固定期限租赁合同，是指在签约之初就已经确定合同期限的租赁合同。原则上，由于在合同期限内不能中途解约，因此房东与承租人双方都准确理解合同内容非常重要。本文将说明固定期限租赁合同的特点、中途解约的方法，以及无法解约时的应对方式。
什么是固定期限租赁合同？与普通租赁合同有何不同
固定期限租赁合同会预先约定合同期限，在期限届满时，承租人必须腾退房屋。与普通租赁合同不同，即使承租人希望继续租住，出租人也可以在无需正当理由的情况下拒绝续约。
- 对出租人的好处：可以用于临时出租、在出售前有效利用房产，以及将空置房间转化为收益
- 对承租人的好处：租金通常比普通租赁更低，而且入住者多为相似合同条件的承租人，不易发生纠纷
固定期限租赁合同原则上不能中途解约吗？
原则上，固定期限租赁合同不能中途解约。这是因为合同期限既已确定，如果允许中途解约，合同本身的意义就会削弱。若在不了解这一点的情况下签约，一旦发生不得已的情况，就可能陷入被动。
在例外情况下，可以通过哪些方式中途解约？
利用保留解约权特别约定
如果事先在合同中写入“保留解约权特别约定”，就有可能实现中途解约。不过，由于也存在法院认定该特别约定无效的案例（借地借家法第30条），因此不能说这是绝对稳妥的方法。建议在签约时请律师确认相关内容。
支付违约金
通过将剩余合同期限对应的租金一次性付清，可以办理解约（例如：还剩5个月，则支付5个月租金）。这种方式需要具备一定的资金余力。
行使中途解约权
仅在同时满足以下3项条件时，才可以在没有特别约定的情况下行使中途解约权：
- 用于居住目的
- 建筑面积不足200平方米
- 存在不得已的事由（如因疾病住院、远距离工作调动等）
“不得已的事由”范围并不明确，最终判断将交由出租人、律师或法院决定。
协议解除
这是与出租人（房东）直接协商并取得同意的方法。如果双方具有一定信任关系，真诚说明理由，就有可能达成一致。在解约时间上予以体谅（例如3月等较容易找到新租客的时期），以及表达预付数个月租金的意愿，也可以成为谈判筹码。
如果无论如何都无法解约，该如何应对？
礼貌地与出租人沟通
先整理好解约理由、希望解约的时间，以及金钱条件（违约金、预付租金等），再与房东沟通。即使在法律上不能解约，只要双方达成一致，仍然可以解除合同。
搬到免租期房源
如果无法中途解约而产生双重房租负担，搬入免租期房源（数个月免房租）可以减轻经济压力。不过也需要注意，有些免租期房源如果在约定期限内解约，同样可能产生违约金。
常见问题（FAQ）
Q. 固定期限租赁合同与普通租赁合同最大的区别是什么？
在普通租赁合同中，如果承租人希望继续租住，出租人不能在没有正当理由的情况下拒绝续约；而固定期限租赁合同会在期限届满时自动终止。是否可以中途解约，也是两者之间的重要区别。
Q. 任何人都可以行使中途解约权吗？
只有在满足居住目的、建筑面积不足200平方米、存在不得已事由这3项条件时，才可以行使该权利。对于是否属于不得已事由，最终将由法院等机构判断。
Q. 违约金大概需要多少？
通常情况下，多数会要求一次性支付剩余合同期限对应的全部租金。剩余期限越长，负担就越重。
Q. 作为房东，固定期限租赁合同有哪些优势？
其优势包括：可在外地调动期间临时出租自住房、在出售前的空置期间实现收益化，以及在合同期满时较为确定地收回房产。
