Muitos investidores em investimento imobiliário consideram comprar um prédio inteiro de apartamentos. No entanto,a compra de um edifício inteiro também é considerada uma forma de investimento com alto risco de fracasso e exige uma análise cuidadosa. Neste artigo, organizamos as causas estruturais do fracasso e as medidas de mitigação de risco adotadas por investidores profissionais.
Por que ocorrem fracassos na compra de um prédio inteiro de apartamentos?
O fracasso na compra de um edifício inteiro ocorre quando causas específicas se sobrepõem. Compreender os principais padrões de fracasso é o primeiro passo para evitar perdas.
O risco de vacância aumenta
Em imóveis com muitas unidades, torna-se mais difícil garantir locatários, e a taxa de vacância afeta diretamente a rentabilidade. Quando surgem mais imóveis concorrentes na região ou a planta não atende à demanda, mesmo imóveis novos podem ter baixa taxa de ocupação. Com o passar dos anos, o ambiente ao redor também muda, e a mudança de campus universitário ou a alteração da dinâmica populacional frequentemente afetam a demanda por locação. Se as unidades vazias aumentam, a receita de aluguel cai de forma significativa e pressiona o pagamento do financiamento.
Os custos de manutenção tendem a aumentar
Nos apartamentos, a deterioração avança com o passar do tempo e,em ciclos de 10 a 15 anos, tornam-se necessárias grandes reformas. Custos como pintura externa, reparo do telhado e atualização de equipamentos tendem a ser elevados. Também é comum que imóveis sejam vendidos pouco antes de uma grande reforma, e investidores iniciantes podem deixar passar esse "custo oculto" e acabar em dificuldade.
O imóvel pode entrar em situação de overloan
Imóveis anunciados com "custo inicial zero"tendem a gerar overloan porque incluem no financiamento até despesas acessórias, como corretagem, selo fiscal e honorários do escrivão judicial. Quando, além do preço do imóvel, as despesas acessórias também são cobertas pelo financiamento, existe ainda o risco de aumento da taxa de juros aplicada. É necessário simular o investimento supondo fluxo de caixa negativo.
É mais difícil comparar do que no regime de propriedade fracionada
Na propriedade fracionada, é fácil comparar planta, localização e preço lado a lado, masos prédios inteiros variam muito de um imóvel para outro em escala, número de unidades, idade da construção e condição de gestão, o que dificulta uma comparação adequada. Julgar apenas pelo preço pode levar a omissões críticas.
Compra motivada apenas pelo efeito de economia tributária
No primeiro ano, a economia tributária é maior porque despesas como corretagem e taxa de financiamento podem ser lançadas como custo. No entanto,a partir do segundo ano, as despesas diminuem e o benefício fiscal perde força. A compra de um prédio inteiro frequentemente envolve investimentos acima de 100 milhões de ienes, e decidir com foco principal em economia tributária pode comprometer a rentabilidade de longo prazo.
Quais medidas evitam fracassos na compra de um prédio inteiro de apartamentos?
Para evitar fracassos, é importante verificar a estrutura de rentabilidade por vários ângulos antes da compra.
Escolher um imóvel usado para reduzir o custo inicial
Imóveis usados permitem reduzir de forma significativa o custo de aquisição em comparação com imóveis novos, o que contribui para melhorar a rentabilidade. Como o "premium de novo" só mantém seu apelo junto aos locatários por pouco tempo, optar deliberadamente por um imóvel usado também pode ser uma decisão racional.
Manter a competitividade com renovação
Ao realizar uma renovação depois de adquirir um imóvel usado,é possível diferenciar-se dos imóveis vizinhos, aumentar a taxa de ocupação e sustentar o valor do aluguel. O pressuposto é incluir o custo da renovação no preço de aquisição ao calcular a rentabilidade.
Confirmar o entorno e a conveniência com vistoria local
A existência de supermercado e loja de conveniência, a segurança da área, o acesso ao transporte público e o nível de aluguel dos imóveis concorrentes devem ser confirmados no local.Também convém verificar com antecedência, por meio das informações de planejamento urbano do município, a dinâmica populacional futura e os planos de desenvolvimento.
Comparar vários cenários com fluxo de caixa
O fluxo de caixa corresponde ao valor líquido que resta após deduzir da receita de aluguel o pagamento do financiamento, as despesas diversas e o imposto sobre ativo fixo.É indispensável fazer simulações em três padrões: ocupação total, taxa de ocupação de 80% e taxa de ocupação de 50%, e confirmar se o investimento se sustenta mesmo no pior cenário.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o maior risco na compra de um prédio inteiro de apartamentos?
Os maiores riscos são a vacância e o aumento dos custos de manutenção. Em especial, em imóveis com mais idade, o custo de grandes reformas pressiona fortemente a rentabilidade. Antes da compra, é importante verificar o histórico de reformas e o plano futuro de manutenção.
Que tipo de investidor é adequado para comprar um prédio inteiro de apartamentos?
Esse formato é adequado para investidores com certo volume de capital próprio e capacidade de aceitar, com visão de longo prazo, o risco de vacância e os custos de reforma. O pressuposto é adquirir antes o conhecimento básico de investimento imobiliário, como cálculo de fluxo de caixa, estrutura do edifício e gestão locatária.
Como evitar o overloan?
O princípio básico é preparar de 10% a 30% do custo de compra do imóvel como capital próprio e cobrir, tanto quanto possível, as despesas acessórias com recursos disponíveis. Financiamentos que incluem essas despesas tendem a elevar os juros e se tornam uma das principais causas de fluxo de caixa negativo.
É fácil fracassar quando se compra um prédio inteiro apenas por economia tributária?
O efeito fiscal concentra-se no primeiro ano e perde força rapidamente a partir do segundo. A economia tributária deve ser vista apenas como um benefício secundário, e o objetivo principal deve ser garantir um fluxo de caixa estável.
Entre apartamento usado e apartamento novo, qual é mais vantajoso para investir?
Em termos de rentabilidade, o usado costuma ser mais vantajoso em muitos casos. No entanto, é necessário calcular a rentabilidade real incorporando o momento e o custo das grandes reformas. Imóveis novos têm menor risco de reforma, mas tendem a ter custo de aquisição mais alto e rentabilidade mais baixa.
