A gestao de apartamentos atrai atencao dentro do investimento imobiliario por ter uma barreira de entrada relativamente baixa e potencial de renda estavel. No entanto, para ter sucesso, e indispensavel compreender os riscos de forma sistematica e adotar medidas adequadas. Neste artigo, analisamos os 9 principais riscos da gestao de apartamentos sob a perspectiva do investidor e explicamos contramedidas praticas.
Como funciona a estrutura de receita da gestao de apartamentos? Entenda os fundamentos do investimento
A gestao de apartamentos e um tipo de negocio de locacao imobiliaria e um metodo de investimento cuja principal fonte de receita e o aluguel. Para manter uma receita estavel, e essencial compreender as regulacoes legais relacionadas a gestao de locacao.
A estrutura basica de receita e a seguinte.
- Renda corrente: o lucro corresponde ao valor restante depois de deduzir do aluguel despesas como pagamento do financiamento, custos de reparo, taxa de administracao e imposto sobre ativos fixos
- Ganho de capital: lucro obtido na venda do imovel
- Outras receitas: taxa inicial, taxa de renovacao e taxa de areas comuns
Predominam edificacoes de 2 a 3 andares em madeira ou estrutura metalica, e uma vantagem e exigir menor investimento inicial do que o investimento em condominios. Se houver um terreno herdado, e possivel iniciar apenas com o custo de construcao, com expectativa de alta rentabilidade.
Principais vantagens da gestao de apartamentos
- Renda estavel de longo prazo: se os moradores se mantiverem no imovel, e possivel obter fluxo de caixa continuo
- Funcao de seguro de vida: com o seguro de vida vinculado ao financiamento, em caso de eventualidade o saldo do emprestimo e quitado, permitindo deixar uma fonte de renda e um ativo para a familia
- Formacao de recursos para a aposentadoria: apos a quitacao do financiamento, o fluxo de caixa melhora significativamente e passa a ser uma renda estavel no pos-aposentadoria
Quais sao os 9 grandes riscos da gestao de apartamentos? Uma organizacao sistematica
Os riscos da gestao de apartamentos podem ser amplamente classificados em tres categorias: "riscos relacionados a vacancia", "riscos financeiros" e "riscos operacionais". Antes de decidir investir, e importante compreender as caracteristicas de cada risco e suas contramedidas.
Risco 1: risco de vacancia causado pela localizacao
A gestao de apartamentos e um negocio fortemente dependente da localizacao. Como as condicoes de localizacao nao podem ser alteradas depois, esse e provavelmente o fator mais importante na decisao de investimento.
Em areas urbanas com grande populacao, o ideal e estar a ate 10 minutos a pe da estacao. Isso permite captar a demanda de jovens e de lares unipessoais que valorizam a conveniencia para trabalho e estudo. Como um erro na escolha da localizacao nao tem volta, e necessario decidir com extrema cautela.
Risco 2: risco de vacancia devido a deterioracao pelo tempo
Trata-se do risco de perda de competitividade em relacao a imoveis novos com o passar dos anos de construcao. No mercado japones de locacao, a preferencia por imoveis novos e forte, e dentro da mesma area os imoveis novos tendem a ser escolhidos primeiro.
Contramedida: investir em reformas periodicas e escolher localizacoes privilegiadas menos suscetiveis ao efeito da idade do imovel.
Risco 3: risco de vacancia por excesso de oferta
Quando novos predios de apartamentos sao construidos nas proximidades, a taxa de ocupacao dos imoveis existentes cai. Quanto maior o declinio populacional da area, maior tende a ser o impacto do aumento da oferta.
Contramedida: investir em areas com crescimento populacional ajuda a minimizar o impacto do aumento da oferta.
Risco 4: risco de pagamento do financiamento
Este e o risco de se tornar dificil pagar o financiamento devido ao aumento da vacancia ou a queda dos alugueis.
Contramedida: e possivel controlar esse risco elevando a proporcao de capital proprio e reduzindo o valor tomado em emprestimo.
Risco 5: risco de queda do aluguel
Quando a vacancia se prolonga, o proprietario pode ser obrigado a reduzir o aluguel. Uma vez reduzido, o aluguel tende a ser dificil de recuperar, e isso tambem pode levar a pedidos de reducao por parte dos moradores atuais.
Contramedida: e importante implementar continuamente medidas operacionais para prevenir a vacancia antes que ela ocorra.
Risco 6: risco de inadimplencia do aluguel
Se o morador atrasar o pagamento do aluguel, o contrato nao pode ser rescindido a menos que a inadimplencia persista por mais de 3 meses. Tambem vem aumentando o numero de imoveis sem deposito de garantia e de casos sem fiador solidario, o que torna menos eficazes os meios tradicionais de protecao.
Contramedida: utilizar uma empresa de garantia de aluguel e eficaz. Escolha uma empresa com baixo risco de falencia e taxa de garantia adequada.
Risco 7: risco de reparos
O proprietario tem obrigacao de realizar reparos, e alem das manutencoes planejadas tambem podem ocorrer reparos inesperados.
Contramedida: a escolha do fabricante ou construtora no momento da edificacao e importante. Quando se reduz demais o custo inicial, ha uma tendencia de aumento dos custos de reparo no futuro. Tambem e indispensavel garantir de forma planejada uma reserva para manutencao.
Risco 8: risco de alta dos juros
Se o financiamento foi contratado com taxa variavel, o aumento dos juros eleva o valor das prestacoes.
Contramedida: aumentar o capital proprio para reduzir o valor financiado e utilizar taxa fixa para proteger-se da variacao dos juros sao medidas eficazes.
Risco 9: risco de problemas com moradores
Problemas entre moradores, como ruido, criacao de animais sem autorizacao e fuga noturna, podem induzir a saida de outros moradores e levar ao aumento da vacancia.
Contramedida: delegar a gestao a uma administradora com historico comprovado e eficaz. Rigor na analise de entrada e resposta rapida aos problemas sao pontos-chave.
Quais pontos de atencao o investidor deve conhecer na gestao de apartamentos?
Compreendidos os riscos, explicamos os pontos praticos que o investidor deve dominar.
Garantia de proporcao adequada de capital proprio
E possivel iniciar a gestao de apartamentos mesmo sem capital proprio, mas a probabilidade de sucesso cai de forma significativa. Isso ocorre porque fica dificil responder a gastos imprevistos, como reparos em areas comuns, falhas de equipamentos e indenizacoes por desocupacao. Recomenda-se assegurar pelo menos 10% do valor de aquisicao como capital proprio.
Priorizar a rentabilidade liquida
Na selecao do imovel, deve-se decidir com base na rentabilidade liquida, e nao na rentabilidade bruta.
| Indicador | Formula | Caracteristica |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta | Receita anual de aluguel ÷ preco de compra do imovel × 100 | Pressupoe ocupacao total e nao considera despesas |
| Rentabilidade liquida | (Receita anual de aluguel − despesas operacionais anuais) ÷ (preco de compra do imovel + despesas de aquisicao) × 100 | Rentabilidade alinhada a realidade |
Imoveis com rentabilidade bruta elevada podem conter algum fator de risco, como envelhecimento do ativo ou baixa taxa de ocupacao.
Investir com foco em economia tributaria e arriscado
Embora seja possivel reduzir o imposto de renda por meio do registro de depreciacao e da compensacao de perdas e ganhos, a reducao da renda declarada pode diminuir a credibilidade perante as instituicoes financeiras e dificultar financiamentos adicionais. Se voce pretende ampliar a escala do negocio, deve priorizar a maximizacao do fluxo de caixa acima da economia tributaria.
Elaboracao do plano de negocio e revisoes regulares
E importante elaborar um plano de negocio que inclua capital inicial, forma de captacao de recursos, previsao de receitas e despesas e rentabilidade, e mesmo apos o inicio da operacao revisa-lo regularmente acompanhando a evolucao da vacancia e da receita de aluguel.
Pesquisa de demanda minuciosa
Antes de investir, investigue a demanda sob as seguintes perspectivas.
- Presenca de instituicoes de ensino ou grandes empresas (indicador de demanda por unidades para solteiros)
- Situacao de oferta e taxa de ocupacao dos apartamentos ao redor
- Faixa de aluguel da vizinhanca
- Planos de abertura de novas lojas (potencial de crescimento da area)
O que podemos aprender com casos de fracasso na gestao de apartamentos?
Analisar casos reais de fracasso torna mais claros os pontos essenciais para evitar riscos.
Caso 1: colapso causado por financiamento com juros altos
Sem aprovacao em um grande banco, o investidor iniciou a operacao com um financiamento para apartamentos a juros de 3%. Embora a ocupacao fosse alta quando o imovel era novo, a taxa de ocupacao caiu com o passar dos anos, tornando o pagamento dificil. No fim, foi necessario se desfazer do imovel e quitar o saldo remanescente com recursos proprios.
Licao: a gestao de apartamentos precisa ser planejada com uma perspectiva de medio e longo prazo. Emprestimos de instituicoes nao bancarias com juros acima de 3% devem ser evitados, a menos que o plano financeiro tenha ampla folga.
Caso 2: confianca excessiva na rentabilidade bruta
O investidor comprou um imovel no interior anunciado com "rentabilidade de 15%", mas as unidades nao foram ocupadas e o aluguel precisou ser reduzido para cerca de 60% do valor inicial. O resultado ficou muito abaixo da receita esperada.
Licao: e indispensavel nao julgar apenas pela rentabilidade bruta e avaliar de forma abrangente a rentabilidade liquida, a localizacao e a demanda.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual e o risco que exige mais atencao na gestao de apartamentos?
E o risco de vacancia. Ao assegurar tres pontos, escolha da localizacao, medidas contra o envelhecimento do imovel e gestao adequada, muitos riscos podem ser reduzidos.
Q. Quanto de capital proprio e necessario?
O parametro minimo e de pelo menos 10% do preco de compra do imovel. Quanto maior o capital proprio, mais facil conter o risco de pagamento do financiamento e o risco de sobrealavancagem.
Q. Entre rentabilidade bruta e rentabilidade liquida, qual deve ser priorizada?
Deve-se priorizar a rentabilidade liquida. A rentabilidade bruta pressupoe ocupacao total e nao inclui despesas, portanto pode divergir da realidade.
Q. Quais sao as condicoes de localizacao adequadas para a gestao de apartamentos?
O ideal e uma area com crescimento populacional e localizacao a ate 10 minutos a pe da estacao. Se houver instituicoes de ensino ou grandes empresas nas proximidades, pode-se esperar demanda estavel.
Q. Quais sao os pontos-chave na escolha da administradora?
Os principais criterios sao a adequacao da triagem de moradores, a rapidez na resposta a problemas e a riqueza de experiencia. Escolher apenas pelo custo de administracao pode prejudicar a rentabilidade no longo prazo.
