerdo explicando la razón con sinceridad. También pueden servir como elementos de negociación considerar el momento de la rescisión (por ejemplo, marzo, cuando es más fácil encontrar un nuevo inquilino) y mostrar disposición a pagar por adelantado varios meses de renta.
¿Qué hacer si de verdad no es posible rescindir el contrato?
Consultar con el arrendador de forma cuidadosa
Primero conviene ordenar el motivo de la rescisión, la fecha deseada y las condiciones económicas (penalización, pago anticipado de la renta, etc.) y luego consultarlo con el propietario. Aunque legalmente no pueda rescindirse, si hay acuerdo la rescisión sí es posible.
Elegir una propiedad con meses de renta gratis para la nueva mudanza
Si no puede rescindirse anticipadamente y se generan dos rentas al mismo tiempo, mudarse a una propiedad con "free rent" (algunos meses sin renta) puede reducir la carga económica. No obstante, también hay que tener cuidado, porque en algunas de estas propiedades puede aplicarse una penalización si se rescinde dentro de un plazo determinado.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la mayor diferencia entre un contrato de arrendamiento de duración determinada y un contrato ordinario?
En un contrato ordinario, si el inquilino desea continuar, el arrendador no puede negarse a renovar sin causa justificada, mientras que un contrato de duración determinada termina automáticamente al vencimiento del plazo. La posibilidad de rescisión anticipada también es una diferencia importante.
Q. ¿Cualquier persona puede ejercer el derecho de rescisión anticipada?
Solo puede ejercerse si se cumplen las tres condiciones de uso residencial, superficie inferior a 200 m2 y circunstancias inevitables. La determinación de si existen circunstancias inevitables corresponde en última instancia al tribunal u otras instancias competentes.
Q. ¿Cuánto puede costar la penalización?
En general, suele exigirse el pago único de la renta correspondiente al período contractual restante. Cuanto más largo sea el período pendiente, mayor será la carga.
Q. ¿Qué ventajas tiene para el propietario un contrato de arrendamiento de duración determinada?
Tiene ventajas como poder alquilar temporalmente la propia vivienda durante un traslado, rentabilizar el período vacante antes de la venta y recuperar la propiedad con certeza al vencimiento del plazo.
